Sentenza n. 11/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FERRARA Sezione 1, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
DI BISCEGLIE GENNARO, Giudice monocratico in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 237/2024 depositato il 18/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ferrara
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 11479 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 198/2025 depositato il
25/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: Annullamento avviso di liquidazione impugnato - Condanna spese giudizio - Condanna risarcimento danno ex art. 96 cpc -
Resistente: Rigetto ricorso - Condanna spese giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 22 ottobre 2024 Nominativo_1, in qualità di legale rappresentante di Ricorrente_1 - veniva impugnato l'avviso di liquidazione n. FE 11479/2 n. 2150 del 18/7/2024, emesso dalla Direzione Provinciale dell'Agenzia delle Entrate di Ferrara, relativo a imposta ipotecaria per la compravendita rogata il 16/2/2023.
Il contenzioso traeva origine dall'orientamento assunto dall'Agenzia - in relazione alle aggiudicazioni regolate dall'art.13, commi 4 quater e 4 quinquies del DL n.193/2016 che prevedevano l'apposizione di ipoteca per il pagamento rateale accordato ai giovani imprenditori agricoli - secondo la quale per l'ipoteca volontaria le parti obbligate avevano versato l'imposta a tassa fissa di euro 35.000 e non quella proporzionale del 2%.
Preliminarmente, venivano descritte dettagliatamente le finalità dell'Istituto, come previste dal suo
Regolamento istitutivo. Veniva evidenziata la doppia natura dell'Ente: per un verso equiparabile ad una
Amministrazione statale e per altro ad una persona giuridica privata, con richiamo al DLgs n.121/1948.
Veniva precisato che l'Istituto aveva accorpato la “Associazione_1 ” e veniva richiamato l'art. 9 del Decreto istitutivo in forza del quale la Associazione_1 provvede all'acquisto dei terreni, alla loro eventuale lottizzazione ed alla rivendita, a coltivatori diretti soli od associati in cooperativa e alla stessa partecipano lo Stato, i consorzi di bonifica e gli enti di colonizzazione. Su tale presupposto, venivano valorizzate le funzioni di natura statale dell'Istituto, per le quali devono essere applicate le disposizioni previste per le Amministrazioni statali. Venivano evidenziate le lacune e i salti logici della motivazione dell'atto impugnato, veniva richiamato l'art. 2, comma 4 bis, del Decreto Legge n. 194/2009, convertito in Legge n.
25/2010, e veniva valorizzato il trattamento che doveva essere riservato all'Istituto in tema di imposta di registro e ipotecaria, stabilita in misura fissa dell'un per cento. Veniva richiamato l'art.13, commi 4 quater e
4 quinquies della Legge n.193/2016 nella parte relativa alla apposizione di ipoteca legale in caso di aggiudicazione da parte di giovani imprenditori agricoli per il pagamento rateale. Sul punto veniva evidenziato che all'Istituito non era concessa alcuna discrezionalità per quanto riguardava la compravendita con pagamento rateale senza iscrivere ipoteca. La ricorrente insisteva sulla unicità – ai fini delle imposte dovute
- della operazione in contestazione in ragione della circostanza che l'iscrizione ipotecaria doveva considerarsi inclusa nella “operazione fondiaria”, costituita dalla vendita. Veniva anche evidenziato – anche con richiamo a giurisprudenza di merito – che l'Istituto perseguiva finalità pubbliche e che, pertanto, alle operazioni in discussione doveva essere riservato un trattamento fiscale di favore. Veniva, infine, chiesta la condanna dell'Ufficio ai sensi dell'art. 96 cpc.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate per confermare la legittimità dell'atto impugnato. Escludeva la possibilità che per l'operazione fondiaria realizzata dall'Istituto – compravendita e ipoteca – potesse essere riconosciuto il trattamento fiscale favorevole per l'ipoteca, negando che le due fattispecie costituissero un “unicum” al quale applicare la tassa a misura fissa. Veniva evocato il principio di divieto di interpretazione estensiva delle norme fiscali agevolative. Venivano evidenziata la differenza tra ipoteca legale e ipoteca volontaria e veniva richiamata la Risoluzione n.77E del 22.12.2023 in tema di agevolazioni previste dall'art.2, comma 4 bis del DL n. 194/2009. Si argomentava in ordine alla finalità della previsione della garanzia a favore dell'Ricorrente_1 e si insisteva sulla circostanza che l'ipoteca non poteva considerarsi un unicum con l'operazione fondiaria, respingendo la valutazione della ricorrente intorno alla operazione fondiaria in ragione della funzione svolta dall'ipoteca legale quale garanzia prevista dalla legge a tutela della posizione del soggetto diverso dall'acquirente. Richiamata giurisprudenza di merito venivano svolte considerazioni in ordine all'esenzione fiscale dell'ipoteca per sussistenza dell'interesse dello Stato, invocata dalla Ricorrente_1 , confermando che nel caso in esame non ricorrevano i presupposti per richiedere il beneficio. Veniva respinta, infine, la richiesta di condanna dell'Ufficio in ragione della genericità della stessa, nella mancanza di prova del danno subito e della idoneità della condotta dell'Ufficio a determinarlo.
All'udienza di trattazione le parti confermavano le conclusioni in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Tenuto conto delle ragioni esposte dal ricorrente e delle argomentazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate - che per entrambe le parti si intendono richiamate - questo Giudice ritiene il ricorso fondato.
Preliminarmente, occorre evidenziare che per la corretta valutazione della problematica oggetto di contrasto non si può prescindere da alcuni determinanti aspetti che caratterizzano la posizione dell' Ricorrente_1. I riferimenti formali più importati che occorre richiamare possono individuarsi negli artt.1e 2 del DPR n. 200/2001, Regolamento Istitutivo dell'ente; nell'art.9 del DLgs n.
121/1948, istitutivo della Associazione_1, poi Ricorrente_1. Di fatto, Ricorrente_1 è un ente pubblico economico che - sinteticamente - cura, promuove e provvede all'acquisto di terreni ed alla loro rivendita a coltivatori diretti soli o associati. L'Istituto provvede e collabora anche alle operazioni di riordino fondiario;
l'assistenza tecnica e finanziaria per le iniziative da intraprendere;
la privatizzazione di terreni pubblici suscettibili di utilizzazione agricola. Al fine di assicurare l'agevolazione per la piccola proprietà contadina, l'Istituto ricorre ad atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e pertinenze a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali certificati nonché ad operazioni fondiarie per le quali le imposte di registro e ipotecaria sono fissate in misura fissa e a quella catastale nella misura fissa dell'uno per cento
(art. 2, comma 4 bis, DL n. 194/2009, convertito con Legge n. 25/2010). Più dettagliatamente, l'Istituto provvede alla vendita dei terreni attraverso procedura competitiva ad evidenza pubblica tra soggetti che hanno manifestato interesse all'acquisto a seguito di avviso pubblico ovvero, in caso di esito infruttuoso, ricorrendo a trattativa privata. In caso di aggiudicazione a giovani imprenditori agricoli è consentito- testualmente - “…il pagamento rateale del prezzo, apponendo ipoteca legale, ai sensi dell'art. 2817 del codice civile. L'Istituto utilizza le risorse derivanti delle vendite di cui al presente comma esclusivamente per interventi a favore di giovani imprenditori agricoli…” (art.13, comma 4 quater, DL n. 193/2016).
Significativo, inoltre, si rivela ai fini che qui interessano, anche il comma successivo della disposizione richiamata (comma 4 quinquies), col quale si prevede che le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sui terreni di proprietà dell'Istituto in favore di creditori del compratore sono cancellate dalla conservatoria dei registri immobiliari su semplice richiesta dell'Istituto e senza oneri per adempimento.
Così tracciato il perimetro entro il quale ricondurre la problematica in esame risulta evidente che, in odine alla possibilità accordata a giovani agricoltori di ricorrere al pagamento rateale, l'Istituto non può esercitare alcuna discrezionalità per quanto riguarda la formalità dell'iscrizione dell'ipoteca legale e, una volta manifestata l'opzione da parte dell'aggiudicatario di ricorrere al pagamento rateale, l'istituto non può sottoscrivere l'atto di compravendita senza la formalità sopra dettagliata. La soluzione adottata dal Legislatore induce a valorizzare la volontà di adottare strumenti formali – atti, procedure e adempimenti – che consentano e favoriscano la tutela degli interessi dello Stato attraverso la migliore gestione del mercato dei terreni agricoli a cui è deputata proprio l'Istituto ricorrente, anche mediante operazioni fondiarie.
Ciò posto, venendo al profilo tributario da riservare alle operazioni fondiarie operate attraverso l'intervento dell'Ricorrente_1 – per le quali è previsto un trattamento di favore ex art. 2, comma 4 bis DL n.194/2009 - occorre evidenziare che queste, proprio per effetto delle procedure previste dalla legge in caso di pagamento frazionato, danno origine ad una operazione connotata da una unicità per la quale l'imposta di registro e quelle ipotecaria devono essere soggette allo stesso trattamento fiscale. Tale trattamento non integra interpretazioni estensive o analogiche, non consentite in caso di agevolazioni fiscali, ma trova fondamento proprio nelle finalità che persegue l'Istituto, che sono decisamente pubbliche, di interesse dello Stato con utilizzo di capitali statali. Sarebbe difficile ammettere che il dichiarato e impegnativo obiettivo statale che prevede anche operazioni fondiarie trovasse un limite nell'assoggettare diversamente la parte relativa alla vendita da quella relativa agli oneri tributari. Senza contare che anche il trattamento unitario di favore riservato alle operazioni in oggetto potrebbe incidere sulla decisione di approcciarsi all'Istituto. Ciò inciderebbe negativamente sulla piena realizzazione degli scopi perseguiti. Sotto il profilo formale e a conferma delle osservazioni che precedono, Condivisibile risulta quanto perfettamente evidenziato dalla
Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Matera, con la sentenza n. 215/2024, con la quale si osserva che“…le ”operazioni fondiarie”, oltre che il trasferimento dei beni, poste in essere dall'Istituto, beneficiano del regime agevolato dalla norma indicato…” (art.13 comma 4 quater) in ragione del fatto che “…la disposizione de qua fa espresso riferimento non solo agli atti di trasferimento, ma anche - come desumibile dall'avverbio “nonché” - alle operazioni fondiarie che quindi si differenziano dagli atti di trasferimento, e per le quali è anche prevista l'agevolazione indicata…”. Di fatto, l'iscrizione ipotecaria fa parte dell'articolata operazione fondiaria insieme alla vendita, formando una unica operazione che sostanzia l'attività istituzionale dell'Ente. Operazione che rientra nelle procedure imposte per legge e che si connotano per il trattamento di favore - anche fiscale/tributario - riservato ai giovani imprenditori agricoli. Per tale ragione, risulterebbe quantomeno incoerente prevedere e promettere un generale trattamento di favore per incentivare giovani operatori ad avvicinarsi alle iniziative dell'Istituto – che persegue i suoi scopi istituzionali - per poi negare agli stessi lo stesso trattamento per gli atti di trasferimento. Come correttamente evidenziato dalla ricorrente si deve anche valorizzare che le operazioni in argomento vengono realizzate anche nell'interesse dello Stato
e che, pertanto, pertinente risulta il richiamo all'art.1 del DLgs n.347/1990 che, effettivamente, prevede che anche le formalità che qui interessano non sono soggette a imposta. Conclusivamente, per i motivi che precedono, ogni altra questione assorbita, le ragioni esposte dall'Istituto ricorrente sono fondate e il ricorso deve essere accolto. Infondata risulta la richiesta di condanna dell'Ufficio al risarcimento del danno, ai sensi dell'art.96 cpc, non ricorrendone i presupposti segnatamente per quanto riguarda la prova del presunto danno subito e del nesso causale in ordine alla condotta dell'Agenzia. In ragione della particolarità dell'argomento in contestazione, si ritiene che le spese di giudizio possano essere compensate.

P.Q.M.

La Corte, in composizione monocratica,definitivamente pronunciando,ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa o da considerarsi assorbita,accoglie il ricorso. Spese compensate.