Sentenza n. 7/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di LIVORNO Sezione 1, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
PIRATO ANTONIO, Giudice monocratico in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 68/2025 depositato il 27/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Livorno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TZY20191T001846000 IMP.SOSTITUTIVA 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 315/2025 depositato il
22/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento ricorso
Resistente/Appellato: rigetto ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha convenuto in giudizio l'Ag. Entrate dir. Prov. di Livorno proponendo ricorso avverso 'avviso di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni n. TZY 2019 1T 001846 000, emesso dall'Agenzia delle Entrate – D.P. di Livorno – Ufficio Territoriale di Piombino (doc. 1), notificato alla parte contribuente in data 2 dicembre 2024, premettendo in linea di fatto che:
1) In data 12 giugno 2019 la sig.ra Ricorrente_1 – con atto di vendita di prima casa acquistava la proprietà di un appartamento ubicato in Piombino (LI), Indirizzo_1 a fronte di un corrispettivo di
€ 108.000;
2) Nell'atto, all'art. 7, l'odierna ricorrente dichiarava di volersi avvalere della cd. “Agevolazione prima Casa”
(ossia l'aliquota di imposta di registro al 2% anziché quella ordinaria al 9%) di cui alla nota II bis, art. 1, della
Tariffa Parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986 specificando altresì di impegnarsi al contempo “di voler alienare la propria (precedente abitazione posta in Comune di Piombino, Indirizzo_2 acquistata usufruendo delle cosiddette agevolazioni prima casa”;
3) e difatti, con atto di vendita di prima casa in data 7 giugno 2022 e dunque - in assoluto rispetto del termine previsto ex lege per l'alienazione della Precedente Abitazione, prorogato dall'art. 24, co. 1, del D.
L. n. 23/2020 e dai successivi interventi normativi – l'odierna ricorrente ha ceduto la precedente Abitazione;
4) per l'acquisto la parte contribuente contraeva un mutuo di € 123.458,75 con l'Società_1 s.p.a., usufruendo anche per tale finanziamento dell'agevolazione Prima Casa e, per l'effetto, provvedeva a pagamento dell'imposta sostitutiva dello 0,25% sulla somma mutuata in ragione di quanto prescritto dall'art. 18 del D.P.R. n. 131/1986.
5) l'avviso impugnato, per il cui tramite ha ritenuto di disconoscere l'applicabilità dell'agevolazione Prima
Casa di cui ha usufruito la parte contribuente in sede di contrazione del mutuo di sopra ritenendo che la contribuente fosse decaduta dalla invocata agevolazione fiscale in argomento in quanto la contribuente non aveva alienato nei termini di legge tutti i beni di proprietà acquistati con agevolazione prima casa poiché aveva venduto solo l'appartamento sito in Indirizzo_2 ma non anche la i fondi uso magazzino acquistati come pertinenza dell'immobile stesso.
Nel caso di specie, eccepisce la ricorrente, i requisititi di ammissibilità dell'agevolazione fiscale in parola sono stati pacificamente rispettati posto che la contribuente:
1) in data 25 luglio 2012, acquisiva la proprietà della quota del 70% della precedente Abitazione usufruendo dell'agevolazione prima casa (doc. 4);
2) in data 10 febbraio 2014, acquisiva la proprietà della restante quota del 30% della Precedente Abitazione, senza usufruire dell'agevolazione Prima Casa (poiché ne aveva già usufruito con riferimento allo stesso immobile), diventando pertanto unica proprietaria di detto bene (doc. 5);
3) in data 12 giugno 2019, acquistava l'attuale Appartamento (doc. 2), usufruendo dell'agevolazione Prima
Casa ed impegnandosi a cedere la Precedente Abitazione nei termini di legge (un anno dalla conclusione dell'atto di acquisto della prima casa
4) nel termine di legge (come prorogato per effetto dei decreti di sospensione termini in relazione all'emergenza pandemica), in data 7 giugno 2022, ha ceduto la precedente abitazione principale (doc. 3).
Nessuna rilevanza, sostiene la ricorrente, assume a tal fine il fatto che non ha alienato nei termini anche l'immobile destinato a pertinenza della precedente abitazione giacchè con l'alienazione di quest'ultima si recide automaticamente il vincolo di pertinenzialità e di conseguenza, la alienazione dell'abitazione principale non costituisce vendita parziale di un unico complesso immobiliare bensì è vendita totale di un'autonoma unità abitativa già destinata ad abitazione principale.
Ed anzi, aggiunge la contribuente, il vincolo di pertinenzialità era venuto meno nel 2018, già prima della vendita della precedente abitazione principale.
Il fondo uso magazzino è stato accorpato a un altro fondo uso commerciale e relativamente al primo era stata fatta regolare denuncia di variazione della destinazione d'uso (da residenziale a commerciale) con variazione del classamento.
Si è costituito in giudizio l'Ufficio finanziario procedente che ha chiesto in via preliminare la riunione, per connessione con il procedimento pendente relativo all'impugnazione del recupero fiscale dell'imposta sostitutiva in materia di finanziamenti relativi all'acquisto di prima casa cui era stata applicata l'aliquota agevolata in misura ridotta.
Osserva l'Ufficio, relativamente al merito della controversia, che l'agevolazione fiscale presuppone che in caso di acquisto di nuovo immobile in assenza ab initio delle condizioni legittimanti l'imposizione fiscale privilegiata questi presupposti debbano sopraggiungere entro un certo termine di legge, tra cui l'alienazione degli immobili che sono stati precedentemente acquistati con imposta agevolata (da intendersi non soltanto quelli a uso strettamente abitativo ma anche quelli destinati da vincolo pertinenziale al servizio dell'abitazione).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso della contribuente è fondato e dev'essere accolto.
Occorre preliminarmente osservare che, in via di principio, è pacifico che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici (art. 818, comma 2, c.c.).
Il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza, senza che, in tal caso, sia necessaria un'espressa e formale dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa (cfr. tra le tante, Cass. n. 10147/2004).
è stato anche chiarito che la disposizione del secondo comma dell'art. 818 c.c. che, in mancanza di una diversa volontà delle parti, estende alle pertinenze gli effetti degli atti di alienazione che hanno per oggetto la cosa principale, non implica la necessità, nel caso di alienazione separata della pertinenza e di conseguente cessazione del rapporto pertinenziale, della espressa (e formale) dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa (Cass. n. 4832/1994) alla luce di quanto premesso in linea di principio, deve ritenersi assolutamente corretto l'assunto della contribuente quando sostiene che il vincolo di pertinenzialità era venuto meno nel 2018, già prima della vendita della precedente abitazione principale in quanto il fondo uso magazzino era stato accorpato a un altro fondo uso commerciale e relativamente al primo era stata fatta regolare denuncia di variazione della destinazione d'uso (da residenziale a commerciale) con variazione del classamento.
Se ne ricava che una volta venuto meno il vincolo di pertinenzialità, la cessione nel 2019 dell'abitazione principale posta in Comune di Piombino, Indirizzo_2 (acquistata in data 25 luglio 2012 dalla contribuente usufruendo delle cosiddette agevolazioni prima casa) quando ormai, nel corso dell'anno precedente, era stata “privata” dell'immobile destinato a sua pertinenza sopra ricordato, non costituisce una cessione parziale di complesso immobiliare già ammesso alla fruizione dell'agevolazione fiscale, bensì cessione dell'intero compendio immobiliare, avvenuta nei termini di legge utili al mantenimento del diritto all'agevolazione stessa in caso di successivo acquisto di immobile della stessa natura.
L'assunto dell'Ufficio è dunque infondato in diritto e semmai, nella fattispecie, si potrebbe in ipotesi porre una questione di ammissibilità alla medesima agevolazione fiscale di cui ha goduto la ricorrente in sede di acquisto dell'immobile destinato a pertinenza dell'abitazione principale in questione.
Tuttavia, tale questione, pure “affacciata” implicitamente dall'ufficio impositore nelle proprie difese, costituisce aspetto del tutto estraneo alla vicenda oggi in esame rispetto alla quale non esercita alcuna influenza e che potrebbe eventualmente rappresentare il presupposto per la revoca del beneficio fiscale fruito dalla ricorrente per l'acquisto del bene pertinenziale ma non anche per la revoca del beneficio relativo all'acquisto della casa principale de qua.
All'accoglimento del ricorso consegue la vittoria delle spese di giudizio in favore della parte ricorrente come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice accoglie il ricorso.
Condanna l'Ufficio al pagamento delle spese di giudizio che liquida in euro 1.000,00 (mille/00) omnicomprensivi.