Sentenza n. 891/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 6, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
MANCUSO CARLO, Presidente
TRITTO CA, Relatore
CHIANURA PIETRO VITO, UD
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4407/2025 depositato il 19/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno - Via Degli Uffici Finanziari N. 7 84131 Salerno SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025SA0194929 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 19.9.2025 Ricorrente_1, proprietaria (in comproprietà col coniuge) di un immobile ad uso ufficio in Salerno, ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2025SA0194929, notificato il 14 luglio 2025, con cui l'Agenzia del Territorio ha riclassato l'immobile da A/10 classe 1 a A/10 classe 2, aumentando la rendita da € 1.030,33 a € 1.200,76 sulla base di un presunto metodo “comparativo”. La ricorrente preliminarmente eccepisce la violazione del contraddittorio (art.

6-bis L. 212/2000) e, nel merito si duole di molteplici omissioni da parte dell'Agenzia: non ha inviato lo schema d'atto obbligatorio;
non l'ha convocata per fornire chiarimenti;
non ha effettuato sopralluogo sull'immobile. Tali omissioni comportano la violazione del contraddittorio endoprocedimentale, ora obbligatorio per tutti gli atti impugnabili, compresi gli accertamenti catastali. Contesta, inoltre, il difetto di motivazione (art. 7 L. 212/2000) dell'atto essendo il riclassamento motivato astrattamente e non verificabile.
Infine vi sarebbe un difetto di prova in quanto l'Ufficio non ha eseguito stima diretta, come richiesto dalla normativa catastale;
ha applicato solo un confronto per tabulas, senza sopralluogo;
non ha provato alcuna reale equiparabilità tra il suo immobile e quelli presi a riferimento;
ha ignorato le condizioni della zona (area periferica, servizi scarsi, infrastrutture non completate). Conclude pertanto per l'annullamento dell'avviso di accertamento catastale, con vittoria delle spese in favore del difensore antistatario.
Costituitasi la parte convenuta ha controdedotto punto per punto e concluso per il rigetto del ricorso.
Disposta l'integrazione del contraddittorio con il coniuge, non costituitosi, comproprietario al 50% dell'immobile oggetto di accertamento, la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e deve essere accolto. L'Ufficio sostiene che il contraddittorio non sia dovuto per gli atti derivanti da DOCFA, in quanto procedura partecipativa.Tuttavia l'avviso impugnato non scaturisce da automatismi, ma implica una rivalutazione tecnica discrezionale dell'Ufficio e incide in modo rilevante sulla capacità contributiva del soggetto, richiedendo la preventiva instaurazione di un dialogo informato. Inoltre la rettifica non si basa sul mero recepimento dei dati dichiarati, bensì su una diversa valutazione di classe e rendita.
Quanto precede integra un procedimento impositivo in senso sostanziale, per cui il contraddittorio endoprocedimentale è necessario. La mancata attivazione determina l'illegittimità dell'atto. L'atto inoltre presenta una insufficiente motivazione i violazione dell'art. 7 L. 212/2000: la motivazione dell'avviso si limita a richiamare genericamente:
– l'“analisi delle caratteristiche intrinseche”;
– l'“analisi del contesto urbano”;
– la “congruità rispetto ad altre unità similari”.
Tuttavia: non sono indicati quali immobili comparativi siano stati utilizzati, né perché essi siano assimilabili;
non è spiegato in cosa consista lo scostamento rispetto alla rendita proposta;
non vi è alcuna indicazione concreta delle caratteristiche estrinseche che giustificherebbero la classe attribuita.
Tutto quanto argomentato dall'Ufficio è rimasto a livello di mera affermazione e non supportato da documentazione idonea a dimostrare la fondatezza del riaccatastamento. L'Ufficio non ha fornito elementi idonei a dimostrare:
– la comparabilità oggettiva degli immobili richiamati;

– le ragioni tecniche della valorizzazione;

– l'applicazione dei criteri previsti dal D.P.R. 1142/1949 in tema di classamento;

– l'idoneità dei parametri estrinseci e intrinseci a giustificare l'attribuzione della classe superiore.
La motivazione si riduce a formule generiche, prive di riscontro documentale e prive di esplicitazione del percorso logico-estimativo.bNe consegue l'illegittimità del classamento per difetto di prova. Il ricorso pertanto deve essere accolto. Le spese si ritiene di compensarle in ragione della controvertibilità della questione e della giurisprudenza oscillante in materia.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Salerno, definitivamente pronunciando:
accoglie il ricorso;
compensa le spese di lite.
Il giudice relatore Il presidente dr. Francesca Tritto Dr. Carlo Mancuso