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Sentenza 12 febbraio 2026
Sentenza 12 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Pisa, sez. I, sentenza 12/02/2026, n. 33 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Pisa |
| Numero : | 33 |
| Data del deposito : | 12 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 33/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PISA Sezione 1, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IS OL TO, Presidente e Relatore BRAGONI DANIELE, Giudice BERTOCCHI STEFANO, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 346/2025 depositato il 15/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Pisa
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- DINIEGO CEDOLARE SECCA 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 31/2026 depositato il 04/02/2026 Richieste delle parti.
Ricorrente: dichiarare l'illegittimità e/o infondatezza del rifiuto impugnato, con tutte le consequenziali pronunce e statuizioni e, in specie, la modifica della registrazione del contratto di locazione. Vinte le spese e gli onorari, con distrazione delle somme eventualmente liquidate in sentenza a favore del difensore indicato in procura ex art. 93 c.p.c.-
Resistente: rigetto del ricorso e condanna del ricorrente alle spese di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1Con ricorso presentato a questa Corte ha esposto di avere presentato all'Agenzia delle Entrate di Pisa istanza di modifica, con decorrenza dal 1.7.2025, della registrazione del contratto di locazione ad uso foresteria stipulato il 12.7.2923, in qualità di locatore, con la società Società_1 S.p.A., intendendo optare per il regime della cedolare secca ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011. Tale istanza è stata riscontrata dell'ufficio in data 16.6.2025 negando la modifica di registrazione richiesta e richiamando a sostegno del diniego le motivazioni contenute in un articolo di stampa, pubblicato sul giornale “Il Sole 24 Ore”, allegato all'atto. Tanto premesso, il ricorrente ha impugnato il provvedimento di diniego lamentando il difetto di motivazione dell'atto, fondato sul mero rinvio ad un articolo di stampa, e la infondatezza del medesimo, ricorrendo nella fattispecie i presupposti previsti dalla norma per godere del beneficio. L'Agenzia delle Entrate, costituitasi, ha eccepito, in via pregiudiziale, l'inammissibilità del ricorso perchè proposto contro un atto non impugnabile, in quanto non ricompreso fra gli atti previsti dall'art. 19 del d.lgs. n. 546/92 e mancante dei requisiti minimi del provvedimento amministrativo, essendo privo di sottoscrizione e non contenente alcuna pretesa impositiva. Ha altresì contestato, nel merito, la fondatezza del ricorso sostenendo che, alla stregua della sua formulazione letterale, l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 debba essere interpretato nel senso di escludere l'applicabilità del regime della cedolare secca a tutti i contratti di locazione effettuati nell'esercizio di una attività imprenditoriale o professionale, comprendendo non solo le locazioni in cui tale qualità sia rivestita dal locatore, ma anche quelle in cui essa riguardi il conduttore, come nel caso di specie. Ha chiesto il rigetto del ricorso. La causa è stata discussa all'udienza del 4.2.2026 e decisa come da dispositivo in calce di cui è stata data pubblica lettura.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso merita accoglimento. L'eccezione di inammissibilità sollevata dall'ufficio deve essere disattesa. E' incontroversa la provenienza dell'atto impugnato dall'ufficio cui l'istanza del ricorrente era stata inoltrata (Agenzia delle Entrate di Pisa). La risposta dell'ufficio esprime un diniego formale di accoglimento dell'istanza e presenta il contenuto di una pretesa impositiva nella misura in cui nega la spettanza del beneficio (ammissione al regime della cedolare secca dal 1.7.2025) richiesto dal ricorrente. Trattasi pertanto di un atto rientrante nella categoria degli atti facoltativamente impugnabili, elaborata dalla giurisprudenza, ancorché non ricompreso nell' elencazione dei cui all'art. 19 del d.lgs. n. 546/92. Il difetto di motivazione, lamentato dal ricorrente, non ricorre, essendo le ragioni del diniego motivate in maniera esauriente, per relationem, con il richiamo ai contenuti del documento pdf allegato all'atto. Nel merito il ricorso è fondato. Ai sensi dell'art. 3, primo comma, del d.lgs. n. 23/2011, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di un immobile che intenda darlo in locazione ad uso abitativo può optare - in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche - per il regime della c.d. cedolare secca disciplinato dalla norma. Il sesto comma dell'art. 3 dispone che tale regime non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni. Tale disposizione va coordinata con quella del primo comma, che attribuisce al solo locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta. L'esclusione prevista dal sesto comma deve essere perciò riferita esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte o professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all'attività imprenditoriale o professionale di quest'ultimo. Tale interpretazione rispecchia l'orientamento più volte affermato giurisprudenza di legittimità (Cass. 7.5.2024, n. 12395; Cass. 7.5.2025, n. 12076; Cass. 7.5.2025, n. 12079), che questa Corte condivide e al quale ritiene di doversi uniformare. Essendo, pertanto, non controverso che il ricorrente locatore sia una persona fisica che non opera nell'esercizio di una attività di impresa o di arti e professioni e che la locazione sia diretta ad uso abitativo (foresteria), deve essere ad esso riconosciuto il diritto di optare per il regime della cedolare secca previsto dalla normativa sopra citata. La particolarità della fattispecie e l'esistenza di precedenti giurisprudenziali di merito difformi sulla questione giuridica oggetto di causa, giustificano la compensazione delle spese di causa.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso e compensa le spese di causa.
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PISA Sezione 1, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IS OL TO, Presidente e Relatore BRAGONI DANIELE, Giudice BERTOCCHI STEFANO, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 346/2025 depositato il 15/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Pisa
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- DINIEGO CEDOLARE SECCA 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 31/2026 depositato il 04/02/2026 Richieste delle parti.
Ricorrente: dichiarare l'illegittimità e/o infondatezza del rifiuto impugnato, con tutte le consequenziali pronunce e statuizioni e, in specie, la modifica della registrazione del contratto di locazione. Vinte le spese e gli onorari, con distrazione delle somme eventualmente liquidate in sentenza a favore del difensore indicato in procura ex art. 93 c.p.c.-
Resistente: rigetto del ricorso e condanna del ricorrente alle spese di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1Con ricorso presentato a questa Corte ha esposto di avere presentato all'Agenzia delle Entrate di Pisa istanza di modifica, con decorrenza dal 1.7.2025, della registrazione del contratto di locazione ad uso foresteria stipulato il 12.7.2923, in qualità di locatore, con la società Società_1 S.p.A., intendendo optare per il regime della cedolare secca ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011. Tale istanza è stata riscontrata dell'ufficio in data 16.6.2025 negando la modifica di registrazione richiesta e richiamando a sostegno del diniego le motivazioni contenute in un articolo di stampa, pubblicato sul giornale “Il Sole 24 Ore”, allegato all'atto. Tanto premesso, il ricorrente ha impugnato il provvedimento di diniego lamentando il difetto di motivazione dell'atto, fondato sul mero rinvio ad un articolo di stampa, e la infondatezza del medesimo, ricorrendo nella fattispecie i presupposti previsti dalla norma per godere del beneficio. L'Agenzia delle Entrate, costituitasi, ha eccepito, in via pregiudiziale, l'inammissibilità del ricorso perchè proposto contro un atto non impugnabile, in quanto non ricompreso fra gli atti previsti dall'art. 19 del d.lgs. n. 546/92 e mancante dei requisiti minimi del provvedimento amministrativo, essendo privo di sottoscrizione e non contenente alcuna pretesa impositiva. Ha altresì contestato, nel merito, la fondatezza del ricorso sostenendo che, alla stregua della sua formulazione letterale, l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 debba essere interpretato nel senso di escludere l'applicabilità del regime della cedolare secca a tutti i contratti di locazione effettuati nell'esercizio di una attività imprenditoriale o professionale, comprendendo non solo le locazioni in cui tale qualità sia rivestita dal locatore, ma anche quelle in cui essa riguardi il conduttore, come nel caso di specie. Ha chiesto il rigetto del ricorso. La causa è stata discussa all'udienza del 4.2.2026 e decisa come da dispositivo in calce di cui è stata data pubblica lettura.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso merita accoglimento. L'eccezione di inammissibilità sollevata dall'ufficio deve essere disattesa. E' incontroversa la provenienza dell'atto impugnato dall'ufficio cui l'istanza del ricorrente era stata inoltrata (Agenzia delle Entrate di Pisa). La risposta dell'ufficio esprime un diniego formale di accoglimento dell'istanza e presenta il contenuto di una pretesa impositiva nella misura in cui nega la spettanza del beneficio (ammissione al regime della cedolare secca dal 1.7.2025) richiesto dal ricorrente. Trattasi pertanto di un atto rientrante nella categoria degli atti facoltativamente impugnabili, elaborata dalla giurisprudenza, ancorché non ricompreso nell' elencazione dei cui all'art. 19 del d.lgs. n. 546/92. Il difetto di motivazione, lamentato dal ricorrente, non ricorre, essendo le ragioni del diniego motivate in maniera esauriente, per relationem, con il richiamo ai contenuti del documento pdf allegato all'atto. Nel merito il ricorso è fondato. Ai sensi dell'art. 3, primo comma, del d.lgs. n. 23/2011, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di un immobile che intenda darlo in locazione ad uso abitativo può optare - in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche - per il regime della c.d. cedolare secca disciplinato dalla norma. Il sesto comma dell'art. 3 dispone che tale regime non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni. Tale disposizione va coordinata con quella del primo comma, che attribuisce al solo locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta. L'esclusione prevista dal sesto comma deve essere perciò riferita esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte o professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all'attività imprenditoriale o professionale di quest'ultimo. Tale interpretazione rispecchia l'orientamento più volte affermato giurisprudenza di legittimità (Cass. 7.5.2024, n. 12395; Cass. 7.5.2025, n. 12076; Cass. 7.5.2025, n. 12079), che questa Corte condivide e al quale ritiene di doversi uniformare. Essendo, pertanto, non controverso che il ricorrente locatore sia una persona fisica che non opera nell'esercizio di una attività di impresa o di arti e professioni e che la locazione sia diretta ad uso abitativo (foresteria), deve essere ad esso riconosciuto il diritto di optare per il regime della cedolare secca previsto dalla normativa sopra citata. La particolarità della fattispecie e l'esistenza di precedenti giurisprudenziali di merito difformi sulla questione giuridica oggetto di causa, giustificano la compensazione delle spese di causa.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso e compensa le spese di causa.