Sentenza n. 67/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SASSARI Sezione 3, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
DE SENSI BALDOVINO, Giudice monocratico in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 457/2025 depositato il 06/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Difensore_1Rappresentato da - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 contro
Archivio Notarile Distrettuale Di Sassari - 80003990902
Difeso da
Avvocatura Distrettuale Dello Stato Di Cagliari - Via Dante, 23/25 09128 Cagliari CA
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 987 TASSA ARCHIVIO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 39/2026 depositato il 03/02/2026 ha pronunciato la seguente sentenza
SVOLGIMENTO del PROCESSO Ricorrente_1Con ricorso ritualmente notificato all'ARCHIVIO NOTARILE di Sassari,
ha chiesto l'annullamento “dell'Atto di contestazione e liquidazione delle somme dovute”, Prot. N.987, notificatogli in data 11/07/2025, avente ad oggetto il recupero di somme a titolo di Tassa d'archivio in relazione ad alcuni atti a rogito del ricorrente, Notaio in Sassari.
Il ricorrente dopo aver premesso di aver stipulato, tra gennaio e settembre 2023, numerose compravendite immobiliari, indicate nell'elenco allegato all'atto impugnato, tutte contenenti, da un lato, la richiesta della cosiddetta “agevolazione prima casa per soggetti under 36” di cui all'articolo 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (Decreto sostegni bis) e, dall'altro, l'opzione per il c.d. “prezzo valore” di cui all'art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 ai fini della determinazione in misura ridotta della base imponibile su cui calcolare tasse, imposte, oneri e contributi, ha dedotto che, all'esito dell'ultima ispezione ordinaria disposta sul proprio repertorio, l'Archivio Notarile del Distretto di Sassari, al momento della restituzione degli atti ispezionati, avrebbe contestato, in relazione a tutti gli atti oggetto di causa, una errata quantificazione dei cosiddetti onorari repertoriali che, costituendo la base, per ciò che in questa sede rileva, per il calcolo della
Tassa d'archivio, avrebbe determinato un minor gettito in entrata in termini, appunto, di Tassa d'Archivio, con conseguente necessità di recupero delle differenze non versate e di elevazione della relativa sanzione, pari al 30%, oltre agli interessi moratori.
In particolare, il ricorrente ha contestato la posizione dell'Archivio notarile che avendo ritenuto non cumulabili le due agevolazioni, “prima casa per soggetti under 36” e “prezzo valore”, ha emesso l'atto impugnato per recuperare l'intera imposta nel suo esatto ammontare. In sintesi, il ricorrente ha eccepito l'illegittimità dell'operato dell'Archivio Notarile di
Sassari che, inaspettatamente, innovando anche rispetto al consolidato orientamento seguito nelle compravendite immobiliari di prime case cd “ordinarie”, avrebbe ritenuto non cumulabili le agevolazioni “prima casa under 36”, previste dal Decreto Sostegni bis (Art.64, commi 6-10 del D.L. 73/2021, convertito nella legge 106/2021) e il criterio del cd
“prezzo valore” di cui all'art.1 comma 497 della legge 265/2005: secondo il ricorrente, invece, i due benefici, del tutto indipendenti tra di loro, sarebbero pienamente applicabili anche alle compravendite di “prime case under 36” con la conseguenza che, in applicazione del citato art.1, comma 497 della legge 265/2005, per i contratti oggetto di causa, sarebbero stati correttamente applicati gli onorari in misura ridotta del 30% e, pertanto, la pretesa dell'Archivio notarile di recuperare la Tassa d'archivio sugli onorari pieni sarebbe del tutto illegittima perché si risolverebbe in una disapplicazione del citato beneficio, priva di qualsiasi fondamento normativo.
Il ricorrente ha poi rilevato che, in identica vicenda riguardante altre tasse d'archivio, la Corte di Giustizia Tributaria di II grado di Sassari, nel riformare la sentenza di I grado di questa stessa Corte, che aveva rigettato il ricorso del Notaio, ha ritenuto legittimo il cumulo dei due benefici ed ha annullato l'avviso di liquidazione. Infine ha contestato alla parte resistente la violazione dei principi di correttezza e buona fede in quanto dall'entrata in vigore del Decreto Sostegni-bis e fino al novembre 2023 e, dunque, per circa due anni e mezzo, l'Archivio Notarile Distrettuale di Sassari non avrebbe mai formulato il benchè minimo rilievo sulla possibilità di cumulo tra l'agevolazione
“prima casa under 36” e il meccanismo del “prezzo valore”, con ciò ulteriormente consolidando non solo nel notaio ricorrente, ma in tutti i notai del Distretto, la convinzione circa la correttezza del proprio operato. Ha chiesto, pertanto, l'annullamento dell'atto impugnato e la condanna della parte resistente al pagamento delle spese di lite.
L'Archivio Notarile di Sassari si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto della domanda perché infondata in fatto ed indiritto.
Secondo la resistente, infatti, i due benefici non sarebbero cumulabili tra di loro e, pertanto, negli atti oggetto di causa, il Notaio avrebbe dovuto applicare gli onorari pieni con conseguente maggiore Tassa d'archivio: da qui la piena legittimità del “recupero” della maggiore imposta, effettuato con un atto formalmente ineccepibile anche sotto il profilo motivazionale.
In particolare, la non cumulabilità dei due benefici emergerebbe, chiaramente, anche dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n.12 E, del 14 ottobre 2021, emessa a seguito dell'entrata in vigore del cd Decreto Sostegni bis - che, come detto, ha introdotto specifiche agevolazioni fiscali per l'acquisto della casa di abitazione per i giovani con meno di 36 anni – che, in relazione all'applicazione della disciplina del “prezzo valore”, ha stabilito che “Ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di accertata insussistenza dei requisiti di cui all'articolo 64 del Decreto Sostegni bis o di decadenza dall'agevolazione, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del c.d. “prezzo-valore”, recata dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre
2005, n. 266, a condizione che, come previsto dalla stessa disposizione, ne abbia fatto espressa richiesta nell'atto di acquisto, non potendo la stessa essere contenuta in un successivo atto integrativo (cfr. circolare n. 18/E del 2013, paragrafo 2.11). In tali ipotesi, pertanto, al fine di poter beneficiare di detta disciplina, si ritiene opportuno che la parte, cautelativamente, manifesti espressamente la relativa opzione nell'atto di acquisto. Come noto, la regola del “prezzo-valore” prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell'atto di compravendita. Questa regola è ammessa, tuttavia, solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono 19 Cfr. paragrafo 1.3 della circolare n. 2/E del 2014, la quale ha commentato le modifiche alla tassazione applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari apportate dall'articolo 10 del d.lgs. n. 23 del 2011. 30 nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non si applica, inoltre, alle vendite assoggettate ad IVA. Si ricorda, peraltro, che il criterio del “prezzo-valore”, tecnicamente, non costituisce un'agevolazione fiscale, ma rappresenta solo una diversa modalità di determinazione della base imponibile a cui applicare le aliquote di legge (cfr. circolare n.
2/E del 2014). In linea generale, infatti, relativamente ai trasferimenti immobiliari, la base imponibile per il pagamento dell'imposta di registro è determinata in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 52 del TUR e il metodo del “prezzo-valore” costituisce una deroga al criterio ordinario ivi stabilito”.
Secondo la resistente, quindi, il citato passaggio della circolare, dedicato al cd “prezzo valore”, confermerebbe l'applicabilità della relativa disciplina – e quindi anche degli onorari ridotti del 30% su cui calcolare la tassa d'archivio – nei soli casi di “accertata insussistenza dei requisiti di cui all'articolo 64 del Decreto Sostegni bis o di decadenza dall'agevolazione”, dovendosi, quindi, confermare il divieto di cumulo dei due benefici e il dovere del Notaio, nel caso di acquisto di prima casa under 36, di applicare gli onorari (e quindi la Tassa d'archivio) in misura piena . Questo, d'altra parte, sarebbe anche l'avviso dell'Avvocatura dello Stato che, interpellata sul punto dall'Archivio Notarile Distrettuale di Roma avrebbe, appunto, escluso il cumulo dei due benefici.
Ha chiesto, pertanto, il rigetto della domanda e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite.
All'udienza del 30/01/2026 la causa è stata trattenuta in decisione
MOTIVI della DECISIONE Il ricorso è infondato e deve essere rigettato.
Ritiene, infatti, questo Giudice che vada data continuità all'orientamento giurisprudenziale di questa Corte di Giustizia di I grado che, in altri due precedenti, ha ritenuto incompatibili i due suddetti benefici ed ha ritenuto pertanto illegittima – risolvendosi in una interpretazione estensiva - l'applicazione del beneficio della riduzione degli onorari del
Notaio del 30% anche nel caso di acquisto della Prima casa da parte degli Under 36.
Va, anzitutto, ribadito, infatti, che secondo il consolidato insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, “le agevolazioni in materia tributaria non possono implicare un'interpretazione analogica o estensiva, onde farvi comprendere ipotesi non espressamente previste…”. (Cfr.Cass.288/2012) L'art.1, comma 497 della legge 266/2005 prevede che “In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva
l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento”. La norma, come ammesso anche dalla parte ricorrente, determina un abbattimento dell'imponibile ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di cessione di beni immobili ad uso abitativo.
Non pare contestabile, pertanto, che l'ambito di applicazione della norma sia limitato ai soli casi in cui si renda necessario il calcolo delle tre imposte;
la disposizione, infatti, consente di abbattere l'imponibile e, pertanto, di calcolare le imposte su una somma più bassa: precisamente, nel caso di cessioni immobiliari ad uso abitativo (e purchè si tratti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), in deroga a quanto previsto dall'art.43 del D.P.R. 131/1986, la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
La stessa disposizione prevede, poi, nell'ultimo periodo dello stesso comma 497, che” gli onorari notarili sono ridotti del 30%”.
Non può pertanto che confermarsi che la disposizione sulla riduzione degli onorari sia indissolubilmente legata all'applicazione del cd prezzo valore e cioè alla determinazione della base imponibile ai fini del calcolo delle tre imposte secondo i criteri dettati dall'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica n. 131 del 1986 e cioè attraverso la moltiplicazione per 100 (attualmente 110) della rendita catastale (rivalutata del 5%): in questo caso - e cioè quando il notaio, su richiesta della parte acquirente, applica la disciplina del prezzo valore - gli onorari sono ridotti del 30%.
Fuori da questa ipotesi, la riduzione degli onorari - e quindi, conseguentemente, della tassa d'archivio - non può essere ammessa perché si risolverebbe in una applicazione analogica
o estensiva della norma che, come detto, in materia tributaria, non è consentita.
Nel caso di atti di compravendita aventi ad oggetto la cd “prima casa under 36”, infatti, l'art.1, comma 497, della citata legge 266/2005, non avrebbe ragione di essere applicato in quanto, come detto, in base all'art.64, commi 6-10, del D.L. 73/2021, le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono affatto dovute stante la specifica esenzione ivi prevista.
In particolare, per ciò che in questa sede rileva, l'art.64 citato prevede, al comma 6, che
“Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica
26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui”.
Ritiene, pertanto, la Corte che il problema non sia tanto la “cumulabilità” o meno dei due benefici (prezzo valore e prima casa under 36), come dedotto dal ricorrente, ma l'inapplicabilità del criterio del cd prezzo valore agli atti di acquisto di prime case da parte di under 36 in quanto, per i predetti atti, le tre imposte (registro, ipotecaria e catastale) - per il cui calcolo è stato, appunto, previsto, il criterio del cd prezzo valore - non debbono essere applicate in quanto esenti: è allora evidente che non possa trovare applicazione neanche la riduzione degli onorari del Notaio (prevista nell'ultimo periodo della stessa disposizione) in quanto espressamente prevista per il solo caso di applicazione del criterio cd del prezzo valore.
Del tutto diversa, invece, la questione della cumulabilità dei due benefici, pur richiamata dal ricorrente, nel caso di acquisto della prima casa cd ordinaria: in questo caso, infatti, il beneficio fiscale non è dato dalla totale esenzione delle tre imposte, ma dalla mera riduzione dell'imposta di registro al 2% (anziché del 9%) del prezzo di cessione e dal pagamento delle imposte catastali e ipotecarie in misura fissa di 50 euro ciascuna. In questo caso, com'è evidente, la disciplina del cd prezzo valore ha una sua autonoma applicabilità, in quanto la tassa di registro viene appunto calcolata in proporzione (2%) al prezzo di cessione che sarà diverso se determinato in base al criterio cd del prezzo valore. Nel caso di prima casa “under 36”, invece, non dovendosi calcolare l'imposta di registro
(per la ricordata esenzione totale), il criterio cd del prezzo valore risulta inapplicabile con conseguente inapplicabilità anche della disposizione sulla riduzione degli onorari: ne consegue che, negli atti oggetto di causa, il notaio non avrebbe dovuto applicare la riduzione degli onorari e, pertanto, avrebbe dovuto calcolare la tassa d'archivio sull'onorario pieno e non su quello ridotto del 30%.
Il verbale di accertamento oggetto del presente ricorso appare, pertanto, pienamente legittimo in quanto emesso per il recupero della quota d'imposta di registro illegittimamente non applicata. Né può essere condivisa la censura mossa dal ricorrente all'Archivio Notarile di Sassari di aver agito in violazione del principio di correttezza e buona fede: contrariamente a quanto ritenuto dal ricorrente, infatti, l'operato dell'ente impositore appare pienamente conforme anche alla circolare dell'Agenzia delle Entrate del 14/10/2021 n. 12 che, ad avviso di questa Corte, ha chiaramente escluso la cumulabilità dei due benefici, essendosi limitata a ricordare la possibilità per il Notaio, nel caso di Under 36, di ricevere dalle parti la dichiarazione di volersi avvalere del cd prezzo valore solo in via cautelativa per l'ipotesi di mancanza dei requisiti Under 36 (si pensi ad un ISEE superiore a 40.000,00 euro) e, quindi, solo allo scopo di “prenotare”, in via residuale, il beneficio del prezzo valore
(abbattimento dell'imponibile ai fini del calcolo delle tre imposte) nel caso in cui fosse stato escluso il beneficio, ben più consistente, dell'esenzione totale dalle stesse imposte. Infine, non sembra che la citata sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Sardegna abbia in qualche modo superato l'articolata motivazione che precede e già utilizzata da questa Corte nella sentenza riformata: nell'arresto di secondo grado, infatti, non vi è alcun riferimento alla sentenza impugnata che possa far ritenere errata la motivazione di rigetto del ricorso.
Anche questo ricorso, pertanto, non può che essere rigettato.
La novità e la complessità delle questioni trattate, come dimostra anche il citato contrasto di giurisprudenza, giustificano pienamente, anche in questo caso, la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.

Respinge il ricorso e compensa le spese di lite.
Sassari, 30.01.2026
Il Vice Presidente di Sezione
(Dott.Baldovino de Sensi)