Sentenza n. 2064/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 24, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TIRELLI FRANCESCO, Presidente
SANTINI MASSIMO, AT
ABRIGNANI IGNAZIO, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 18999/2024 depositato il 19/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via R. Costi 58 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. RM0538457-2024 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1467/2026 depositato il
10/02/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato all'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale Ufficio del Territorio di Roma, (d'ora in avanti solo DP), la spa Ricorrente_1 ha impugnato, in proprio e nella qualità di società di gestione del fondo d'investimento Nominativo_1, l'avviso di accertamento con cui la convenuta aveva determinato la rendita di due unità immobiliari site in Comune di Luogo_1, Indirizzo_1 snc, meglio distinte in Catasto al foglio
Indirizzo_1.
Ha dedotto la ricorrente che il 3/8/2023 aveva avviato una procedura DOCFA per la sistemazione delle predette unità, costituite da un capannone/deposito e da uffici, proponendo per il primo la rendita di euro
106.816,90 e per i secondi quella di euro 6.823,36.
La DP le aveva, tuttavia, rispettivamente elevate ad euro 245.269,00 e ad euro 9.960,00 previa determinazione del valore venale dei beni secondo il criterio del costo di trasformazione che aveva, però, calcolato sulla base di un'errata applicazione del prezziario di cui al Manuale DEI.
Quest'ultimo contemplava, infatti, una serie standard di componenti di spesa, fra le quali pure quelle concernenti la “Palificazione”, la “Copertura” e gli “Impianti di climatizzazione e riscaldamento” che nel caso di specie non potevano venire in considerazione perché l'intero fabbricato era stato costruito senza posa in opera di pali di fondazione, il capannone non disponeva d'impianti di climatizzazione e riscaldamento e la sua copertura non era del tipo a shed (presupposto dal Manuale), bensì a lastrico solare, motivo per il quale era stata separatamente censita al foglio SEG/6, part. 337, sub 6.
Tenere, pertanto, conto del suo costo anche ai fini della determinazione del valore del capannone aveva significato operare un'illegittima duplicazione che al pari delle maggiorazioni di cui sopra aveva finito con l'incidere in aumento pure sull'utile del promotore nonché sugli oneri urbanistici, finanziari ed indiretti.
Ne era derivata una stima eccessiva che andava, quindi, proporzionalmente decurtata, con conseguente riduzione ad euro 188,869,00 della rendita relativa al capannone e ad euro 9.514,04 della rendita relativa agli uffici.
La DP ha depositato controdeduzioni con le quali ha fatto presente che la ricorrente non aveva dato prova dell'asserita mancanza degli impianti e dei pali di fondazione, di cui non aveva documentato l'assenza nemmeno nel corso della procedura DOCFA. all'esito della quale era stata essa DP a ridurre di propria iniziativa la stima, abbattendola del 5% proprio al fine di meglio adeguare i parametri DEI alla specifica realtà concreta.
In considerazione di ciò nonché del fatto che non era possibile ignorare il costo della copertura in quanto la stessa costituiva una parte integrante dell'edificio, che solo per scelta della stessa Ricorrente_1 aveva formato oggetto di un distinto accatastamento, ha dunque concluso per il rigetto del ricorso con vittoria di spese ed onorari.
La causa è stata fissata e trattenuta in decisione all'udienza del 9/2/2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Così riassunto il processo, osserva il Collegio che la Ricorrente_1 ha innanzitutto addebitato alla DP di avere inserito fra i costi pure quelli dei pali di fondazione, in realtà mai posti in opera, e degli impianti di climatizzazione e riscaldamento, di cui il capannone non era invece corredato.
Dal canto suo, la DP non ha negato di aver tenuto conto dei predetti costi, ma si è difesa sostenendo che la Ricorrente_1 non aveva dato prova della dedotta inesistenza dei pali e degli impianti.
In base ai principi, però, grava sull'ente accertatore l'onere di fornire la prova del proprio assunto, potendo il contribuente limitarsi a negarne l'infondatezza.
Sarebbe dunque stata la DP a dover dimostrare l'esistenza dei pali e degli impianti e non la Ricorrente_1 a doverne provare la mancanza, che per quanto riguarda le fondazioni sembrerebbe oltretutto avvalorata dagli elaborati grafici di progetto allegati alla perizia tecnica prodotta dalla ricorrente.
La convenuta non ha invece assolto al proprio onere e neppure ha smentito di essersi servita, per la quantificazione del costo della copertura, dei dati concernenti quella di tipo a shed anziché a lastrico solare, pacificamente utilizzata nel caso di specie.
Tanto puntualizzato, ma riconosciuta nel contempo l'impossibilità di scomputare il costo di quest'ultima, trattandosi di parte necessaria ed imprescindibile del fabbricato, di cui concorre ad assicurare la funzionalità e la conformazione strutturale indipendentemente dal classamento, può in conclusione affermarsi che per quanto riguarda l'unità immobiliare destinata ad uffici, la rendita di euro 9.514,04 proposta dalla Ricorrente_1 nel ricorso appare tutto sommato condivisibile anche perché quasi per intero coincidente con quella indicata dalla DP nell'accertamento.
Per quanto riguarda invece l'unità immobiliare destinata a capannone deposito, la rendita proposta dalla
Ricorrente_1 appare tutto sommato insufficiente e, quindi, da ritoccare ad euro 215.000,00 che appaiono maggiormente aderenti al verosimile valore dell'immobile così come desumibile dalle dimensioni e dalle caratteristiche del bene, nonché dalla particolare appetibilità derivante al medesimo dalla sua collocazione a breve distanza dal casello autostradale, all'interno di un tessuto ricco d'infrastrutture ed altri insediamenti produttivi.
Spese compensate, in ragione della reciproca soccombenza parziale.

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazionee compensa per intero le spese di lite fra le parti. Roma, il
9/2/2026 Il Componennte Est. Il Presidente Massimo Santini Francesco Tirelli