Sentenza n. 246/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di LECCE Sezione 5, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 11:45 in composizione monocratica:
DE GAETANIS GIOVANNI, Giudice monocratico in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1594/2025 depositato il 10/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Porto Cesareo - Via Petraroli 73010 Porto Cesareo LE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 6597 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2361/2025 depositato il
29/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: come in atti.
Resistente: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha proposto ricorso contro il Comune di Porto Cesareo avverso l'avviso di accertamento in epigrafe relativo all'Imposta Municipale Propria (IMU) per l'anno d'imposta 2018 redatti in data 22.05.2025 e notificato in data 11 giugno 2025, per un importo complessivo di € 168,00. A sostegno del ricorso eccepisce:

1. Illegittimità dell'avviso di accertamento per violazione dell'obbligo di «motivazione rafforzata» ex artt.

6- bis e 7 l. n. 212/2000;

2. Illegittimità dell'avviso di accertamento per mancato assolvimento dell'onere della prova: violazione degli artt. 5, co. 5, d.lgs. n. 504/1992, 2729, c.c. e 7, co.

5-bis, d.lgs. n. 546/1992;

3. In via subordinata: rideterminazione della pretesa impositiva in ragione dell'effettivo «valore venale in comune commercio» del terreno in oggetto;

4. In via subordinata: sulla illegittimità/disapplicazione della sanzione amministrativa irrogata.
Concludeva per l'annullamento dell'atto impugnato, con vittoria delle spese di lite.
In data 04/12/2025, costituendosi il Comune di Porto Cesareo chiedeva un rinvio della causa a successiva udienza per verificare un eventuale accordo conciliativo.
All'udienza odierna la causa veniva introitata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare, in applicazione del principio della “ragione più liquida” desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost.
(Cass. Sez. U. 08/05/2014 n. 9936; Cass. 18/11/2016 n. 23531; Cass. 17/03/2015 n. 5264) si ritiene opportuno privilegiare le questioni di più agevole soluzione, idonee a definire il giudizio.
Tanto premesso, va detto che il ricorso dev'essere accolto, in quanto per il criterio di quantificazione del valore venale del bene da parte dell'Amministrazione non è conforme alla legge.
Ai sensi dell'art. 5 d. lgs. n. 504/92, per i fabbricati iscritti in catasto il valore ai fini IMU “… è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo dell'ultimo comma dell'art. 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”. Dispone poi il successivo comma 5 che: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. Dunque, le cennate previsioni normative prevedono – e non poteva essere diversamente, avuto riguardo al principio di legalità nell'azione impositiva sancito dall'art. 23 Cost. – i criteri di individuazione del valore degli immobili, ai fini del pagamento dell'IMU.
Tanto premesso, si legge nell'atto impugnato che il Comune di Porto Cesareo ha determinato il valore venale del bene sulla base della DGC n. 144/22, che individua nondimeno semplici valori medi, come tali non esaustivi. Il punto è poi ripreso nella Relazione tecnica richiamata dalla citata DGC n. 144/22, la quale chiarisce che: “... i valori individuati nel documento debbano necessariamente essere integrati, sostenuti e completati da una efficace ed accurata attività di sportello che consentirà di approfondire ed affrontare in modo puntuale e rigoroso ogni tipo di particolare casistica”. Si conferma, in tal modo, l'assenza di criteri puntuali e specifici, ai quali ancorare in maniera precisa il valore venale dei singoli immobili oggetto di imposizione tributaria. Ciò è tanto più vero, se si considera che la cennata DGC n. 144/22 ha stabilito: “... il valore di mercato ai fini IMU, che si applica dall'anno 2022” (cfr. Del. cit, p. 4), nel mentre oggetto dell'odierno giudizio è il valore dell'area riferita all'anno di imposta 2018. Per tali ragioni, l'atto impugnato non soddisfa il requisito previsto dal cennato art. 5 d. lgs. n. 504/92, sicché le relative censure devono, sotto tale profilo, ritenersi fondate.
In particolare, reputa il decidente non decisivo, nel senso contrario, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “è legittimo l'avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento comunale che, in forza del D. Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, artt. 52 e 59, e del D. Lgs. n. 267 del 2000, art. 48 abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, trattandosi di atto che ha il fine di delimitare il potere di accertamento del Comune qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avendo natura imperativa, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire, anche con portata retroattiva, un indice di valutazione per l'Amministrazione ed il giudice, con funzione analoga agli studi di settore” (Cass
n. 28036/2023; Cass. n. 15312/2018; n. 26454/2017; n. 22254/2016; n. 5068/2015).
A tal riguardo, osserva il decidente che non si contesta, in questa sede, la circostanza che la cennata Delibera comunale integri una fonte idonea a costituire un indice di valutazione “anche con portata retroattiva” (Cass. civ, sent. n. 28036/23 cit.). Nondimeno, ciò che assume rilievo decisivo, nel caso di specie, è il fatto che lo stesso Comune asserisce che i valori presi a base del calcolo dell'imposta dovuta non sono definitivi, ma
“... debbano necessariamente essere integrati, sostenuti e completati da una efficace ed accurata attività di sportello che consentirà di approfondire ed affrontare in modo puntuale e rigoroso ogni tipo di particolare casistica” (Relaz. tecnica richiamata dalla DGC n. 144/22).
Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è fondato. Ne consegue l'annullamento dell'atto impugnato.
In sede di riesercizio del potere, il civico ente dovrà pertanto indicare partitamente gli elementi fattuali e normativi posti a fondamento del valore da attribuire alle aree in esame.
Le esposte considerazioni comportano l'accoglimento del ricorso e assorbono le ulteriori contestazioni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Lecce/Sezione 5^, in composizione monocratica,
Accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'atto impugnato. Condanna il Comune di Porto Cesareo al pagamento delle spese di lite in favore di parte ricorrente che liquida in euro 200,00 per compensi, oltre accessori di legge se dovuti e rimborso del contributo unificato tributario.
Lecce, 15/12/2025
Il Giudice monocratico
Dr. Giovanni De Gaetanis