Sentenza n. 496/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 25, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
ANDREAZZA GASTONE, Giudice monocratico in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 15055/2024 depositato il 30/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2 - Via Di Torre Spaccata 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso dp.2roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021001 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio
Richieste delle parti:
Ricorrente: annullarsi l'avviso di liquidazione impugnato
Resistente: rigettarsi il ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha proposto ricorso per l'annullamento dell'avviso di liquidazione per il pagamento di euro 210,60 a titolo di mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione annualità 2021, lamentando con un unico motivo la non debenza della somma richiesta. Infatti, concesso in locazione ad uso abitativo in data 1 luglio 2020 un immobile per un periodo di anni tre, rinnovabile per altri due, sottolinea come le parti avessero stabilito che il canone di locazione fosse convenuto in euro 8.400,00 da corrispondersi in euro 700,00 mensili, salvo per i primi due anni in cui l'importo sarebbe stato invece di euro 7.800,00 da corrispondersi in 12 rate uguali di euro 650,00 ciascuna con conseguente assoggettabilità al regime fiscale della c.d. cedolare secca.
Con l'avviso impugnato l'Agenzia delle entrate ha ritenuto non utilizzabile in caso di aumento del canone di locazione il predetto regime, ma tale assunto è contestato dalla ricorrente che, citando anche giurisprudenza di merito in proposito, sostiene la legittimità del canone cosiddetto “a scaletta” anche nel caso del contratto di locazione ad uso abitativo, avendo le parti concordato in modo libero la scelta di un aumento solo al terzo anno e per una sola volta senza alcuna introduzione di un aumento in virtù delle variazioni Istat, con conseguente legittima utilizzabilità del regime fiscale in questione.
Si è costituita Agenzia delle entrate - Direzione provinciale II di Roma chiedendo il rigetto del ricorso.
Segnatamente rappresenta che in materia di agevolazioni fiscali la giurisprudenza ha più volte chiarito che le previsioni relative alle stesse sono di stretta interpretazione e che nella specie difetta, quale condizione necessaria per poter usufruire di tale regime derogatorio, la richiesta di assoggettamento della locazione de qua al regime agevolato della cedolare secca attraverso l'indicazione nel contratto di locazione dell'adesione a tale regime fiscale. Quanto al precedente di merito citato dalla ricorrente, precisa che la giurisprudenza di legittimità è da tempo orientata nel senso di consentire la modalità di pattuizione del canone
“a scaletta” soltanto con riferimento alle locazioni ad uso non abitativo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
Posto che il regime della cedolare secca è stato configurato dalla legge quale “opzione” (vedasi sul punto l'art. 3, comma 1 d. lgs. n. 23 del 2011 secondo cui “in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime…”), requisito evidentemente necessario per potere fruire di un tale regime fiscale non può che essere la esteriorizzazione di tale scelta, in assenza della quale il regime non può continuare ad essere che quello ordinario, da qui discendendo la necessità di comunicazione della stessa al Fisco, da effettuarsi al momento della registrazione del contratto, mediante utilizzo del modello RLI.
Del resto, quanto sopra trova conferma nel fatto che solo per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in un termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell'anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.
Ne consegue, a prescindere da ogni altra considerazione, il rigetto del ricorso non essendo la sussistenza di una tale comunicazione stata dedotta neppure dalla ricorrente (né risultando, peraltro, alcunché in sede di contratto, privo di ogni clausola al riguardo).
Al rigetto del ricorso segue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore di parte resistente liquidate in complessivi euro 450,00 oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore di Agenzia Entrate
Direzione Provinciale II di Roma, da liquidarsi in complessivi euro 450,00 oltre accessori di legge.
Roma, 15 dicembre 2025 il Giudice est.