Sentenza n. 335/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di LECCE Sezione 4, riunita in udienza il 20/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PICUNO CARLO, Presidente
DE LUCA TOBIA, Relatore
TOSI SERGIO MARIO, Giudice
in data 17/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 662/2025 depositato il 20/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Lecce
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 023852 000 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 275/2026 depositato il
20/02/2026
Richieste delle parti: Le parti si riportano agli scritti.
La Corte, sentiti i fatti, riserva di provvedere.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato alla Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Lecce in data 28.02.2025, ed inviato presso questa Corte di Giustizia Tributaria di I grado il 20.03.2025 la società Ricorrente_1 spa, P. IVA: P.IVA_2, C.F.: P.IVA_1 rappresentata e difesa per il presente atto, dall'Avv. Difensore_1, con studio in Lecce alla Indirizzo_1 presso il quale eleggeva domicilio, impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione – atto n. 2022 1T 023852 000 del 24.12.2024, e notificato a mezzo pec in pari data, con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Lecce procedeva alla rettifica del valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita immobiliare rogato dal notaio Nominativo_1 il 10 ottobre 2022 e registrato il 13 ottobre 2022 al n. 23852 serie 1T.
La ricorrente riteneva illegittimo l'avviso impugnato, per i seguenti motivi:
1) Violazione dell'articolo 6-bis della legge n. 212 del 2000;
2) Difetto di motivazione;

3) Infondatezza nel merito della pretesa. Illegittimità della pretesa per non debenza delle somme richieste;

Dopo aver argomentato opportunamente in merito concludeva chiedendo:
-di annullare l'atto impugnato;

-Con vittoria di spese e competenze.
L'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Lecce si costituiva, in data 18.04.2025, con le proprie memorie impugnando e contestando integralmente, il contenuto del ricorso in ogni sua parte e ribadendo la correttezza del proprio comportamento.
Concludeva chiedendo di rigettare il ricorso.
Con vittoria di spese e competenze di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato.
La società Ricorrente_1 spa, ha proposto ricorso avverso l'avviso di rettifica e liquidazione n. 20221T023852, con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Lecce procedeva alla rettifica del valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita immobiliare rogato dal notaio Nominativo_1 il 10 ottobre 2022 e registrato il 13 ottobre 2022 al n. 23852 serie 1T.
Con tale atto, la ricorrente acquistava la piena proprietà di un locale commerciale sito in Lecce alla
Indirizzo_2, piano terra e piano interrato, della consistenza di 360 mq, riportato in catasto fabbricati al Dati catastali superficie catastale totale mq 403, piano T-S1, rendita
€ 7.455,57, zona OMI C 9, per un valore dichiarato di € 205.000,00.
L'Ufficio, in sede di valutazione del suddetto atto pubblico, riscontrava delle anomalie in relazione al valore dichiarato dalle parti, e procedeva quindi alla rettifica dello stesso attribuendo all'immobile acquistato il valore di €512.708,69.
Il maggior valore veniva determinato tenuto conto della collocazione e della destinazione urbanistica dell'immobile compravenduto, dell'andamento dei prezzi di mercato praticati nel comune commercio per immobili aventi le stesse caratteristiche nel periodo di riferimento (valori OMI), nonché dei valori desunti da atti aventi ad oggetto trasferimenti di immobili aventi simili caratteristiche registrati nel triennio precedente la data dell'atto in valutazione.
Le doglianze della ricorrente di cui ai primo punto sono infondate.
Ed invero, nel caso di specie il contraddittorio garantito dall'articolo 6-bis della legge n. 212 del 2000 si è certamente svolto correttamente per come previsto dalla vigente normativa, e nel corso di esso la società ricorrente è stata idoneamente informata di tutti gli elementi a disposizione dell'ufficio e delle incongruenze emerse, e quindi messa in condizione di presentare le sue deduzioni difensive.
E ciò appunto attraverso l'emissione del citato schema d'atto TVYT210000051/2024, notificato alla parte il
3 ottobre 2024.
Parimenti le doglianze della ricorrente di cui al secondo punto non meritano di essere accolte.
In realtà l'atto è sufficientemente motivato ed ha consentito al ricorrente la tempestiva difesa in giudizio.
L'atto deve ritenersi adeguatamente motivato ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell'atto utilizzato per la comparazione, e cioè delle parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l'obbligo di allegare all'avviso l'atto utilizzato per la comparazione.
Va rilevato a riguardo che la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui «l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di registro, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell'atto utilizzato come parametro di riferimento, e cioè delle parti utili a far comprendere il parametro impiegato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l'obbligo di allegare all'avviso l'atto tenuto in considerazione ai fini della comparazione» (ex multis, Corte di
Cassazione, Ordinanza n. 9204 del 22 marzo 2022; sentenze n. 3388 del 2019, n. 17226 del 2018, n. 21066 del 2017).
E nel caso di specie non vi è dubbio che tale finalità sia stata pienamente raggiunta, in quanto nell'atto impugnato vi è, per ciascun atto di raffronto, una descrizione sintetica degli stessi, con tutte le informazioni necessarie a garantire il diritto di difesa della parte, ossia il numero di repertorio e di raccolta, oltre che la data del rogito e del nominativo del notaio rogante, unitamente all'ubicazione, ai dati catastali, alla destinazione, all'estensione e al valore dichiarato dei beni oggetto degli atti utilizzati per la comparazione.
La doglianza del ricorrente di cui al terzo motivo del ricorso merita invece di essere accolto.
Va rilevato che secondo principio affermato dalla suprema Corte ….”i valori risultanti dall'Osservatorio del
Mercato Immobiliare non possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sul maggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo detti valori valenza meramente indiziaria, per cui devono essere valutati nel contesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa inferire il maggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell'atto di trasferimento, a maggior ragione se si considera che i detti parametri costituiscono a loro volta il frutto di una rielaborazione tramite un procedimento inferenziale di dati eterogenei. (Corte di Cassazione, V Sez., n. 22475 del 8/8/2024)
La rettifica dell'imposta di registro non può essere fondata esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore del bene risultante delle quotazioni OMI - perchè queste ultime non costituiscono la prova del "valore venale in comune commercio" del bene, ma si limitano a fornire indicazioni di massima - dovendo essere effettuata in base a presunzioni gravi, precise e concordanti (v. Cass., Cass. Sez. 5, n. 21813 del 07/09/2018 e, da ultimo, Cass., Sez. 5, n. 17005 del
13/08/2020). Tra gli elementi di valutazione, possono, certo, rientrare anche le quotazioni OMI, ma devono essere corroborate da ulteriori indizi rilevanti, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto
(cfr. Cass., Sez. 5, n. 2155 del 25/01/2019 e Cass., Sez. 5, n. 9474 del 12/04/2017). Ovviamente l'onere della prova della sussistenza in concreto dei presupposti della rettifica operata spetta all'Amministrazione, mentre al contribuente spetta contrapporre altri elementi, sulla base del medesimo criterio utilizzato dall'Amministrazione di altri parametri (cfr. Cass., Sez. 6-5, n. 11560 del 06/06/2016 e Cass., Sez. 6 - 5, n.
11270 del 09/05/2017)» (così Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159);
E' stato chiarito che «in tema di accertamento del maggior valore di un immobile oggetto di un atto di trasferimento, al fine della determinazione della base imponibile delle imposte indirette, la reintroduzione della presunzione semplice, ai sensi dell'art. 24, co. 5, l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l'art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l'art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall'art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, convertito in l. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e gravità, tuttavia non riconoscibili nel solo valore OMI, che va pertanto combinato con ulteriori indizi qualora allegati» (così,
Cass., Sez. T., 4 novembre 2020, n. 24550, che richiama. Cass., Sez. T., 25 gennaio 2019, n. 2155, che, a sua volta, richiama Cass., sent. n. 9474/2017; n. 26487/2016; n. 24054/2014, ord. n. 11439/2018; nello stesso senso, Cass. Sez. V, 7 settembre 2018, n. 21813; ancora Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159, che richiama Cass., Sez. V, 2 aprile 2020, n. 7655 e Cass., IV-V, 21 dicembre 2015, n. 25707);
Nel caso in oggetto la ricorrente, con documentazione in atti, ha dimostrato che l'immobile acquisito necessitava di una ristrutturazione consistente (con diversi interventi ed opere di risanamento) allegando apposito computo metrico (oltre a preventivi ed a una serie di fatture) che era stato predisposto prima dell'acquisto e che ha influito sulla determinazione del prezzo di vendita dell'immobile de quo.
Va inoltre rilevato che tale documentazione era stata trasmessa tempestivamente, a mezzo mail, dalla ricorrente all'Ufficio resistente già in data 07.01.2025 (cfr Allegato 7)
Mentre gli elementi di fatto e di diritto indicati dall'Ufficio resistente non sono sufficienti a determinare la
“rettifica” del valore dichiarato dalla ricorrente con conseguente rideterminazione dell'imposta di registro dovuta.
Il ricorso va pertanto accolto.
La particolarità della questione trattata giustifica la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I° Grado di Lecce, sezione IV, a scioglimento della riserva così provvede: -Accoglie il ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato. -spese compensate.