Sentenza n. 1521/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 7, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DI RUBERTO RAFFAELE, Presidente
BN AC, RE
VISONA' STEFANO, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 17344/2024 depositato il 25/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore 2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0498251 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 741/2026 depositato il
27/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 presentava ricorso contro l'Agenzia delle Entrate avverso l'avviso di accertamento RM0498251/2024, del 20 agosto 2024, emesso dalla Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Roma – Territorio (notificato in data 23 agosto 2024), con il quale veniva accertato il nuovo classamento e la rendita catastale, relativo all'unità immobiliare sita nel comune di Roma in catasto identificata con:-Dati_Cat_1, sub 13.
Questioni sollevate:
1. “Violazione del principio del ne bis in idem in ambito tributario”;
2. “Carenza di motivazione”;
3. “Classamento errato sotto diversi profili”.
All'udienza odierna il Collegio tratteneva la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere rigettato.
Occorre premettere che l'immobile si trova nella prima zona censuaria del Comune di Roma, con accesso da Indirizzo_1 Piano 3. Il quartiere di ubicazione, denominato “Monti”, è un luogo prestigioso che si trova a ridosso del centro storico di Roma (tra Indirizzo_2, Indirizzo_3
e Indirizzo_4).
L'immobile in contestazione, censito in categoria A/2 (Abitazioni di tipo civile), si sviluppa al piano terzo di un fabbricato di quattro piani. Il cespite sviluppa una consistenza pari a 3,5 vani cui corrisponde una superficie catastale complessiva di 43 mq. L'altezza media è pari a 3,50 m.
Invero, l'immobile veniva censito inizialmente in categoria A/4 classe 1 consistenza vani 3,5 e rendita catastale di £ 997,500.
In data 5 novembre 2013 l'immobile veniva interessato dalla revisione del classamento ai sensi del comma 335 dell'articolo 1 della Legge 311/2004. In seguito alla revisione, l'Agenzia attribuiva al cespite la categoria A/2 classe 2 consistenza vani 3,5 e rendita catastale di € 1.048,41.
L'odierno ricorrente impugnava l'avviso di accertamento n.RM0740607 del 17/10/2013, con cui veniva notificata la rettifica del classamento, e il giudizio veniva definito con la sentenza n.9603/2020 della Corte di Cassazione, con giudizio favorevole all'odierno ricorrente, ovviamente avuto riguardo all'epoca e allo stato dell'immobile oggetto del ricorso.
Successivamente, in data 4 maggio 2024, l'odierno ricorrente presentava una variazione DOCFA prot. n.
RM0232119/2023 causale “DIVISIONE-DIVERSA DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI” classificando nuovamente l'immobile in categoria A/4 classe 1 consistenza vani 3,5 e rendita catastale di € 515,17; in virtù anche del disposto con la sentenza della Corte di Cassazione n.9603 depositata il 25/05/2020. A quel punto, in data 31 maggio 2024, l'Agenzia delle Entrate, ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, rettificava i dati proposti, con variazione n. RM0342175/2024, attribuendo al cespite la A/2 classe 2 consistenza vani 3,5 e rendita catastale di € 1.048,41.
Orbene, in ordine al primo rilievo, la questione del ne bis in idem tributario, si deve osservare che la sentenza della Cassazione n. 9603/2020, favorevole al ricorrente, non poteva avere riguardo che allo stato dell'immobile fino al momento della pronuncia;
mentre l'atto di rettifica e la conseguente riclassificazione dell'immobile sono il frutto di una rivalutazione successiva, alla luce delle variazioni interne all'immobile e dell'aggiornato contesto in cui il cespite era inserito.
Ne consegue l'infondatezza del rilievo.
In ordine alla seconda questione sollevata, la carenza di motivazione, si deve poi osservare che l'atto di notifica contestato conteneva tutti gli elementi previsti dalle normative vigenti quali: gli identificativi catastali, l'ubicazione, la classificazione dell'immobile, la rendita catastale, il possessore, la motivazione, i riferimenti normativi, il prospetto con i precedenti dati di classamento e rendita, i nuovi dati di classamento e rendita accertati, le informazioni per il contribuente (eventuale opposizione innanzi le C.G.T.), il responsabile del procedimento nonché i procedimenti operati in fase di rettifica del classamento.
Anche questo rilievo appare dunque infondato.
In ordine al terzo rilievo, errori nel classamento dell'immobile, si deve osservare che per il classamento di unità immobiliari tramite procedura DOCFA, procedura ad elevata partecipazione del privato, l'esecuzione del sopralluogo da parte dell'Ufficio competente non è un obbligo, bensì una possibilità discrezionale.
L'Agenzia delle Entrate operava quindi una verifica comparativa dell'immobile in questione con i cespiti che lo circondavano e operava un nuovo classamento coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni). Seguiva elenco dettagliato da cui si evinceva tra l'altro che tutte le abitazioni del medesimo fabbricato risultano censite in categoria A/2 classe 2.
E' vero che dalla perizia di parte emergevano delle differenze materiali, però in una comparazione estimativa il dato rilevante è l'assimilabilità qualitativa (i.e. finalità e redditività) e non quella quantitativa.
A sostegno di questa prospettazione dell'Agenzia sovviene anche la circostanza che il medesimo immobile nel 2012 veniva venduto per circa 5.400 €/mq, valore riscontrabile per l'intero mercato immobiliare di zona (cfr atto notarile Nominativo_1).
Anche quest'ultimo rilievo appare privo di pregio.
Il ricorso deve essere pertanto rigettato.
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese da quantificarsi in euro 1000,00.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso come in motivazione e condanna la Parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in € 1.000, oltre oneri accessori come per legge se dovuti.