Sentenza n. 15/2026
Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERNI Sezione 1, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ARIOLLI GIOVANNI, Presidente e Relatore
BELLESINI GIANFELICE, Giudice
FANUCCI MASSIMO GINO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 170/2025 depositato il 03/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Terni - Viale Bramante 43 05100 Terni TR elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025TR0029797 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 9/2026 depositato il 20/01/2026
Richieste delle parti:
Le parti si riportano alle rispettive domande ed eccezioni ed insistono nelle loro conclusioni.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con la Denuncia di “variazione della destinazione”, presentata con pratica Do.C.Fa. prot. TR0039447 del 3/06/2024, pur senza aver effettuato alcuna opera edilizia, le parti ricorrenti Ricorrente_1 , Ricorrente_2 e Ricorrente_3 hanno proposto, per l'unità immobiliare contraddistinta al catasto fabbricati del comune CALVI DELL'UMBRIA Sezione: Foglio: Numero 1, la categoria C/2 (magazzini/locali di deposito) di classe 2^. In data 29/05/2025, l'Ufficio ha effettuato la rettifica del classamento proposto per l'unità immobiliare in argomento, attribuendo la categoria D/7
(Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), con codice destinazione d'uso 402 - Magazzini ed altre strutture di stoccaggio, contenuta nell'avviso di accertamento catastale n. 2025TR0029797, notificato alle comproprietarie in data 04/07/2025.

2. Avverso il riclassamento hanno proposto impugnazione le ricorrenti deducendone l'illegittimità sotto diversi profili, adducendo la correttezza in fatto e in diritto del ricalcolo della rendita catastale. In particolare, deducono: 1) Violazione degli artt 1 e 2 DM 701119994. Violazione e falsa applicazione dell'art. 7 della L.
212/2000 in combinato disposto con l'art. 3 della L. n. 241/1990. Difetto di motivazione. Violazione dei principi di correttezza, logicità e trasparenza. Travisamento dei fatti;
2) Difetto di motivazione e di istruttoria sotto ulteriore profilo. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1 del DM 701/1994. Illogicità; 3) Violazione e falsa applicazione dell'art.1 del DM 701/1994 sotto ulteriore profilo. Difetto di motivazione ed illogicità; 4) Violazione dei principi di proporzionalità e congruità dell'accertamento. Difetto di motivazione sotto ulteriore profilo.
Illogicità e contraddittorietà. Carenza di istruttoria;
5) Violazione e falsa applicazione del R.D. 652/1939 del
DPR n. 1142/1949. Eccesso di potere per travisamento dei fatti. Illogicità e contraddittorietà dell'azione di accertamento. Difetto di istruttoria. Violazione del principio di proporzionalità. Chiedono l'annullamento dell'atto impugnato con vittoria di spese del giudizio.

3. Si è costituito l'Ufficio, il quale ha ribadito la correttezza del proprio operato e la fondatezza delle ragioni che hanno condotto all'operato riclassamento. Ha chiesto il rigetto del ricorso, con vittoria di spese.

4. Con memoria dell'8 gennaio 2026, le parti ricorrenti hanno replicato alle controdeduzioni dell'Ufficio, eccependo anche la tardività degli argomenti nuovi addotti nelle controdeduzioni rispetto all'atto di classamento.

5. Sulle conclusioni delle parti, il Collegio all'udienza pubblica del 19 gennaio 2026 tratteneva la causa in decisione, deliberando come da dispositivo comunicato nei termini alle parti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso non è fondato.

1. Con il primo motivo, le ricorrenti lamentano il vizio di motivazione dell'atto impugnato, in quanto l'Ufficio non avrebbe spiegato le ragioni della riclassificazione dell'immobile come D/7, categoria che il fabbricato non ha mai avuto in passato, essendo semmai stato classificato come C/3. Con il quarto motivo si censura sempre la motivazione del provvedimento impugnato, ritenendola carente ilo cui onere non può ritenersi soddisfatto dalla relazione allegata all'avviso per ciascun subalterno, definita come “un documento recante affermazioni e formule di principio, avulse rispetto alla fattispecie concreta oggetto di DOCFA”.
I motivi sono infondati, in quanto l'atto impugnato risulta corredato degli elementi essenziali sottesi all'esercizio della potestà di riclassamento a norma dell'art. 1, comma 3 del D.M. 701/94.
Per come allegato dall'Ufficio, l'atto riporta: il nome del tecnico di parte incaricato, la data e il protocollo della variazione effettuata;
i riferimenti catastali dell'unità variata;
i riferimenti normativi (R.D.L. n. 652/1939, convertito con modificazioni dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successivamente variato con d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514; d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142; art. 11 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 13 maggio 1988, n. 154 - Norme in materia tributaria nonché per la semplificazione delle procedure di accatastamento degli immobili urbani;
art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014,
n. 190; art. 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, per le stime delle unità immobiliari urbane riferibili a date pari o successive al 1° gennaio 2016); l'intestazione catastale con relative quote di possesso;
il “prospetto con i precedenti dati di classamento e rendita”, dove viene indicata la “situazione catastale proposta con la dichiarazione Do.C.Fa. del 03/06/2024 prot. TR0039447”, in cui è indicato il classamento proposto dalla parte: categoria, classe, consistenza e rendita catastale;
e la “situazione catastale presente in atti antecedente la dichiarazione Do.C.Fa. 03/06/2024 prot. TR0039447”; i nuovi dati di classamento e rendita accertati”, ossia il classamento rettificato dall'Ufficio in fase di verifica;
i presupposti di fatto e motivazioni dell'accertamento dove si rimanda alla relazione di stima “allegato 1”; le “informazioni per il contribuente”: l'elencazione di norme e decreti, con la specificazione della procedura, precisa nei tempi e modi, per l'effettuazione di un eventuale ricorso o richiesta in autotutela per il riesame dell'atto di accertamento;
l'indicazione del responsabile del procedimento.
Proprio in fattispecie sovrapponibile a quella in esame si è precisato che “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dal D.L. n.
16 del 1993, art. 2, conv. in L. n. 75 del 1993, e del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura DOCFA) ed in base ad una stima diretta eseguita dall'Ufficio (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale
D), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento
(esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità' concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione.”(Vedi Cass. n. 17971 del 2018; n. 16824 del 2006), ed ancora che ”In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dal D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 2, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 marzo 1993, n.
75, e del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), ed in base ad una stima diretta eseguita dall'ufficio, l'obbligo della motivazione dell'avviso di classamento dell'immobile deve ritenersi osservato anche mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi che, in. ragione della struttura fortemente partecipativa dell'avviso stesso, sono conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente, il quale, quindi, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie.” (Vedi Cass. n. 2268 del 2014).
L'avviso di rettifica impugnato, il cui contenuto è riportato nel ricorso, risulta quindi conforme ai suindicati oneri motivazionali, in quanto, come emerge dalla relazione sintetica allegata, senza modificare gli elementi di fatto indicati dal contribuente e richiamati analiticamente i riferimenti normativi sulla cui base è stata operata la stima, ha proceduto alla sola modifica della categoria proposta, i cui parametri di riferimento sono fissati per legge, sulla base di una valutazione tecnica delle stesse caratteristiche del bene classato dichiarate dall'istante. Nel caso specifico, trattandosi di unità a destinazione speciale (categorie D), a norma dell'art. 30 del Regolamento per la Conservazione del Catasto Edilizio Urbano, la rendita catastale viene accertata con stima diretta. Quindi, come indicato alla voce “presupposti di fatto e motivazioni dell'accertamento”, unitamente all'avviso di accertamento è stata notificata alle controparti la “relazione di stima sintetica”
(allegato 1) dove, oltre ai riferimenti catastali, è contenuta la chiara descrizione dell'immobile e le ragioni della classificazione nella categoria D/7. Ad integrazione della motivazione dell'atto, l'Ufficio ha, altresì, allegato all'avviso di accertamento impugnato anche una “relazione di stima fabbricato”, contenente una tabella che riporta il calcolo matematico di stima (allegato 2). E tanto basta a ritenere rispettato l'onere di motivazione sia in punto dei requisiti legittimanti che delle ragioni di fatto sottese all'esercizio del potere.

2. Con il secondo motivo di ricorso, le ricorrenti lamentano la mancata effettuazione del sopralluogo da parte dell'Ufficio, sostenendone l'obbligatorietà nel caso degli immobili a “destinazione speciale” (come gli alberghi, gli opifici e gli immobili classificati cat. Catastale D), come rilevato dalla Corte di cassazione.
L'eccezione si rivela infondata. Costituisce infatti orientamento ormai consolidato di questa Corte che “In tema di classamento, l'attribuzione di rendita catastale ai fabbricati a destinazione speciale o particolare non presuppone l'esecuzione del previo sopralluogo, il quale non costituisce nè un diritto del contribuente nè una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, trattandosi solo di uno strumento conoscitivo del quale l'Amministrazione può avvalersi, ferma restando la necessità della stima diretta ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, come previsto dal D.P.R. n. 917 del 1986, art. 37, ricavabile dalle caratteristiche del bene anche sulla base delle risultanze documentali a disposizione dell'Ufficio.” (Vedi
Cass. n. 6633 e n. 8529 del 2019; n. 12743 del 2018). Secondo quanto prescritto dal R.D.L. n. 652 del 1939, art. 10, conv. dalla L. n. 1249 del 1939: “la rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui al L. 8 giugno 1936, n. 1231, art. 28, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche”. In base al D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 30 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano): “Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art.

8. Tuttavia, la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità”. Ai fini della determinazione del reddito dei fabbricati, il D.P.R. n. 917 del 1986, art. 37, stabilisce che: “Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta”. Va, dunque, ribadito che la necessità della stima diretta per i fabbricati a destinazione speciale non presuppone necessariamente l'esecuzione del “sopralluogo”, il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l'amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione (in termini, Cass., n. 8237 del 24/03/2021).
Ne consegue che la sua mancanza non preclude, di per sé, la valutazione mediante “stima diretta”, allorquando l'ufficio sia comunque già in possesso di tutti gli elementi valutativi idonei allo scopo che permettono di individuare le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di classamento, così da dare conto della peculiarità dal caso di specie, quale criterio alternativo rispetto a quello dell'applicazione standardizzata di rendite presunte con metodo tariffario o statistico.

3. Con il terzo motivo le ricorrenti censurano il mancato rispetto del termine di dodici mesi per la determinazione della rendita catastale definitiva.
Il motivo è manifestamente infondato, in quanto il D.M. n. 701/94 non prevede, per il mancato rispetto del termine di variazione definito in 12 mesi dalla presentazione della dichiarazione, alcuna decadenza, né si deduce dal contesto della norma il suo carattere di termine “perentorio”, ma semplicemente “ordinatorio”, facendo riferimento in maniera evidente ad un'attività puramente interna alla Pubblica Amministrazione, che non riguarda la notificazione dell'avviso di accertamento, che può avvenire in tempi variabili.

4. Con il quinto motivo le ricorrenti lamentano la “Violazione e falsa applicazione del
R.D. 652/1939”, in particolare degli artt. 3, 4, 5 e 8, i quali fissano i criteri fondamentali per l'accertamento degli immobili urbani a destinazione ordinaria, suddivisi in categorie e classi.
Il motivo non è fondato.
Nel quadro generale delle categorie delle unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare
(gruppo E). Ai sensi del D.P.R. n. 1141 del 1949, art. 8, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.
Tanto premesso, va ribadito che “In tema di rendita catastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata.” (Vedi Cass. n. 22103 del 2018).
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è infatti un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. (Cfr. Cass. n. 12025 del 2015).
Ebbene, il provvedimento impugnato ha fatto corretta applicazione dei criteri normativi applicabili e dei principi innanzi affermati laddove, a prescindere dall'utilizzazione effettiva del fabbricato, ha ritenuto che per le sue caratteristiche intrinseche ed oggettive, quali altezze, localizzazione, destinazione funzionale, struttura, dimensioni, ampiezza, comparazione con unità notoriamente definite similari, la struttura avesse natura di opificio, ed ha quindi escluso la sussistenza degli elementi per una classificazione in categoria C/2
a favore di quella in categoria D/7. Tale conclusivo giudizio non appare smentito dalle allegazioni fotografiche, né in contrasto con gli elementi indicativi e dimostrativi indicati nel prontuario ai quali ha fatto riferimento l'Ufficio nelle controdeduzioni cui può rinviarsi.
Priva di decisività, infine, è la doglianza, contenuta nella memoria difensiva relativa ad una illegittima motivazione postuma dell'avviso, trattandosi di eccezioni non volte a introdurre elementi sostanziali non sopravvenuti sottratti al preventivo “contraddittorio” instaurato con l'avviso, bensì a replicare, in punto anche di genericità, all'asserita decisività delle fonti di prova allegata dalle ricorrenti a sostegno dei motivi di ricorso.

5. In conclusione, il ricorso va rigettato. La natura complessa ed interpretativa delle questioni oggetto della controversia consente di compensare interamente le spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese tra le parti. Terni, li 19 gennaio 2026. Il Presidente relatore
NI LI