Sentenza n. 619/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 2, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 10:00 in composizione monocratica:
SABINO ANTONIO, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4133/2025 depositato il 15/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di San Felice A Cancello - C/o Casa Comunale 81027 San Felice A Cancello CE
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 109 IMU 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 258/2026 depositato il
02/02/2026
Richieste delle parti:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Sig. Ricorrente_1, con atto notificato al comune di S. Felice a Cancello, impugnava l'avviso di accertamento n. 109 del 16.12.2022, notificato il 17.06.2025, concernente omesso versamento IMU pari ad € 1.968,00, comprensivi di interessi e sanzioni, per l'anno 2019.
L'atto era riferito alle seguenti aree fabbricabili di proprietà del:
• area fabbricabile mq 4054 zona F1 valore al mq € 26,88 indicato al Programma_1 al Foglio N_1 mappale N_2.
• area fabbricabile mq 1.282 zona B4 valore al mq € 29,40 indicato al Programma_1 al Foglio N_3 mappale N_4;
• area fabbricabile mq 304 zona B4 valore al mq € 29,40 indicato al Programma_1 al Foglio N_3 mappale N_5.
Precisava il ricorrente che il Comune, con l'accertamento oggetto della controversia, facendo riferimento ad una Delibera di G.C. n. 20 del 22.2.2008 in materia di determinazione dei valori delle aree edificabili ai fini
ICI, aveva attribuito ai terreni in area F1 il valore al mq. di € 33.60 e ai terreni in area B4 il valore al mq di e
29,40.
Evidenziava, inoltre, che per gli altri terreni per lo più agricoli e per il complesso industriale D07 indicato al Programma_1 al Foglio N_6 mappale N_7 rendita catastale € 6.374,55, inseriti nell'avviso di accertamento, il contribuente aveva correttamente versato quanto dovuto.
In conclusione, il Comune di San Felice aveva attribuito all'area in F1 il valore complessivo di € 136.214,40,
e alle aree in B4 il valore di € 37.690,80 e € 8.937,60, applicando per l'anno 2020 una aliquota ai fini IMU dello 1,140%.
Il ricorrente eccepiva, quindi:
1) l'omessa motivazione e l'assenza di prove e di elementi certi circa la determinazione dei valori unitari accertati dell'area fabbricabile, con violazione degli artt. 5, comma 5, del D.lgs. n. 504/1992 e 52 e 59 D.lgs.
n. 446/1997; in proposito rilevava che i valori unitari accertati per i terreni in esame erano stati determinati dall'Ente con esclusivo riferimento alla Deliberazione di Giunta Comunale n.20 del 22/02/2008;
2) l'illegittimità della delibera e la mancata applicazione dei parametri di cui all'art. 5, comma 5, d.lgs. n.
504/92, essendo stato considerato solo l'indice fondiario senza tener conto: 1) dell'ubicazione dell'immobile e, quindi, della relativa zona territoriale;
2) della destinazione d'uso consentita;
3) dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
3) il mancato riconoscimento di una causa di esenzione in violazione dell'art. 45, cpv 6 delle Norme attuative del PUC, essendo ancora attiva la cava ivi esistente, per cui i terreni in zona F1 località Luogo_1 dovevano essere considerati agricoli, così come erano stati considerati dal ricorrente.
4) l'errata determinazione del valore venale dell'area fabbricabile per erroneità dei parametri utilizzati ai fini della determinazione del valore unitario a mq;
si evidenziava, in particolare, che la particella oggetto di accertamento doveva essere considerata non edificabile, poiché non erano state realizzate opere di urbanizzazione dell'area e non era possibile un intervento urbanistico diretto, in quanto la stessa era soggetta all'approvazione di un Piano di lottizzazione convenzionata;
5) l'errata valutazione del valore venale non essendo stata effettuata alcuna comparazione rispetto ai valori riconosciuti negli atti di compravendita di terreni nella stessa area;
in particolare si rileva che nell'anno 2025 era stato venduto un terreno limitrofo di 4.504 mq al prezzo di € 55.000,00, pari a € 12,30 al mq, quindi circa
1/3 di quello attribuito dal Comune.
Il ricorrente depositava inoltre una perizia giurata a sostegno delle proprie argomentazioni e chiedeva l'accoglimento del ricorso con vittoria di spese e distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Si costituiva il Comune di S. Felice a Cancello, che rivendicava la legittimità dell'atto impugnato.
In particolare l'Ente affermava:
- che l'atto impugnato era correttamente motivato, contenendo tutti gli elementi di fatto e di diritto utili a comprendere la natura e il computo dell'obbligazione tributaria: gli estremi catastali del terreno interessato dalla imposizione, la sua estensione, il valore applicato, i criteri per la liquidazione dell'imposta nella misura prevista, per i quali doveva ritenersi sufficiente il richiamo all'atto generale di determinazione della tariffa;

- che era da considerare pienamente legittima l'applicazione dei valori contenuti nella delibera di giunta, richiamata nell'atto impugnato;

- che la normativa comunale in materia urbanistica era stata correttamente applicata, avendo l'Ente fatto riferimento, ai fini dell'individuazione del valore delle aree tassate, all'Indice di Fabbricabilità Fondiaria, ossia quello che interessa per la liquidazione dell'IMU e che definisce quanto sia possibile costruire su uno specifico terreno, e non all'indice di fabbricabilità territoriale, che riguarda, invece, la superficie complessiva da urbanizzare, comprensiva degli spazi pubblici destinati alle infrastrutture;

- che gli Indici di Fabbricabilità Fondiaria riportati nell'atto deliberativo di Giunta Comunale n. 20 del
22/02/2008 erano corretti e, contrariamente a quanto denunciato nelle relazioni di stima allegate al ricorso, non c'era stata alcuna confusione tra indice di fabbricabilità territoriale e indice di fabbricabilità fondiario, né erroneità di valutazione nella determinazione del valore a mq delle aree.
- che presso la cava ivi esistente era cessata l'attività estrattiva ed era in atto solo un'attività di riqualificazione ambientale della zona, per cui l'imposta era stata correttamente determinata da parte dell'Ente.
Chiedeva, quindi, il rigetto del ricorso con vittoria di spese.
Il ricorrente depositava memorie con le quali contestava le argomentazioni della controparte e ribadiva le richieste formulate nell'atto introduttivo.
Entrambe le parti producevano giurisprudenza a proprio rispettivo favore.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con riguardo alle molteplici contestazioni sollevate da parte ricorrente, in ossequio al principio della ragione più liquida, si ritiene di esaminare prioritariamente la questione relativa all'applicabilità nel caso di specie della particolare disposizione di cui dell'art. 45, comma 6, delle Norme di attuazione del Piano Urbanistico
Comunale, secondo cui: “Fino alla sussistenza dell'attività estrattiva nella limitrofa cava, la zona F1 in località Luogo_1, come individuata dal PUC, assume la normativa della zona E di cui al precedente art.42”, ossia la Zona agricola.
Sul punto non possono condividersi le osservazioni prospettate dall'Ente resistente secondo cui, poiché è in atto un'attività di riqualificazione della cava in località Luogo_1, non sarebbe più in corso alcuna attività estrattiva. Tale assunto risulta smentito da quanto previsto dal Decreto della Giunta Regionale n. 36 del 16.02.2022
(il cui contenuto, esposto nel ricorso introduttivo presentato dal contribuente, non è stato contestato dalla parte resistente) secondo cui il progetto di riqualificazione territoriale a cura della Società_1 s.r.l. comportava comunque un'attività estrattiva di materiale calcareo di 3.827.370,25 metri cubici.
Siffatta circostanza, a norma del citato art. 45, comma 6 delle Norme di attuazione del PUC, comporta l'applicazione nel caso di specie della normativa prevista per le zone agricole ai fini del calcolo dell'imposta di cui trattasi.
Quanto sopra, in linea con quanto sostenuto dalla recente sentenza della CGT di II Grado della Campania
n. 1737/2025, conduce inevitabilmente all'accoglimento del ricorso, rendendo superflua qualsiasi ulteriore considerazione circa le altre eccezioni formulate dal ricorrente.
L'evidente contrasto giurisprudenziale che caratterizza la specifica questione affrontata costituisce valida ragione per disporre la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Giudice Monocratico accoglie il ricorso e dispone la compensazione delle spese.