Sentenza n. 3004/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 41, riunita in udienza il 07/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
LA MALFA ANTONINO, Presidente
CARRELLI PALOMBI DI MONT RO MARIA, Relatore
CHIANESE DORIANA, Giudice
in data 07/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 9711/2024 depositato il 21/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 S.r.l. - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T023888000 REGISTRO 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 11054/2025 depositato il
10/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Ricorrente_2 S.r.l., con sede in Indirizzo_1, Cod. Fisc. e Partita IVA P.IVA_2, in persona del legale rappresentante pro tempore, Nominativo_1, nato a [...]) il Data_1 e residente in [...], Cod. Fisc. CF_1, e la Ricorrente_1 S.r.l., con sede in Indirizzo_3
), Cod. Fisc. e Partita IVA P.IVA_1, in persona del procuratore speciale, Dott. Nominativo_2
, nato a [...] il Data_2 e residente in [...]ricorrono nei confronti dell'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale III di Roma ed Ufficio territoriale di Albano
Laziale per l'annullamento, previa sospensione, dell'avviso di rettifica e liquidazione n.
2021-1T-023888-000/2023, notificato alle parti ricorrenti a mezzo pec in data 5 dicembre 2023 e concernente imposta di registro, ipotecaria e catastale per l'anno 2021, in relazione all'atto rogato in data 3 dicembre
2021 a ministero Notaio Nominativo_3, registrato il 10 dicembre 2021 (serie 1T, numero 023888); con il suddetto atto la Ricorrente_1 S.r.l. acquistava dal Sig. Nominativo_4 il fabbricato ad uso industriale sito in Luogo_3, avente accesso da Indirizzo_5, posto al piano terra, con annessa area di pertinenza esclusiva, della superficie complessiva di circa mq. 1.990, censito nel Catasto
Fabbricati di detto Comune al Daticatastali_1 Indirizzo_1, piano T, categoria D/7, Rendita Euro 8.855,60, dichiarando un valore venale del cespite pari ad € 510.000,00; l'ufficio con l'atto impugnato rettificava il valore del cespite trasferito, accertando lo stesso in € 716.000,00 e procedendo alla liquidazione delle imposte relative al trasferimento immobiliare de quo, in relazione al maggior valore di € 3 206.000,00, nella misura di: € 18.540,00 a titolo di maggior imposta di registro € 1.288,91
a titolo di interessi dal giorno successivo alla registrazione sino al 5 dicembre 2023 € 18.540,00 a titolo di sanzione pecuniaria € 53,00 a titolo di Cassa Nazionale del Notariato € 13,00 a titolo di tassa archivio
Complessivamente veniva quindi richiesto alle contribuenti l'importo di € 38.434,91.
Solleva i seguenti motivi:

1.1. decadenza dell'Ufficio ai sensi e per gli effetti dell'art. 76, co.

1-bis, d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131, secondo cui «l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di cui all'articolo 52, comma 1, deve essere notificato entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell' imposta proporzionale
».

1.2. Difetto di motivazione, rilevandosi che l'atto in contestazione è sprovvisto di una congrua argomentazione logica che dia conto degli elementi e dei presupposti in forza dei quali l'Amministrazione ha operato una siffatta liquidazione d'imposta.

1.3. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 51, co. 3, e 52 del DPR 131/1986 – infondatezza ed irragionevolezza della valutazione operata dall'Agenzia delle Entrate con riguardo alla mancanza di motivazione di cui al precedente motivo, evidenziandosi che la stima dell'Ufficio Provinciale del Territorio di
Roma, recepita sic et simpliciter dall'atto impugnato, è palesemente incongrua e immotivata in quanto non ascrivibile a dati oggettivamente dimostrabili e pertinenti.

2. Si è costituita con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale III di Roma chiedendo il rigetto del ricorso, stante l'infondatezza dei motivi proposti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

3. Il ricorso deve essere rigettato, per essere infondate le doglianze proposte.
Quanto al primo motivo dall'esame degli atti la Corte rilevato che non è affatto maturato il termine di decadenza biennale previsto dall'art. 76 D.P.R. n. 131/1976; difatti sulla base della documentazione prodotta da parte del notaio rogante il pagamento dell'imposta di registro è avvenuto in data 10/12/2021, a nulla rilevando la data della contabile del versamento effettuato dalla ricorrente in favore del notaio;
l'atto impugnato è stato pacificamente notificato alla parte in data 5/12/2023 e quindi entro il termine dei due anni, termine che, appunto, sarebbe scaduto il 10/12/2023.
Quanto poi al secondo e terzo motivo, che stante l'analogia delle argomentazioni possono essere trattati congiuntamente, rileva la Corte che l'atto risulta motivato in modo congruo con riguardo al metodo adottato per determinare il valore venale del bene acquistato;
segnatamente dall'atto emerge che si proceduto ad una approfondita analisi valutativa che ha tenuto conto delle condizioni dell'immobile acquistato, prendendo in considerazione anche la perizia redatta per conto della parte ed allegata al ricorso;
anche la mancanza del sopralluogo risulta ampiamente giustificata alla luce della documentazione reperita nella banca dati catastale (visure, planimetrie, dati e quotazioni OMI, atti di immobili simili) oltre che dalla perizia di parte ove sono allegate delle foto scattate poco prima dell'atto di compravendita, delle immagini reperite sul WEB utili a fornire informazioni sulle specificità e l'accessibilità dei cespiti e le loro caratteristiche. Il mancato sopralluogo, quindi, non può essere considerato quale elemento idoneo ad inficiare la validità dell'attività valutativa svolta dall'ufficio. Sono state inoltre esaminate le caratteristiche oggettive dell'immobile che risulta situato in località "Località_1", a poca distanza dallo snodo stradale tra Indirizzo_5 e Indirizzo_6, zona dotata di importanti infrastrutture viarie di connessione e attraversamento territoriale che collegano la città di Luogo_3 con il grande raccordo anulare di Luogo_2, da una parte, e con il litorale sud laziale, dall'altra. 5; ancora di è valutato che in seguito alla variazione DCFA prot. n.RM0379196 del
21/10/2021 sono stati eseguiti lavori di diversa distribuzione degli spazi interni con realizzazione di tramezzi autorizzati con C.I.L.A. in sanatoria prot. 100627/2021 del 07/10/2021 depositata presso il Luogo_3
. Nella stima effettuata si è ancora considerato la consistente crescita del mercato immobiliare verificatasi nel periodo antecedente all'acquisto del bene. Il metodo comparativo utilizzato non evidenzia profili di criticità, sia con riguardo alla corretta definizione delle caratteristiche dell'immobile da stimare che con riferimento agli immobili posti in comparazione, essendosi congruamente considerato che trattasi di immobili disomogenei, come è naturale che sia, ed essendosi fatto riferimento a valutazioni tecniche per rendere omogeneo il campione da comparare. Rispetto a tutte le considerazioni svolte nella stima effettuata dall'Ufficio le considerazioni della ricorrente risultano generiche ed aspecifica e pertanto da considerarsi inidonee ad inficiare la rivalutazione del valore dell'immobile effettuato con l'atto impugnato.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio che si ritiene di potere liquidare in € 3.000,00 oltre spese generali ed accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio liquidate in euro
3.000,00 oltre alle spese generali e accessori di legge se dovuti.
Roma, 7 novembre 2025 Il Giudice relatore Il Presidente
dott. Roberto M Carrelli Palombi di Montrone dott. Antonino La Malfa