Sentenza n. 70/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BRESCIA Sezione 2, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale: CHIARO DOMENICO, Presidente e Relatore
ALESSI GIORGIO STEFANO, Giudice
PERINI LORENZO, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 558/2024 depositato il 09/05/2024

proposto da

Ricorrente 1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore _1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Borno - P.zza Giovanni Paolo li N. 1 25042 Borno BS
Difeso da
Difensore 2 CF Difensore 2-
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 182 IMU 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 183 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 184 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 185 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 186 IMU 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 187 IMU 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 15/2026 depositato il 03/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato e depositato nei termini di legge, la società Ricorrente_1 S.r.l. ha impugnato sei avvisi di accertamento esecutivi emessi dal Comune di Borno per IMU dovuta sugli anni dal 2018 al 2023, per un importo complessivo pari ad euro 17.269,00, deducendo l'illegittimità degli atti per erroneo calcolo della base imponibile e, in subordine, per difetto di motivazione.
La ricorrente ha rappresentato che gli immobili oggetto di imposizione risultavano catastalmente censiti in categoria F/3 (unità in corso di costruzione) e che, pertanto, la base imponibile avrebbe dovuto essere determinata, ai sensi dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992, sul solo valore venale dell'area edificabile, senza considerazione del valore del fabbricato in corso d'opera. Ha inoltre dedotto che il Comune avrebbe illegittimamente assunto quale parametro di riferimento il prezzo risultante dall'atto di compravendita intervenuto nel 2023, pari ad euro 137.280,00 per ciascun subalterno, utilizzandolo in sostituzione della rendita catastale, assente per la categoria F/3.
Il Comune di Borno si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto del ricorso, sostenendo che la classificazione catastale in categoria F/3 non sarebbe vincolante ai fini IMU qualora sussistano elementi oggettivi idonei a rappresentare la reale consistenza economica del bene, individuati, nel caso di specie, nel prezzo di compravendita dichiarato nell'atto notarile;
ha richiamato giurisprudenza di legittimità secondo cui l'immobile, se oggettivamente valorizzato economicamente, può essere assoggettato a imposizione sulla base del suo valore reale, anche in presenza di classificazione provvisoria.
All'odierna udienza la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Dalla documentazione in atti risulta pacifico che, per tutti gli anni oggetto di accertamento, gli immobili in contestazione fossero catastalmente censiti in categoria F/3, corrispondente a fabbricati in corso di costruzione, privi di rendita catastale.
La disciplina applicabile ratione temporis è contenuta nell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992, richiamato dall'art. 13 del d.l. n. 201/2011 e oggi trasfuso nell'art. 1, comma 746, della legge n. 160/2019, secondo cui, in caso di fabbricato in corso di costruzione, la base imponibile è costituita dal valore venale dell'area edificabile, considerata fabbricabile anche in deroga agli strumenti urbanistici, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori o di utilizzo.
Tale regola, di natura speciale e derogatoria rispetto al criterio ordinario fondato sulla rendita catastale, risponde all'esigenza di evitare che un bene non ancora ultimato venga tassato come fabbricato produttivo di autonoma capacità reddituale.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che il classamento in categoria F/3, pur avendo carattere provvisorio, non consente l'attribuzione di una rendita figurativa né l'applicazione automatica di criteri alternativi di determinazione della base imponibile fondati sul valore del fabbricato, dovendosi fare riferimento esclusivamente al valore dell'area edificabile, fino al completamento dell'opera. In tale prospettiva si colloca, tra le altre, Cass. civ., sez. V, 11 maggio 2017, n. 11694, la quale ha affermato che l'assenza di rendita catastale reale impedisce l'assoggettamento a IMU del fabbricato in quanto tale, imponendo l'utilizzo del criterio legale sostitutivo previsto per le aree edificabili.
Non può condividersi l'assunto del Comune resistente secondo cui il prezzo di compravendita costituirebbe, di per sé, parametro legittimante la tassazione del fabbricato in corso di costruzione.
Il valore dichiarato nell'atto notarile, pur rappresentando un indice della complessiva valutazione economica attribuita dalle parti al compendio immobiliare, non può surrogare il presupposto normativo della rendita catastale né consentire di disapplicare una disposizione speciale di legge che individua espressamente, per tale tipologia di immobili, una diversa base imponibile.
Diversamente opinando, si introdurrebbe un criterio impositivo atipico, rimesso a valutazioni discrezionali dell'ente impositore, in contrasto con il principio di legalità tributaria e con l'esigenza di certezza nella determinazione del tributo.
Neppure rileva, in senso contrario, la protratta permanenza della classificazione in categoria F/3 per più anni, trattandosi di circostanza che, al più, può integrare un profilo di irregolarità catastale, ma che non legittima l'Amministrazione comunale a sostituirsi all'Agenzia delle Entrate - Territorio nell'attribuzione di una rendita presuntiva o nell'applicazione di criteri diversi da quelli normativamente previsti.
Nel caso di specie, il Comune, in luogo di sollecitare, come pure avrebbe potuto, un intervento dell'Agenzia del Territorio volto ad adeguare la consistenza catastale all'effettivo, ha invece determinato l'imposta assumendo quale base imponibile il valore commerciale risultante dall'atto di compravendita del 2023, pari ad euro 137.280,00 per ciascun subalterno, computando implicitamente anche il valore del fabbricato in corso di costruzione e discostandosi così dal criterio legale del valore dell'area edificabile.
Ne consegue l'illegittimità degli avvisi di accertamento impugnati per violazione dell'art. 5, comma 6, del d. lgs. n. 504/1992 e dell'art. 1, comma 746, della legge n. 160/2019.
Il rilievo testè svolto è assorbente e rende superfluo l'esame del motivo subordinato relativo al difetto di motivazione, pur dovendosi osservare che gli atti impugnati appaiono comunque caratterizzati da una motivazione estremamente sintetica, limitata all'indicazione del valore assunto a base del calcolo, senza adeguata esplicitazione del percorso logico-giuridico seguito per disattendere il criterio catastale.
In conclusione, il ricorso deve essere accolto con conseguente annullamento degli avvisi di accertamento esecutivi impugnati.
Stante la particolarità della fattispecie sottostante ed il lungo periodo di permanenza dell'immobile in categoria
F/3 sussistono i presupposti per compensare fra le parti le complessive spese del giudizio (comprese quelle per la fase cautelare).

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Brescia, definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso e compensa fra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Brescia il 30.1.2026
Il Presidente
D.Chiaro