Sentenza n. 192/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIRACUSA Sezione 5, riunita in udienza il 11/11/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
PAPPALARDO CONCETTA, Presidente
EN TE, EL
CANNARELLA MARCO, Giudice
in data 11/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 841/2024 depositato il 18/03/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Siracusa
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 5638 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: la parte ricorrente illustra il ricorso e ne chiede l'accoglimento come dalle conclusioni adottate.
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 18/03/2024, RGR 841/2024, la ricorrente Ricorrente_1, assistita e difesa dal dott. Difensore_1, impugna l'atto di accertamento N° 5638 del 21/11/2023 di complessivi euro 14.281,21, relativo alla imposta IMU e accessori anno 2018, notificato alla ricorrente il 19/01/2024 dal
Comune di Siracusa, per eccessiva valutazione dell'area edificabile censita in catasto del Comune di
Siracusa, al foglio 56, particelle N° 390 e 416.
Il ricorrente deduce i seguenti motivi gravame:

1. Carenza di motivazione dell'atto di accertamento;
errore nel procedimento adottato dal Comune nella determinazione del valore venale dell'arra edificabile;
Vincolo del piano di assetto idrogeologico per l'area del fiume Anapo;

4. Violazione e falsa applicazione dell'artt. 11 D. LGS 504/92 e art. 10 Legge 212/2000;

5. Illegittimità sanzioni ed interessi.
Il ricorrente produce una perizia di stima dell'area e alcune sentenza di questa Corte favorevoli al contribuente;
chiede l'annullamento dell'atto impugnato con condanna alle spese.
Il Comune di Siracusa costituito in giudizio, contesta gli addebiti mossi dal contribuente, e nel merito evidenzia che il valore dell'area oggetto di contestazione, attribuito con Delibera comunale n. 38/2015, è stata stimata in euro 100,00 a mq. Tuttavia, l'ente comunale, consapevole dei vincoli paesaggistici insistenti in quell'area, ha chiesto un parere all'ufficio tecnico che ha ridotto il valore dell'area del 50%, valutandola così, 50 euro al metro quadro;
chiede il rigetto del ricorso.
La causa è posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Collegio osserva:
Il ricorrente lamenta il difetto di motivazione dell'atto di accertamento perché non contiene i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione comunale a valutare l'area 50 euro a metro quadro, lamentando così l'omessa considerazione che nei luoghi censiti in catasto al foglio 56, particelle 390 e 416, esistono vincoli paesaggistici, per cui il prezzo dell'area non può superare euro 20 a metro quadro;
produce una perizia di stima redatta dall'ingegnere Nominativo_1. Il Comune ribadisce di avere interpellato l'Ufficio tecnico comunale e di avere ridotto il valore dell'area, deliberato con delibera
N° 38/2015 in euro 100 a mq, a euro 50 a mq;
prezzo applicato all'area contenuta nell'atto di accertamento in rettifica.
Il ricorso proposto dalla ricorrente verte su due motivi: il difetto di motivazione e l'eccesiva valutazione dell'area edificabile.
In merito, all'obbligo motivazionale dell'avviso di accertamento, le doglianze del contribuente sono infondate, in quanto deve ritenersi adempiuto l'obbligo di motivazione tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto nelle condizioni di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare "l'an"
e il "quantum" dell'imposta. L'atto impugnato deve contenere, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa. Infatti, l'avviso di accertamento contiene gli elementi essenziali necessari al contribuente per potersi difendere adeguatamente. Con riferimento al valore di stima dell'area edificabile, si osserva che l'art. 5 comma 5, D.L.gs. 30 dicembre
1992, n. 504 prevede che : "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche" . Ciò posto, in base alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ai fini della determinazione del valore imponibile per l'applicazione dell'IMU, è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata sulla base dei parametri vincolanti previsti dall'anzidetto art. 5 comma 5) D. LGS 504/92, che, per le aree fabbricabili, devono riguardare la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;
tali criteri, normativamente determinati, debbono considerarsi tassativi e non possono essere surrogati da valutazioni effettuate sulla base di un'aprioristica e del tutto indimostrata valutazione basata su altri argomenti.
(Cifr Cassazione sez. tributaria N° 4313 del 19 febbraio 2025).
In relazione a ciò, il Comune non sembra abbia rispettato i sopra descritti criteri di valutazione necessari per stimare il valore dell'area, il semplice parere rivolto all'Ufficio tecnico comunale senza l'aggiunta e/o la specificazione di tutti gli elementi necessari per determinare il valore venale in comune commercio, non può essere posto alla base dell'accertamento, essendo la stima del valore dell'area di euro 50 a metro quadrato del tutto immotivata. Invece, la perizia di stima redatta dall'Ingegnere Nominativo_1, la cui valutazione dell'area è stata stimata in euro 20 a metro quadrato, appare apprezzabile sotto i profili di stima previsti dall'anzidetto art. 5 comma 5) D. LGS 504/92, per la valutazione delle due aree censite in catasto al foglio
56, particella 390 e particella 416. Tuttavia, questo Collegio in base ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari ISTAT, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti, il valore di stima dell'area risulta quotata in euro 25 a metro quadrato e, per tale ragione, determina il valore venale in comune commercio in euro 25 a metro quadrato per le aree censite in catasto al foglio 56, particelle N° 390 e N° 416.
Per le difficoltà di stima, e in base alle ragioni espresse dalle parti, si ritiene equo compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia di primo grado di Siracusa sezione 1^, in parziale accoglimento del ricorso determina il valore dell'area fabbricabile, come specificato in motivazione, in euro 25 al metro quadrato. Spese compensate.
Così deciso in Siracusa il 11 NOVEMBRE 2025
IL EL Il Presidente
Dott. Teodoro EN Dott.ssa Concetta PAPPALARDO