Sentenza n. 2850/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 14, riunita in udienza il 20/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CENTI FERNANDO, Presidente
D'AN FABRIZIO, Relatore
GALLO GIANFRANCO, Giudice
in data 20/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2853/2025 depositato il 28/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.a.s. Di Ricorrente_2 - PIVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso dp.3roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7061202482 2024 IVA-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1976/2026 depositato il
23/02/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con il ricorso in epigrafe, la parte ricorrente, Società_1 s.a.s. di Ricorrente_2, rappresentata e difesa come in atti, ha impugnato l'avviso di accertamento N. TK7061202482/2024, per un importo complessivo di € 82.447,00 per imposta IVA, oltre interessi e sanzioni.
Nello specifico, parte ricorrente ha dedotto che l'odierna ricorrente ha ricevuto, in data 25.9.2024, lo schema d'atto n. TK7T210000737/2024, per l'instaurazione del contraddittorio, ex art.

6-bis, L.212/2000, finalizzato al controllo del corretto trattamento, ai fini IVA, di un acquisto immobiliare effettuato in data 29.5.2018, registrato in pari data al n.14878, serie 1T, Ufficio di Roma 1, a rogito Notaio Ferrara, parte venditrice Società Immobiliare Società_3 di Società_2 S.a.s., e avente ad oggetto 2 appartamenti ed un box auto, acquistati per la complessiva somma di €824.469,57, oltre IVA 10% pari ad €82.446,96.
In particolare, l'ufficio tributario, nello schema d'atto, ha ipotizzato l'indebita detrazione dell'indicata Iva per
€82.447,00, e ha invitato il contribuente a presentare le proprie osservazioni in merito.
L'odierna parte ricorrente ha reso le osservazioni, in data 18.11.2024, esprimendosi per il corretto trattamento dell'Iva portata in detrazione.
In ultimo, l'Ufficio tributario ha proceduto all'adozione dell'impugnato avviso di accertamento N.
TK7061202482/2024.

2. Parte ricorrente ha formulato i seguenti rubricati motivi di ricorso:
1) “Lo svolgimento del previo contraddittorio obbligatorio”.
Parte ricorrente Deduce, in sintesi, che nell'ambito del procedimento di contraddittorio obbligatorio avrebbe formulato le proprie osservazioni, ex art.

6-bis, L.212/2000, ribadendo il suo diritto alla detrazione IVA in ragione della circostanza di avere per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione di fabbricato o loro porzione, ex art. 19 bis1 DPR n. 633/72.
Nello specifico la società ricorrente, dopo aver inizialmente espresso la volontà di aderire allo schema d'atto n. TK7T210000737/2024, ha dedotto in sede di contraddittorio che:
- nell'oggetto sociale della società erano indicate, tra le attività che potevano essere svolte dalla contribuente, anche quelle di costruzione e ristrutturazione di immobili di qualunque natura;

- la normativa non prevede un termine entro il quale si debbano effettuare interventi sul bene acquistato;

- il codice ATECO da cui si evinceva l'attività del contribuente non poteva essere preso in considerazione per individuare l'attività prevalente ai fini dell'applicazione della norma, in quanto indice statistico.
Ha contestato, quindi, le conclusioni raggiunte nello schema d'atto dell'Ufficio che, a suo dire, avrebbe erroneamente ritenuto di individuare l'attività prevalente ai fini dell'applicazione della citata norma esclusivamente in base al codice ATECO;

2) “Vizio di motivazione. Violazione art.

6-bis, L.212/2000”.
Lamenta parte ricorrente che l'Ufficio non ha tenuto conto delle osservazioni formulate e che la motivazione dell'atto gravato ricalca pedissequamente quella espressa nell'indicato schema d'atto, senza recepire quanto osservato dal contribuente, e senza rimodulare, in maniera più confacente rispetto al dato normativo e alle risultanze del contraddittorio, la motivazione dell'avviso di accertamento rispetto a quella dello schema d'atto. 3) “Sulla detraibilità dell'Iva”.
Deduce la piena detraibilità dell'IVA in forza degli artt. 10, 19 e 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/1972
(in materia di IVA), in quanto nel caso in esame, ai sensi della richiamata lett. i) non sarebbe “ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.
La società ricorrente assume di avere come oggetto sociale principale la costruzione di fabbricati e, pertanto, di rientrare nel regime di detraibilità.

3. Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate, resistendo al ricorso, sia per ciò che riguarda i sollevati vizi inerenti alla procedura in contraddittorio e il difetto di motivazione, sia per quanto concerne la questione sostanziale del presupposto di detraibilità dell'IVA.
Infatti, secondo l'Agenzia delle Entrate, dall'istruttoria effettuata e alla luce delle banche dati a disposizione, si evince che la società Società_1 s.a.s. non sia considerabile un'impresa costruttrice, ovverosia un soggetto che realizza nuovi edifici o interventi di ripristino su aree edificabili, sia in proprio che tramite appalto a terzi

5. All'udienza del 20 febbraio 2026 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

6. Il ricorso è infondato.

7. In via preliminare, il Collegio rileva come non si ravvisano censure inerenti strictu sensu alla procedura di contraddittorio che si è svolta regolarmente e che non ha fondamento la censura di difetto di motivazione per non aver l'Amministrazione tributaria tenuto conto, nell'adottare l'atto di accertamento gravato, delle osservazioni del contribuente.
L'atto di accertamento in questione, infatti, riporta sinteticamente il contenuto sostanziale delle osservazioni, esprimendo le ragioni per cui l'Amministrazione ha ritenuto di non poter aderire e, in particolare, ha osservato
“ “Considerata la documentazione e le memorie presentate, l'Ufficio ha provveduto ad effettuare i seguenti rilievi: seppure constatata, nell'oggetto sociale dell'atto costitutivo, la possibilità di svolgere attività di 'edilizia in genere, in proprio e/o per conto terzi: costruzione di fabbricati, opifici e manufatti di ogni specie e le loro ristrutturazioni e manutenzioni…', tramite l'uso delle banche dati in possesso dell'Amministrazione
Finanziaria, si è appurato che la società non esercita effettivamente tale attività in via principale esclusiva, secondo quanto previsto dall'art. 19 bis1, comma 1, lettera i, come peraltro già evidenziato nello schema d'atto n. TK7T210000737/2024, in quanto non risultano fatture ricevute e, quindi, spese sostenute per lavori di natura edilizia, che facciano presupporre un'attività principale di questo tipo. Inoltre, anche se la normativa non detta un termine per effettuare interventi sul bene di non aver proceduto a effettuare questi ultimi negli anni a seguire, conferma il fatto che la società non svolge il veicolo in via principale esclusiva l'attività predetta”.
In ogni caso, a fronte delle osservazioni del contribuente, l'Amministrazione tributaria nell'adottare l'atto finale non è necessario che dia conto analiticamente dei singoli rilievi, specificamente contestandoli, ma è sufficiente che dall'atto si evinca che la stessa abbia preso atto delle osservazioni e non le condivida.

8. Nel merito, il punto nodale della controversia, da cui dipende l'esito della lite, è incentrato sulla possibilità
o meno di considerare la società ricorrente come una società che ha per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni.
Infatti, come accennato nella parte in fatto, la cessione dei due immobili a uso abitativo è avvenuta da un'impresa costruttrice (ovvero la IMMOBILIARE Società_3 Società_2 S.A.S.) che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 10, comma 1, n.

8-bis del D.P.R. n. 633/72, ha esercitato in atto l'opzione per l'assoggettamento ad IVA, sussistendone i presupposti di legge.
L'opzione risultava esercitabile in quanto gli immobili alienati, aventi destinazione abitativa, erano stati costruiti dalla società venditrice e ultimati da oltre 5 anni.
Per quanto riguarda l'aliquota IVA, in base al n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R.
n. 633 del 1972, le cessioni di fabbricati abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso secondo i criteri stabiliti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969) effettuate da imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dell'aliquota del 10%, salva l'applicazione dell'aliquota del 4% qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti “prima casa” di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Quanto al cessionario (nel caso di specie la società ricorrente), di regola l'imposta addebitata in rivalsa risulta invece detraibile ai sensi dell'art. 19 del D.P.R. 633/1972, trattandosi di “beni … acquistati nell'esercizio dell'impresa”.
Non è tuttavia ammessa in detrazione, ai sensi dell'art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del medesimo D.P.R.,
“l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa … salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.
La norma precisa, inoltre, che la “disposizione non si applica” - e quindi la detrazione dell'IVA è ammessa -
“per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo
10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19-bis”.
In sostanza, per ammettere l'IVA in detrazione sull'acquisto immobiliare effettuato dalla società ricorrente deve ricorrere il presupposto che la stessa società abbia come oggetto “esclusivo o principale” dell'attività esercitata la costruzione di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate ha escluso il ricorrere di questo requisito sulla base della considerazione che:
-come dichiarato in sede di costituzione e di contestuale attribuzione della P.IVA, svolgeva attività di
“Compravendita Di Beni Immobili Effettuata Su Beni Propri” (cod. att. 681000) con decorrenza dal 09/06/2017.
- dalle banche dati in uso all'Ufficio e dalla documentazione a disposizione non risultavano acquisti riferiti ad attività di costruzione o ripristino di edifici, effettuate anche occasionalmente;
in particolare, dai dati delle comunicazioni delle operazioni rilevanti ai fini IVA ex art. 21, D.L. 78/2010 effettuate da clienti e fornitori e, per il caso di specie, dalla tipologia di acquisti, dai quali non si evidenziavano in capo alla società spese sostenute per lavori di natura edilizia nell' annualità interessata, come indicato in seno all'atto impositivo e per comodità di seguito riportato.
Di contro, parte ricorrente, in favore della tesi secondo cui dovrebbe essere considerata una impresa costruttrice, deduce unicamente la circostanza che nell'oggetto sociale, tra le attività che possono essere svolte, viene annoverata anche quelle di costruzione e ristrutturazione di immobili di qualunque natura.
In particolare, infatti, secondo l'oggetto sociale, la società svolge le seguenti attività: “attività immobiliare in genere quale a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo: acquistare, vendere e permutare suoli edificatori ed edifici da demolire, ristrutturare e modificare;
costruire, con il sistema dell'appalto a terzi o con gestione diretta, opere edilizie ed affini di qualunque tipo di interesse sia pubblico che privato, edifici destinati a case per abitazione e a negozi, opifici industriali ecc;
acquistare, permutare, locare e vendere, anche frazionatamente, immobili di qualunque natura;
amministrare e gestire finanziariamente e tecnicamente immobili rustici, residenziali, commerciali, industriali ed artigianali;
- attività edilizia in genere in proprio e/o per conto terzi: costruzioni di fabbricati opifici e manufatti di ogni genere e le loro ristrutturazioni e manutenzioni, anche la compravendita e la permuta;
l'esecuzione di movimento terra;
assunzione e commissioni di appalti e subappalti con privati, enti e pubbliche amministrazioni …. ed ha pertanto quale sua attività edilizia prevalente le costruzioni ..”
La parte ricorrente minimizza, invece, il dato di dichiarato in sede di costituzione e di contestuale attribuzione della P.IVA (il codice ATECO), che evidenzia l'attività di “Compravendita Di Beni Immobili Effettuata Su Beni
Propri” e le concrete indagini che evidenziano, anche in base alle spese effettuate, l'assenza di attività di effettuazione di interventi edilizi da parte della medesima società.

8. Stante quanto anzidetto il ricorso si palesa infondato, il solo oggetto sociale, che riporta l'attività di costruzione come una delle possibili attività che la società può svolgere non è risolutivo al fine di provare che la parte ricorrente abbia effettivamente a oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni.
Infatti l'oggetto sociale definisce le attività economiche che una società si propone di svolgere, non necessariamente l'attività effettivamente svolta.
Infatti, l'orientamento costante della giurisprudenza è che oggetto sociale e attività effettivamente esercitata non possono essere considerati come concetti coincidenti.
Quando occorre dimostrare il concreto ed effettivo svolgimento di una certa attività (ad esempio ai fini di una procedura di affidamento a evidenza pubblica), si ricorre a una certificazione camerale, escludendo la possibilità di prendere in considerazione il contenuto dell'oggetto sociale, il quale – ancorché segni il campo delle attività che un'impresa può astrattamente svolgere, sul piano della capacità di agire dei suoi legali rappresentanti – non equivale, però, ad attestare il concreto esercizio di una determinata attività (T.a.r.
Sardegna, 9 marzo 2015, n. 415).
L'individuazione ontologica della tipologia di azienda può avvenire solo attraverso l'attività principale o prevalente, in concreto espletata e documentata dall'iscrizione alla Camera di Commercio, non rilevando quanto riportato nell'oggetto sociale indicato nell'atto costitutivo e nello statuto, che esprime soltanto ulteriori potenziali indirizzi operativi dell'azienda, non rilevanti ove non attivati (Cons. Stato, VI, 15 maggio 2015 n.
2486; III, 28 dicembre 2011 n. 6968; V, 19 febbraio 2003, n. 925; VI, 20 aprile 2009, n. 2380).
Ragion per cui, a fronte degli elementi di segno contrario evidenziati dall'Amministrazione tributaria, riportati nell'avviso di accertamento, la parte ricorrente avrebbe dovuto dare prova di svolgere in via esclusiva o principale l'attività di costruzione.
In definitiva, quindi, non essendo dimostrato che la società avesse nel periodo di riferimento in esame come oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione di fabbricati, o di porzione di fabbricato,
a destinazione abitativa, l'IVA non poteva essere portata in detrazione.

9. Per quanto suindicato il ricorso deve essere rigettato.
La presente decisione è stata assunta tenendo conto del “principio della ragione più liquida”, corollario del principio di economia processuale, e le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta alla Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti, nel rispetto del criterio generale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato, con la conseguenza che gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati sono stati ritenuti da questo giudice non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidare come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte soccombente al pagamento delle spese di giudizio in favore della Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale 3 di Roma liquidate in € 2.500,00.