Sentenza n. 471/2026
Depositata il 13/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 10, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
ABETE FRANCESCO, Presidente
GRASSO BARBARA MODESTA, Relatore
TABARRO ALESSANDRA, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4055/2025 depositato il 03/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TE8T2100000049 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 22470/2025 depositato il
19/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, nato a [...] il [...] con domicilio fiscale in Mondragone (Ce) alla Indirizzo_1
– C.F. CF_Ricorrente_1, nella qualità di venditore, insieme a Nominativo_2, Nominativo_3, Nominativo_4, rappresentati e difesi come in atti, ricorrono contro l'Agenzia delle Entrate
- Direzione Provinciale I di Napoli -, avverso l'avviso di rettifica e liquidazione indicato in epigrafe, notificato dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di Napoli – U.T. Atti Pubblici, Successioni e Rimborsi
IVA, relativamente all'atto di compravendita stipulato in data 19.07.2022 dinanzi al Notaio Maria Francesca
Scognamiglio e registrato in data 26.07.2022.
I signori Ricorrente_1, Nominativo_2, Nominativo_3 e Nominativo_4, vendevano a Nominativo_5, Nominativo_6 ed Nominativo_7 la piena ed esclusiva proprietà delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato in Napoli alla Indirizzo_2.c., dichiarando un valore di € 200.000, pari ad euro 397,61 per mq.. L'Ufficio riteneva detto valore del tutto fuori mercato e pertanto, in sede di giudizio di congruità, l'Agenzia delle Entrate elevava il valore degli immobili compravenduti ad € 515.862,00, ai sensi dell'art. 51 comma 3 del T.U. n. 131/86.
I ricorrenti eccepivano la erronea determinazione del valore accertato, non corrispondente al reale valore di mercato degli immobili oggetto della vendita, anche tenuto conto dello scadente stato conservativo degli immobili;
della ubicazione degli stessi in una zona a bassa commerciabilità; delle difficoltà di vendita comprovata da un lungo periodo di commercializzazione senza esito positivo e della perizia estimativa asseverata di parte. Pertanto, i ricorrenti insistevano per l'accoglimento del ricorso con vittoria di spese.
L'Agenzia delle Entrate – DPI - ribadendo la piena legittimità del proprio operato chiedeva il rigetto del ricorso con condanna alle spese di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Secondo questa Corte i motivi di ricorso non possono trovare accoglimento.
Invero, l'Ufficio procedeva a rettifica del valore delle unità immobiliari compravendute comparandolo con altri situati nella medesima zona OMI. L'Ufficio, per effettuare la comparazione, teneva conto di atti aventi ad oggetto compravendite stipulate nel biennio 2021-2022 relative ad immobili siti nello stesso Comune, afferenti allo stesso foglio catastale, alla stessa zona OMI ed alla medesima categoria catastale C/1, quindi, in sintesi, a UU.II. similari ed omogenee a quelle oggetto di causa, per tipologia e posizione. Il valore medio ponderato degli immobili comparati risultava uguale ad euro 1.165,57 al mq, come riportato nel prospetto inserito nell'avviso di rettifica e liquidazione.
In particolare, in riferimento ai dati OMI era precisato che gli immobili ricadono in zona E3; tale zona è qualificata come suburbana/SAN PIETRO A PATIERNO, con prevalenza di abitazioni di tipo economico. I valori di mercato, relativi al periodo di interesse (II semestre 2022) ed alla categoria immobiliare C/1, corrispondente alle UU.II. compravendute, risultavano oscillare da un minimo di € 910,00 al mq. ad un massimo di € 1.850,00 al mq. per negozi in stato conservativo normale (il valore medio risulta di euro 1.380,00 al mq.).
La richiesta della controparte di applicare il regime del “prezzo-valore” è stata giustamente respinta dall'Ufficio, in quanto tale agevolazione è prevista solo per immobili abitativi e relative pertinenze, di contro, le unità oggetto di cessione sono invece locali ad uso negozio, come risulta dall'atto notarile e le parti ricorrenti non hanno offerto prova dell'esistenza di alcun cambio di destinazione d'uso al Catasto.
Né può ritenersi utile per una diversa valutazione degli immobili la perizia tecnica estimativa asseverata redatta dall'architetto Nominativo_8 prodotta dai ricorrenti. A giudizio della Corte, come rettamente già evidenziato dall'Ufficio, il documento utilizza valori OMI relativi ai magazzini, valori ben inferiori a quelli previsti per i locali ad uso negozio, oggetto di cessione. Per tale ragione il valore indicato in perizia non può essere ritenuto congruo perché fondato su un assunto erroneo. Inoltre, la perizia di parte calcola il valore sulla base della consistenza catastale, anziché della superficie catastale totale, che è il parametro da utilizzare per la stima commerciale.
Giova rilevare, altresì, che l'Ufficio risulta aver proceduto alla correzione della superficie catastale per il lotto
B, indicato nell'atto notarile di consistenza di 115 mq, nella perizia di parte indicato di consistenza pari a 155 mq. e nella visura catastale aggiornata (dal 09/08/2023) riportato invece di misura di 104 mq.. Orbene,
l'Ufficio ha adottato il minor valore indicato nella visura catastale aggiornata. Di tal modo, l'Ufficio ha riportato la superficie complessiva delle quattro unità da 503 mq. a 492 mq..
Inoltre, la stima operata dall'Ufficio ha preso in considerazione diversi fattori - indicati dalle parti ricorrenti - incidenti sul valore quali la ubicazione in contesto popolare e le condizioni non ottimali dei locali (rustici, privi di rifiniture), operando una riduzione forfettaria del 10% per i predetti fattori negativi. Ritiene questa Corte che in carenza di documentazione oggettiva (fatture, preventivi, capitolati) per quantificare tali incidenze, la riduzione operata dall'Ufficio deve ritenersi congrua.
Per i motivi anzidetti il ricorso va respinto, tuttavia, in considerazione della complessità, molteplicità e peculiarità delle questioni sollevate, si ritiene equo compensare le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede: Rigetta il ricorso e compensa le spese di giudizio. IL GIUDSICE ESTENSORE IL PRESIDENTE Dr.ssa Nominativo_9 dr. Francesco Abete