Sentenza n. 487/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 11, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
CUSANI FLAVIO, Presidente e Relatore
D'ONOFRIO IDA, Giudice
MANZI CIRO, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4251/2025 depositato il 23/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - Commercio E Ricorrente_2 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025CE0093055 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 331/2026 depositato il
04/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: insiste per l'accoglimento del ricorso Resistente: insiste per il rigetto del ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso in esame parte ricorrente faceva opposizione all'avviso di accertamento di rendita catastale indicato in epigrafe, relativo ad una dichiarazione di diversa distribuzione degli spazi interni (docfa), ai sensi del DM 701/94, per una unità di categoria D8 censita nel catasto fabbricati del comune di Marcianise (Ce), inserita nel più grande complesso del centro commerciale Società_1, deducendo a motivi: 1) la carenza di motivazione dell'atto impositivo con riferimento alla rettifica in aumento della proposta rendita catastale operata dall'ufficio; 2) l' insussistenza di supporto probatorio alla maggiorazione di rendita catastale operata. In particolare la ricorrente esponeva che la docfa atteneva ad una semplice diversa distribuzione degli spazi interni dell'unità immobiliare, che era rimasta della medesima estensione di superfice catastale, stessa categoria D8, stessi valori immobiliari, per cui non vi era alcun motivo per aumentare la rendita catastale come originariamente accettata dall'ufficio in passato, risolvendosi l'esame della pratica docfa come una occasione di aumento in rettifica, non giustificata da alcun dato tecnico. Chiedeva, pertanto,
l'annullamento dell'atto impugnato.
Costituitasi in giudizio, l'Agenzia delle Entrate, deduceva che i valori unitari accertati erano stati desunti dal prontuario in uso, reso disponibile agli Ordini e ai Collegi professionali con nota prot. 58417 del
31/07/2020 e successivamente con nota 33776 del 18.03.2021, proprio con lo scopo di rendere trasparente la procedura di realizzazione dei valori stessi e le eventuali modifiche allo stesso prontuario, evidenziando che al prontuario non erano state fatte osservazioni da parte degli utenti professionali.
Osservava che la stima e la conseguente rendita proposta degli immobili a destinazione speciale e particolare era esplicitata nel docfa ed esattamente nel quadro H, punto 1 del mod. 2NB parte I, intitolato “Valutazione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo”, per cui la valutazione si fondava sugli elementi conoscitivi forniti dalla stessa ricorrente.
Riguardo alle ragioni poste a base della maggiorazione della rendita accertata rispetto a quella proposta dalla contribuente, la resistente rilevava che la rendita catastale era stata aumentata sostanzialemnte per effetto dell'applicazione di un saggio di fruttuosita' del 2% (per le categorie speciali) o del 3% (per le categorie particolari) al valore totale dell'immobile, costituito dalla somma dei seguenti contributi: valore del lotto, costo di costruzioni e impianti, spese tecniche, oneri concessori, di urbanizzazione e finanziari e profitto del promotore. In particolare, la rettifica del valore unitario della voce A locale commerciale (valore lordo onnicomprensivo che ricomprende anche quello del suolo e delle sistemazioni delle parti comuni e gia' utilizzato nelle dichiarazioni Docfa relative all'intero complesso immobiliare) era derivata dal valore ordinario, all'interno di un campione omogeneo, tratto, per singola voce estimativa, dal “prontuario in uso” adottato con atto organizzativo UP-T n. 6/2019 prot. CI 8435 del 17.10.2019, poi reso disponibile agli
Ordini e ai Collegi professionali. Concludeva che, quindi, l'accertamento catastale non era stato posto in violazione degli artt. 3 della legge n. 241/90 e 7 della legge n. 212/2000 e non presenta alcuna carenza e/
o contraddizione in ordine agli artt. 8,28 e 30 del DPR n. 1142/1949 nonché al DM 20.01.1990 ed alla circolare n. 6/2012 dell'ex AdT. Per tali motivi chiedeva il rigetto del ricorso. All'esito dell'udienza di trattazione, la Corte decideva il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va pertanto accolto.
Premsso che “la prova dei fatti addotti a sostegno della pretesa tributaria non è richiesta come elemento costitutivo dell'avviso di accertamento e la sua mancanza non può incidere sulla validità dell'avviso stesso, in quanto deve essere fornita soltanto in un momento successivo, in sede processuale” (cfr. Cass.
Civ. sent. n. 2449 del 5 febbraio 2007), va rilevato che l'atto impugato, sebbene in modo sintetico, risulta sufficientemente motivato, tanto è vero che la ricorrente si è difesa in modo completo.
L'atto impugnato va però annullato in quanto erroneamente motivato e non fondato su nuovi dati catastali o modifiche sostanziali delle unità immobiliari, oggetto solo di diversa distribuzione degli spazi interni.
Negli accertamenti catastali, l'attribuzione della rendita, per gli immobili afferenti le categorie speciali e particolari, è disciplinata dagli artt. 27, 28 e 30 del DPR 1142/1942, per cui l'Agenzia utilizza per la stima diretta il criterio di valutazione riferito al costo di costruzione o valore di ricostruzione (procedimento indiretto) con riferimento alla “media dei valori riscontrati nel biennio 1988-1989” così come stabilito dal D.M. 20 gennaio 1990.
La stessa Agenzia riconosce di aver operato la stima sulla base degli stessi dati correttamente forniti dalla ricorrente con la dichiarazione di variazione docfa ex DM 701/94, che non ha contestato. Ha però ritenuto di correggere la valutazione sommaria fatta dalla ricorrente sulla base di elementi comparativi di valore o di costo, come indicati nel docfa. L'Agenzia ha ritenuto di determinare il costo complessivo dell'opera, secondo il criterio del costo di costruzione dato da diverse voci: dal valore del lotto (area coperta e aree accessorie e pertinenziali), dal costo di realizzazione a nuovo delle strutture (da deprezzare), dalle spese tecniche e degli oneri concessori, di urbanizzazione e di costruzione, ivi comprese le spese di progettazione, direzione dei lavori, collaudi, costi degli allacciamenti, dagli interessi passivi sul capitale di anticipazione, dalle imposte gravanti sui costi, così come chiarito dalla circolare 6/2012 dell'ex Agenzia del Territorio recepita dal comma 244 della legge 190/2014.
Orbene, sia nell'atto impugnato, ma soprattutto nel presente giudizio tributario, l'Agenzia non ha spiegato i motivi per i quali, applicando i suddetti criteri ad una semplice docfa per redistribuzione degli spazi interni dell'unità immobiliare, abbia aumentato la stima dell'immobile.
Anzi lo ha genericamente motivato richiamando il contenuto dei prontuari da essa trasmessi agli Ordini
Professionali, senza nemmeno produrli in giudizio e renderli qundi valutabili dalla Corte. Ma a parte tale carenza di produzione documentale e di prova, rimangono ignote la ragioni tencihe in base alle quali parte resistente abbia aumentato la rendita catastale di un'unità immobiliare, rimasta della medesima estensione di superfice catastale, rimasta della stessa categoria D8, modifcata solo negli spazi interni, senza valorizzazione da parte di nuove installazioni tecniche che potevano aumentare il valore immobiliare originario. Peraltro, oltre a non essere stato provato alcun motivo per l'aumento della rendita catastale come originariamente accettata dall'ufficio in passato, risulta che la rendita proposta dalla ricorrente è comunque all'interno dei valori minimi e massimi ricavabili dai prontuari invocati dall'Agenzia delle Entrate. In pratica, questa corte, ritiene che l'accertamento si è risolto in un ingiustificato adeguamento della rendita catastale, effettuato illegittimimante in occasione di una pratica docfa che di per sè non poteva incidere sul valore originario dell'immobile, rimasto uguale e con la sola diversa redistribuzione degli spazi interni. Del resto detta redistribuzione, nei centri commerciali, avviene ordinariamente ogni qual volta un nuovo affittuario di uno dei tanti locali presenti nella struttura, richiede o opera dei lavori di diversa organizzazione della superfice a sua disposizione, in ragione delle particolari esigenze commerciali del suo particolare settore di vendita.
La complessità della normativa applicabile, i dubbi interpretativi della stessa, desumibili anche dall'oscillante giurisprudenza sia di legittimità che di merito (come da stessi precedenti di questa Corte di
Caserta), inducono a ritenere sussistenti giusti motivi per compensare tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato. Spese compensate.