Sentenza n. 89/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 2, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SOVIERO FRANCESCO, Presidente e Relatore
PALUMBO MASSIMO, Giudice
IZZO PAOLA, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4650/2025 depositato il 04/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l.s. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno - Via Degli Uffici Finanziari 7 84131 Salerno SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024IT013599000 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6069/2025 depositato il
12/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: insiste per l'accoglimento Resistente/Appellato: rigetto del ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto spedito con il servizio telematico il 4/10/2025 la società “Ricorrente_1 S.r.l.s.”, in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Nominativo_1 e dal rag. Difensore_2, presenta alla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Salerno ricorso avverso l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2014/IT/013599 - relativo all'imposta di registro dovuta per l'atto di compravendita di un immobile sito in Salerno per notaio Nominativo_1 del 16/12/2024 e registrato in pari data- emesso dalla Direzione Provinciale di Salerno dell'Agenzia delle Entrate e notificato alla parte il 2/7/2025 chiedendone l'annullamento; sostiene il ricorrente che l'avviso impugnato è illegittimo per carenza di motivazione;
eccepisce, inoltre, che il valore dichiarato del bene in oggetto è congruo e corrispondente al valore di comune commercio di immobili similari, mentre il valore attribuito dall' Ufficio è eccessivo in relazione alle condizioni e stato di conservazione dell'immobile; contesta, infine, il richiamo ai valori OMI e il confronto con altri immobili siti nelle vicinanze.
Si è costituita tempestivamente la Direzione Provinciale di Salerno dell' Agenzia delle Entrate e ha chiesto il rigetto del ricorso, ritenendo di aver operato legittimamente e di aver motivato la propria valutazione;
precisa che il valore attribuito all'immobile in oggetto è in sintonia con il valore dichiarato per altri immobili di simili caratteristiche, consistenza e ubicazione e ai criteri OMI;
aggiunge di aver tenuto conto anche del canone di locazione versato dall'utilizzatore al proprietario.
La ricorrente ha poi depositato una memoria di replica con documentazione allegata, con la quale ha precisato e ribadito le proprie eccezioni e richieste.
All'odierna udienza la Corte, letti ed esaminati il ricorso e tutti gli atti e i documenti depositati, letta la costituzione dell'Ufficio, all'esito della pubblica udienza, provvedeva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Tanto premesso, si rileva preliminarmente che l'imposta di registro, disciplinata dal D.P.R. n.131 del 26/4/86, si applica sia agli atti soggetti a registrazione obbligatoria sia a quelli registrati volontariamente;
obbligati al pagamento sono i soggetti nel cui interesse è stata chiesta la registrazione o le parti in causa o le persone che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere la denuncia dell'avveramento di condizione sospensiva.
In caso di mancanza di pagamento da parte dei soggetti obbligati l'Amministrazione finanziaria procede alla registrazione d'ufficio notificando apposito avviso di liquidazione al soggetto obbligato.
Di poi, va ricordato che l'accertamento è l'atto con il quale la Pubblica Amministrazione richiede al contribuente una maggiore imposta ritenendo il valore del bene dichiarato dalle parti contraenti non conforme al valore corrente di mercato oppure controlla le denunce presentate e verifica eventuali errori. Sul punto è necessario che l'atto di accertamento o di rettifica (al pari dell'avviso di liquidazione e della cartella di pagamento) contengano una motivazione dell'iter seguito da parte dell'ufficio impositore che deve indicare i valori attribuiti a ciascun bene, i criteri di calcolo e gli elementi giustificativi, nonché la liquidazione della maggiore imposta, degli interessi e delle eventuali soprattasse. Tale motivazione, per consolidato orientamento giurisprudenziale, può essere espressa anche in forma sintetica, purché il contribuente sia messo nelle condizioni di poter comprendere l'iter seguito da parte dell'ente impositore e di poter adeguatamente articolare le proprie difese.
Orbene, in ordine alla eccepita esistenza di una motivazione insufficiente o solo apparente della variazione di valore, va detto che l'art. 7 dello Statuto del contribuente rimanda espressamente all'art. 3 della L. n. 241/90 sul procedimento amministrativo e impone che negli atti degli uffici tributari siano indicati “i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione", anche se non richiama “le risultanze dell'istruttoria", cui fa invece espresso riferimento la legge del 1990.
Ovviamente l'obbligo di motivazione non è identico per tutti gli atti amministrativi ed essa, pur se sommaria o semplificata, deve contenere requisiti minimi di richiamo alle circostanze di fatto che li determinano e ai criteri normativi su cui si fondano, soprattutto quando non vi sia stata una istruttoria in contraddittorio con il destinatario del provvedimento (sulla motivazione degli atti tributari cfr. Cass. 16 dicembre 2005 n. 27758).
Nella concreta fattispecie, vi è un richiamo generale all'intera normativa di base in materia di imposta di registro (D.P.R. n.131/86) e uno specifico agli strumenti urbanistici vigenti e i criteri di determinazione dei prezzi di mercato in comune commercio;
quindi, in riferimento alle ragioni di diritto dell'atto, il provvedimento risulta giustificato.
Anche in ordine alle circostanze di fatto che hanno determinato la variazione di valore attribuita, la motivazione
è chiara e sufficiente, risultando da essa gli elementi di fatto esaminati per giustificare l' applicazione dei parametri normativi che prevedono i fattori posizionali ed edilizi a base dei vari aumenti disposti per le varie zone o microzone in cui e articolato il territorio comunale;
trattasi nella specie di un immobile ad uso commerciale sito in Salerno in Indirizzo_1, accatastato Part.catastale_1 C/1, di 74 mq e 54 mq, cui è stato attribuito il valore finale di euro 270,000, in luogo del valore dichiarato di euro 175.000.
Orbene, osserva questa Corte che nel caso di specie è stato salvaguardato il principio della corretta motivazione che ha permesso al ricorrente di conoscere le pretese dell'Amministrazione finanziaria e di articolare le proprie difese, non essendo, inoltre, necessario il preventivo contraddittorio endoprocedimentale.
Ciò detto, a parere di questa A.G. condivisibile è l'eccezione contenuta in ricorso relativa al merito della vicenda e cioè alla congruità del valore dell' immobile in oggetto dichiarato nell'atto di compravendita (la cui valutazione assorbe le altre contenute in ricorso) e, di conseguenza, l'eccessivo valore attribuito dall'Ufficio impositore al bene stesso, anche in considerazione della destinazione, della natura e dello stato di conservazione dell'immobile.
In effetti, va ricordato che, in tema di prova, nel processo tributario è onere della parte dimostrare quanto sostenuto, essendo le Corti Tributarie prive di autonome facoltà di indagine, non potendo supplire, con l'esercizio dei propri poteri istruttori, all' inerzia delle parti. Sul punto la Corte di Cassazione (sezione tributaria) con la sentenza n.5302 del 9/4/01 ha, infatti, precisato come “in tema di accertamento delle imposte sui redditi se è vero che spetta all'Amministrazione finanziaria, nel quadro dei generali principi che governano l'onere della prova, dimostrare l'esistenza di fatti costitutivi della (maggiore) pretesa tributaria fatta valere, fornendo quindi la prova di elementi e circostanze a suo avviso rivelatori della sussistenza di un maggior reddito imponibile … è altrettanto vero che a sua volta il contribuente che intenda contestare l'idoneità dimostrativa di quei fatti oppure sostenere la ricorrenza di circostanze modificative o estintive dei medesimi, deve dimostrare i fatti su cui le eccezioni si fondano documentandone l'effettività e l'inerenza.”; conformi:
Cassazione Sez. V sent. n.8439 del 4/5/04, n.18710 del 23/9/05, n.8577 del 12/4/06, n.3106 del 13/2/06, n.
18013 del 9/8/06, n. 1709 del 26/1/07 e n.9572 del 28/4/07.
Orbene, ritiene la Corte che, vista la prova offerta dal ricorrente per il tramite della documentazione allegata al ricorso (in particolare, l'atto di compravendita, la perizia, i rilievi fotografici), documentazione non efficacemente contestata dall'ente impositore, effettivamente il valore del bene in oggetto dichiarato nell'atto di compravendita pari a euro 175.000 è assolutamente congruo e corrispondente a quello di comune commercio, come correttamente sostenuto dal ricorrente medesimo, tenuto conto dell'ubicazione, consistenza, stato e destinazione, nonché dei valori correnti di mercato per immobili di simile fattispecie e analoga ubicazione e per le condizioni accertate (in effetti, trattasi di immobile commerciale in cattivo stato di conservazione, sito in zona non centrale della città), mentre il valore di euro 270.000 attribuito dall'Ufficio appare eccessivo.
Infine, il richiamo al contratto di locazione dell'immobile è fuorviante in quanto tale contratto è successivo alla stipula dell'atto di compravendita dell'immobile stesso.
Alla luce di tali considerazioni il presente ricorso deve essere accolto e deve essere annullata la pretesa dell'Ufficio impositore.
Per quanto sopra esposto, la Corte, ogni contraria istanza ed eccezione rigettate, definitivamente pronunziando, decide come da dispositivo.
In considerazione della natura dell'atto impugnato, della complessità delle questioni giuridiche poste all'esame del giudicante e della condotta delle parti, ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti medesime le spese di causa.

P.Q.M.

accoglie il ricorso e compensa le spese