Sentenza n. 36/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 18/06/2025 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
SANTANGELO MIRO, Presidente
SURANO PAOLA, EL
GRECO ANTONIO, Giudice
in data 18/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1/2024 depositato il 08/01/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Frattini N.1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023VA0046003 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: disporre l'annullamento e/o declaratoria e/o riforma dell'atto impositivo de quo, ripristinando la categoria A/2 a seguito fusione e la rendita proposta in sede di presentazione DOCFA n.
VA00725l4/2022 del 22/04/2022. SPESE DEL GIUDIZIO: Ai sensi di legge si formula richiesta di condanna di controparte alle spese di giudizio, compensi, diritti ed onorari, con distrazione a favore del difensore ai sensi dell'art. 93 C.P.C., come da equa e prudente valutazione di Codesto On.le Collegio.
Resistente/Appellato: respingere il ricorso con rifuzione delle spese

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso iscritto al numero di RG. 1/2024 depositato in via telematica in data 8.1.2024 Ricorrente_1 impugnava avviso di accertamento catastale n. 2023va0046003 (variazione di classamento atto n.
2023va0046524 del 31 marzo 2023), ricevuto in notifica il 09 giugno 2023. La ricorrente riferiva di aver acquistato come abitazione principale un immobile sito in Sesto Calende Dati_catastali_1
- Ubicazione: Indirizzo_1 per il quale l'ufficio aveva rettificato la rendita proposta con DO a seguito di cambio destinazione d'uso e fusione delle singole particelle passando dalla destinazione d'uso turistico alberghiera a quella residenziale, dalla categoria D2 a A2: eccepiva violazione e/o falsa applicazione delle disposizioni di legge, in particolare Articolo 1-com244 Legge del 23/12/2014 n.
190 (che rinvia a CIRCOLARE N. 6/2012) , Art. 1 comma 21 Legge del 28/12/2015 n. 208 – articolo 1 Decreto del 19/04/1994 n. 701 e tutte le altre disposizioni relative ritenendo che l'accertamento dell'Ufficio, essendo stato svolto esclusivamente “inaudita altera parte” e senza alcun accesso ai luoghi, fosse in fatto ed in diritto da riformare.
Si costituiva Agenzia Entrate in data 15.1.2024 contestando l'assunto della ricorrente e precisando che l'obbligatorietà del sopralluogo è venuta meno nel 1984 e che, peraltro, i lavori per adeguare l'immobile per renderlo residenziale erano iniziati solo dopo la presentazione del DOCFA e che al momento dell'accertamento l'immobile conservava tutte le caratteristiche della destinazione d'uso turistico alberghiera cui apparteneva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non merita accoglimento.
La ricorrente lamenta che l' Agenzia abbia notificato l'accertamento impugnato e, successivamente, abbia respinto l'istanza di autotutela non avendo tenuto conto della mutata destinazione d'uso dell'immobile in oggetto, confermando senza sopralluogo la categoria D2 e il relativo valore catastale proprio di una azienda alberghiera;
riteneva che il fatto che l'azienda avesse cessato l'attività turistica nel 2018 e che il Comune avesse accettato senza riserve il cambio di destinazione da turistico alberghiera a residenziale dell'immobile fosse di per sé indicativo che la struttura avesse le caratteristiche di un immobile di categoria A2, trovandosi peraltro in una zona di abitazioni residenziali.
L'assunto è infondato per una serie di ragioni, ben evidenziate negli atti della resistente, sia in diritto che in fatto.

1- Ordinamento catastale e norme urbanistiche sono del tutto autonomi ed è fondamentale distinguere tra i due piani: il catasto edilizio urbano, istituito con R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, è un sistema amministrativo finalizzato alla raccolta, organizzazione e conservazione dei dati relativi ai beni immobili presenti sul territorio dello Stato;
assolve una funzione eminentemente fiscale, in quanto strumentale all'accertamento del reddito imponibile derivante da terreni e fabbricati, mentre l'ordinamento urbanistico ed edilizio fonda il principio di legittimazione dell'immobile sui titoli abilitativi rilasciati dall'autorità amministrativa competente. La conformità catastale attiene alla corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione planimetrica depositata presso il catasto e riguarda, quindi, il profilo descrittivo e identificativo dell'unità immobiliare;
la conformità urbanistico-edilizia, invece, si riferisce alla legittimità dell'immobile sia sotto il profilo amministrativo e costruttivo — ossia la rispondenza ai titoli edilizi rilasciati — sia rispetto alla pianificazione urbanistica vigente e riguarda l'utilizzo previsto dall'amministrazione comunale, come residenziale, industriale o commerciale, mentre la destinazione catastale, gestita dall'Agenzia del Territorio, incide sul versante fiscale, influenzando le tasse in base all'uso dell'immobile. Non si può pertanto comparare due discipline fra loro non correlate,
a nulla rilevando che fosse stato chiesto e ottenuto il cambio di destinazione d'uso, da alberghiero a residenziale.

2- In fatto, la documentazione in atti e la descrizione dell'immobile confermano la legittimità dell'accertamento impugnato. In particolare:
a. se è vero, come è vero, che la conformità catastale attiene alla corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione planimetrica depositata presso il catasto risulta evidente che le planimetrie in atti corrispondono a immobili di categoria speciale D2 presentando camere e locali accessibili solo dall'esterno, non comunicanti verso l'interno, con wc privati non adeguati a immobili residenziali senza importanti lavori di ristrutturazione;

b. la dichiarazione di variazione di destinazione d'uso è stata effettuata nell'aprile 2022 dalla precedente proprietaria -per cessata attività- con espressa dizione “senza opere murarie” e le successive planimetrie allegate al docfa del 22.4.2002 riportano solo dizioni del tipo “sgombero” o autorimessa;

c. la ricorrente, che ha acquistato l'immobile nell'ottobre 2022 senza che fosse attuata la necessaria ristrutturazione per rendere l'immobile adeguato alla categoria A2, non ha mai dato prova di aver iniziato lavori di ristrutturazione né ha dato atto in ricorso di averli quantomeno avviati, limitandosi a eccepire il mancato sopralluogo che peraltro non è richiesto dalla normativa vigente.
Il ricorso va pertanto respinto;
le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna parte ricorrente a pagare a parte resistente le spese di lite che liquida equitativamente in € 1.500,00 oltre accessori di legge.
Varese, 18.6.2025 IL RELATORE-ESTENSORE IL PRESIDENTE
Avv. Paola Surano Dott. Miro Santangelo