Sentenza n. 84/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 22/10/2025 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
SANTANGELO MIRO, Presidente
GR AN, Relatore
SURANO PAOLA, Giudice
in data 22/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 103/2024 depositato il 14/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Frattini 1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T000469000 REGISTRO 2022
- sul ricorso n. 106/2024 depositato il 16/02/2024
proposto da Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Frattini 1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T000469000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 257/2025 depositato il
27/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrenti: IN VIA PRINCIPALE: accogliere i ricorsi ritenendo infondata la pretesa erariale condannando altresì la Direzione Provinciale di Varese al rimborso di quanto pagato in via provvisoria e non dovuto oltre interessi maturati e maturandi, condannando lo stesso Ufficio al pagamento delle spese del presente giudizio, tenendo conto che già in fase di contradditorio sarebbe potuta essere accertata la congruità del valore dichiarato. IN SUBORDINE: Nella denegata e non creduta ipotesi la valutazione dell'ufficio fosse ritenuta congrua, ritenere non dovute le sanzioni, per mancanza di presupposto per la loro applicazione ai sensi dell'art.

5-6 e seg. del D.lgs. 472/97 e art. 10 Legge 212/2000.
Resistente: Il rigetto dei ricorsi e la condanna delle Ricorrenti alle spese di giudizio ed onorari di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con distinti ricorsi notificati in data 8 e 15/02/2024 e depositati il 14 e 16/02/2024, da valere anche quali istanze di reclamo, ai sensi dell'art. 17 bis D. Lgs. 546/92, Ricorrente_1 (acquirente) e Ricorrente_2 (venditore) impugnavano l'avviso di liquidazione n. prot. 2022 1T 000469000 avente ad oggetto l'imposta di registro relativa all'atto di compravendita stipulato in data 14.12.2021 dal Notaio Dott.ssa Nominativo_1
registrato telematicamente in data 11.01.2022 al n. 000469 serie 1T catastale dell'Agenzia delle entrate,
Direzione Provinciale di Varese, Ufficio Provinciale – Territorio, notificato rispettivamente ai ricorrenti il
16/12/2023 e il 4/01/2024, con il quale erano stati modificati i valori di due appezzamenti di terreno di natura agricolo/boschiva, Dati_catastali_1 — classe prima
— ettari 00.11.30; reddito dominicale euro 2,33; reddito agrario euro 0,35; Dati_catastali_2 classe quarta ettari 00.61.70; reddito dominicale euro 28, 68; reddito agrario euro 19,12. L'Ufficio effettuava la valutazione applicando il valore desunto dall'atto n. 2021/1T/38650, ritenendolo il più assimilabile tra quelli indicati nella rettifica: mq.

7.300 x euro 16, 02 = euro 116.946,00. Valore dichiarato: euro 30.000,00 Valore rettificato: euro 116.946,00 (Imposta Complementare di registro Valore Accertato Euro 73.900,00 15,00%
11.085,00 Imposta Principale Riscossa - 4.500,00 Maggiore Imposta accertata 6.585,00 Interessi sulla maggior imposta accertata dal 14.12.2021 al 11.12.2023 459,06 Totale maggiore imposta di registro e interessi 7.044,06 Oltre alle sanzioni per € 6.585,00).
Con i detti ricorsi, che sono stati riuniti per evidente connessione oggettiva, i ricorrenti eccepiscono in via preliminare la violazione del contraddittorio e nel merito l'incompletezza dell'atto impositivo ed erroneità degli importi esposti risultando l'atto impositivo incompleto, impreciso ed errato nel merito in relazione agli atti di compravendita presi a base dall'Ufficio per la determinazione del valore accertato.
Nel costituirsi in giudizio l'Ufficio ha chiesto il rigetto dei ricorsi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi riuniti vanno accolti.
La Corte respinge però preliminarmente l'eccezione delle ricorrenti sulla violazione del contraddittorio in quanto non risulta provato che sia stata negata la possibilità della partecipazione anche del notaio. Per quanto concerne, poi, la modalità di svolgimento del contraddittorio, si evidenzia che la videoconferenza/ videochiamata è quella utilizzata normalmente e la tempistica ristretta tra la notifica dell'invito ed il contraddittorio poteva essere ovviata da una richiesta di rinvio, che poteva essere, tra l'altro, effettuata nel corso del contraddittorio. Tale richiesta avrebbe portato ad un rinvio dello stesso e non ad una mancata accettazione della proposta di conciliazione.
Nel merito i motivi dei ricorsi appaiono condivisibili, concordando con la perizia di parte con la quale sono stati puntualmente dettagliati tutti gli aspetti significativi al fine di una corretta valutazione risultando suffragata in atti: 1) degli aspetti urbanisti e ambientali dell'area: dall'esame fotografico emergono chiaramente la forma irregolare e lo stato dei luoghi, inoltre è evidente come la parte prevalente sia costituita da foresta (“FOR”) mentre solo una piccola parte da terreni agricoli (“AA”); la dicitura FOR del PGT è conforme al Piano di Indirizzo Forestale e indica Bosco. Al momento dell'acquisto, il sig. Ricorrente_1 ha acquistato urbanisticamente un fondo forestale e solo successivamente una parte è divenuta agricola avendo ottenuto lo stralcio;
2) degli aspetti produttivi agronomici e forestali: sono stati rilevati tutti i limiti dal punto di vista della reddittività dell'area. Anche la stessa limitata zona pianeggiante presenta una conformazione geometrica inadatta all'utilizzo di macchine operatrici, e una parte della stessa è oggetto di ombreggiatura da parte del bosco che ne conferisce stagnazione d'umidità. In ogni caso l'accesso principale al fondo è molto difficoltoso, non sono utilizzabili mezzi agricoli e sono necessarie ripuliture manuali. Si richiama il contenuto della perizia del Dottor Nominativo_2, che fa parte integrante del presente ricorso, con la quale sono stati puntualmente dettagliati tutti gli aspetti significativi al fine di una corretta valutazione.
Pertanto i ricorsi vanno accolti con conseguente annullamento dell'atto impugnato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie i ricorsi riuniti e annulla l'avviso di liquidazione n. 2022 1T 000469000; condanna parte resistente al pagamento delle spese processuali che liquida in 1.000,00 Euro oltre accessori per ciascun ricorrente.