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Sentenza 26 febbraio 2026
Sentenza 26 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Salerno, sez. IX, sentenza 26/02/2026, n. 1001 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Salerno |
| Numero : | 1001 |
| Data del deposito : | 26 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 1001/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 9, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 11:45 in composizione monocratica:
ABBONDANDOLO ROCCO, Giudice monocratico in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 888/2025 depositato il 22/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Salerno - Via Roma 84100 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2 Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4534 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4392 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3923 IMU 2019
- sul ricorso n. 889/2025 depositato il 22/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Salerno - Via Roma 84100 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4535 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4403 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3924 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 758/2026 depositato il
24/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il dott. Difensore_1 si riporta agli atti.
Resistente/Appellato: l'avv. Difensore_3 si riporta agli atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo del presente giudizio Ricorrente_1, nata a [...] il [...] ed ivi residente alla Indirizzo_1, Ricorrente_2, nata a [...] il [...] e residente in [...]
(MI) alla Indirizzo_2 e Ricorrente_3 impugnavano gli avvisi di accertamento in oggetto con i quali il Comune di Salerno richiedeva il pagamento della maggiore Imposta Municipale Propria – anno
2019 e 2020– su fabbricati e aree fabbricabili site in Salerno (SA), alla Indirizzo_3, in comproprietà tra esse ricorrenti. Eccepivano che la maggiore imposta pretesa, nei singoli accertamenti, conseguiva al maggiore valore IMU applicato dall'Ufficio ai suddetti cespiti, rispetto al valore in base al quale esse contribuenti avevano versato, alle dovute scadenze, il tributo accertato e deducendone l'erroneità ed ingiustizia degli atti impugnati, ne chiedevano l'annullamento. Hanno dedotto anche le ricorrenti che Il procedimento adottato per giungere al valore venale delle aree edificabili ( 94,92€/mq.), oltre ad essere non condivisibile, in quanto non condotto con riferimento a valori di mercato ma a valori di costo, risulta anche inadeguato, poiché non aggiornato rispetto alle attuali condizioni del mercato immobiliare nell'area di interesse, notevolmente mutate rispetto al 2007.
Instauratosi il contraddittorio l'Ente ha contestato l'avverso dedotto ed ha chiesto il rigetto del ricorso.
All'odierna udienza la causa è stata decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premesso che ai fini dell'assoggettabilità dei terreni all'IMU occorre fare riferimento alla destinazione ad essi imposta dai programmi o piani urbanistici comunali e il terreno di cui è causa è inserito nell'ambito del comparto edificatorio “AT_R14”, individuato dal vigente Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) e dalla normativa di settore e quindi , in quanto tale , è assoggettabile ad IMU. L'art. 5, comma 5, D.Lgs. 30/12/1992
n.504 stabilisce che: "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'Indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2005, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del d. lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della
Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone, peraltro, di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio. (Cass. civ. Sez. V Sent., 10/03/2020, n. 6702). Il Comune può determinare e quindi non è obbligato a tale determinazione, né è obbligato ad aggiornare annualmente o periodicamente i detti valori in relazione alla modifica delle condizioni di mercato e ciò anche perché la determinazione oltre a non essere vincolante per il contribuente, perché determina solo una presunzione di conformità del valore attribuito a quello di mercato, superabile mediante prova contraria, non è vincolante neanche per gli uffici i quali possono superarla e disattenderla, con adeguata motivazione.
Nella fattispecie le contribuenti hanno provato il minor valore dei suoli discendente da tutti quei fattori esterni, allegati, documentati e provati anche a mezzo ctp. Esattamente il ctp ing. Nominativo_1 nella relazione del marzo 2024, ha evidenziato che dal 2007 all'attualità sono cambiati, aumentati i costi di costruzione e nello stesso tempo si sono ridotti i valori di mercato delle nuove costruzioni con la conseguenza che il valore determinato a quell'epoca , di 94,92€/mq, non può ritenersi più attuale, essendo di molto inferiore. Ha evidenziato ancora che la zona si trova lontana dal centro urbano ed è priva di scuole, centri commerciali, servizi e da ciò un valore di mercato dei nuovi fabbricati di circa 2.400 euro/mq, con un valore di mercato delle aree fabbricabili, da tener conto ai fini Imu, di circa euro 50,00 a mq. Ha, infine, evidenziato la pendenza del comparto che determina esigenze di interventi di protezione-consolidamento e particolare regimentazione delle acque, con incremento dei costi complessivi di costruzione. Sulla base dei detti elementi questa Corte ritiene corretta la valutazione della parte e quindi la determinazione del valore fatta dal ctp. Gli elementi addotti dal consulente sono in parte notori, come l'aumento dei costi di costruzione e il “crollo” o quantomeno la depressione del mercato immobiliare ed in parte corrispondono a dati ed elementi oggettivi, come la natura acclive dei fondi e la lontananza dal centro e l'assenza di scuole , centri commerciali ed altri servizi e consentono di ritenere superata la presunzione fissata dalla delibera del 2007 del Comune di determinazione del valore dei suoli.
Puramente teorico e perciò privo di qualsiasi rilievo e valore il parere tecnico depositato dal Comune.
La valutazione dei terreni di euro 50 al mq, ai fini Imu, relativa ai medesimi contribuenti ed ai medesimi terreni, per l'annualità 2018 , è stata condivisa e fatta propria dalla CTR Campania con sentenza n. 1524.2026
a parziale modifica della sentenza di primo grado, che aveva determinato in misura addirittura inferiore, seppur di poco, alla stima fatta dal consulente di parti ricorrenti.
Questa Corte, sulla base dei predetti elementi, e condividendo la richiamata decisione della CTR, determina in euro 50,00 al mq il valore dei suoli oggetto di causa, ai fini IMU.
Per gli esposti motivi il ricorso va accolto ed annullato parzialmente l'avviso impugnato.
Spese compensate ricorrendone giusti motivi, individuabili nel parziale accoglimento del ricorso.
P.Q.M.
La Corte accoglie parzialmente i ricorsi e per l'effetto determina in euro 50 al mq il valore dei suoli oggetto di causa ai fini dell'IMU. Dispone che l'ufficio ridetermini, ferma restante la validità dell'avviso, imposte, sanzioni ed interessi, sulla base della presente pronunzia.
Spese compensate.
Così. deciso in Salerno il 23.2.2026
Il Giudice
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 9, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 11:45 in composizione monocratica:
ABBONDANDOLO ROCCO, Giudice monocratico in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 888/2025 depositato il 22/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Salerno - Via Roma 84100 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2 Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4534 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4392 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3923 IMU 2019
- sul ricorso n. 889/2025 depositato il 22/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 Studio Difensore_1 & Associati - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Salerno - Via Roma 84100 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4535 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4403 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3924 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 758/2026 depositato il
24/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il dott. Difensore_1 si riporta agli atti.
Resistente/Appellato: l'avv. Difensore_3 si riporta agli atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo del presente giudizio Ricorrente_1, nata a [...] il [...] ed ivi residente alla Indirizzo_1, Ricorrente_2, nata a [...] il [...] e residente in [...]
(MI) alla Indirizzo_2 e Ricorrente_3 impugnavano gli avvisi di accertamento in oggetto con i quali il Comune di Salerno richiedeva il pagamento della maggiore Imposta Municipale Propria – anno
2019 e 2020– su fabbricati e aree fabbricabili site in Salerno (SA), alla Indirizzo_3, in comproprietà tra esse ricorrenti. Eccepivano che la maggiore imposta pretesa, nei singoli accertamenti, conseguiva al maggiore valore IMU applicato dall'Ufficio ai suddetti cespiti, rispetto al valore in base al quale esse contribuenti avevano versato, alle dovute scadenze, il tributo accertato e deducendone l'erroneità ed ingiustizia degli atti impugnati, ne chiedevano l'annullamento. Hanno dedotto anche le ricorrenti che Il procedimento adottato per giungere al valore venale delle aree edificabili ( 94,92€/mq.), oltre ad essere non condivisibile, in quanto non condotto con riferimento a valori di mercato ma a valori di costo, risulta anche inadeguato, poiché non aggiornato rispetto alle attuali condizioni del mercato immobiliare nell'area di interesse, notevolmente mutate rispetto al 2007.
Instauratosi il contraddittorio l'Ente ha contestato l'avverso dedotto ed ha chiesto il rigetto del ricorso.
All'odierna udienza la causa è stata decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premesso che ai fini dell'assoggettabilità dei terreni all'IMU occorre fare riferimento alla destinazione ad essi imposta dai programmi o piani urbanistici comunali e il terreno di cui è causa è inserito nell'ambito del comparto edificatorio “AT_R14”, individuato dal vigente Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) e dalla normativa di settore e quindi , in quanto tale , è assoggettabile ad IMU. L'art. 5, comma 5, D.Lgs. 30/12/1992
n.504 stabilisce che: "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'Indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2005, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del d. lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della
Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone, peraltro, di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio. (Cass. civ. Sez. V Sent., 10/03/2020, n. 6702). Il Comune può determinare e quindi non è obbligato a tale determinazione, né è obbligato ad aggiornare annualmente o periodicamente i detti valori in relazione alla modifica delle condizioni di mercato e ciò anche perché la determinazione oltre a non essere vincolante per il contribuente, perché determina solo una presunzione di conformità del valore attribuito a quello di mercato, superabile mediante prova contraria, non è vincolante neanche per gli uffici i quali possono superarla e disattenderla, con adeguata motivazione.
Nella fattispecie le contribuenti hanno provato il minor valore dei suoli discendente da tutti quei fattori esterni, allegati, documentati e provati anche a mezzo ctp. Esattamente il ctp ing. Nominativo_1 nella relazione del marzo 2024, ha evidenziato che dal 2007 all'attualità sono cambiati, aumentati i costi di costruzione e nello stesso tempo si sono ridotti i valori di mercato delle nuove costruzioni con la conseguenza che il valore determinato a quell'epoca , di 94,92€/mq, non può ritenersi più attuale, essendo di molto inferiore. Ha evidenziato ancora che la zona si trova lontana dal centro urbano ed è priva di scuole, centri commerciali, servizi e da ciò un valore di mercato dei nuovi fabbricati di circa 2.400 euro/mq, con un valore di mercato delle aree fabbricabili, da tener conto ai fini Imu, di circa euro 50,00 a mq. Ha, infine, evidenziato la pendenza del comparto che determina esigenze di interventi di protezione-consolidamento e particolare regimentazione delle acque, con incremento dei costi complessivi di costruzione. Sulla base dei detti elementi questa Corte ritiene corretta la valutazione della parte e quindi la determinazione del valore fatta dal ctp. Gli elementi addotti dal consulente sono in parte notori, come l'aumento dei costi di costruzione e il “crollo” o quantomeno la depressione del mercato immobiliare ed in parte corrispondono a dati ed elementi oggettivi, come la natura acclive dei fondi e la lontananza dal centro e l'assenza di scuole , centri commerciali ed altri servizi e consentono di ritenere superata la presunzione fissata dalla delibera del 2007 del Comune di determinazione del valore dei suoli.
Puramente teorico e perciò privo di qualsiasi rilievo e valore il parere tecnico depositato dal Comune.
La valutazione dei terreni di euro 50 al mq, ai fini Imu, relativa ai medesimi contribuenti ed ai medesimi terreni, per l'annualità 2018 , è stata condivisa e fatta propria dalla CTR Campania con sentenza n. 1524.2026
a parziale modifica della sentenza di primo grado, che aveva determinato in misura addirittura inferiore, seppur di poco, alla stima fatta dal consulente di parti ricorrenti.
Questa Corte, sulla base dei predetti elementi, e condividendo la richiamata decisione della CTR, determina in euro 50,00 al mq il valore dei suoli oggetto di causa, ai fini IMU.
Per gli esposti motivi il ricorso va accolto ed annullato parzialmente l'avviso impugnato.
Spese compensate ricorrendone giusti motivi, individuabili nel parziale accoglimento del ricorso.
P.Q.M.
La Corte accoglie parzialmente i ricorsi e per l'effetto determina in euro 50 al mq il valore dei suoli oggetto di causa ai fini dell'IMU. Dispone che l'ufficio ridetermini, ferma restante la validità dell'avviso, imposte, sanzioni ed interessi, sulla base della presente pronunzia.
Spese compensate.
Così. deciso in Salerno il 23.2.2026
Il Giudice