Sentenza n. 97/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 3, riunita in udienza il 17/11/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
DE BIASE FREZZA COSTANZA-GERALDINA, Presidente
DE LUCA SILVIO, Relatore
D'AURIA DONATO, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 101/2025 depositato il 04/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010201636/2024 IRPEF-REDDITI IMPRESA (REGIME
ORDINARIO) 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010201636/2024 IRAP 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010201641/2024 IRPEF-REDDITI IMPRESA (REGIME
ORDINARIO) 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010201641/2024 IRAP 2019 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 712/2025 depositato il
18/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, socio della SDF Società_1, avente domicilio fiscale in Marciana (LI) Indirizzo_1, ha impugnato gli avvisi di accertamento di cui in epigrafe (relativi agli anni di imposta 2018 e 2019) con cui l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Firenze aveva accertato i ricavi non dichiarati della società ed il maggior reddito imputato per trasparenza all'odierno riccrrente nella misura percentuale del 50%. In particolare:
- l'Ufficio aveva appurato l'esistenza di una società di fatto tra i coniugi, (l'odierno ricorrente) e la coniuge
Nominativo_1 Cassano per il commercio di immobili;

- una volta attribuita alla citata società e al ricorrente la partita IVA, ne aveva determinato i ricavi sulla base del prezzo di vendita degli immobili dichiarato nei rogiti e, poi, i redditi di impresa riqualificati dall'Ufficio reltaivamente alle plusvalenze ricavate dalla cessione delle unità immobiliari di Indirizzo_1 e, contestando l'omessa presentazione delle dichiarazioni annuali ai fini IRAP, chiedendo, quindi, il versamento delle seguenti somme induttivamente determinate, ed esattamente: per l'anno di imposta 2018:
IRPEF € 68.622,00
Addizionale Regionale € 3.005,00
Addizionale Comunale € 359,00
IRAP € 15.112,00
Contributi INPS € 15.112,00
Interessi e sanzioni € 107.369,80 per l'anno di imposta 2019:
IRPEF € 81.829,00
Addizionale Regionale € 3.536,00
Addizionale Comunale € 420,00
IRAP 8.348,00
Contributi INPS 15.417,00
Interessi e sanzioni € 115.224,10.
A) Nel procedimento di controllo prodromico l'Ufficio aveva constatato che nell'arco temporale di tredici anni, ossia dal 2010 al 2022, l'odierno ricorrente e la consorte avevano stipulato rogiti di acquisto di immobili che poi li avevano rivenduti in un ridotto lasso temporale dopo averne proceduto alla ristrutturazione ed al frazionamento.
Come si legge al primo capoverso delle motivazioni degli Avvisi impugnati,l'Ufficio ha precisato che il controllo era stato originato da una Segnalazione dell'UT Firenze – settore registro (accertamenti per cessioni dal
2018) con riferimento alla quale il ricorrente in data 21/03/2023 aveva esercitato il diritto di accesso per ottenerne copia (v. sub all. 9 del ricorso) ricevendo un diniego da parte dell'Ufficio in data 03/05/2023 (v. sub all. 10).
Le verifiche condotte nei confronti del ricorrente originano, dunque, da un precedente controllo con il quale l'ufficio del Registro aveva inteso disconoscere al Ricorrente_1 (ed alla coniuge, Società_1) le agevolazioni prima casa e prezzo valore di cui avevano usufruito in occasione di alcune compravendite immobiliari.
Tale attività immobiliare, asseritamente svolta in forma societaria tra i coniugi Ricorrente_1, nata negli anni 2016-2017, è improvvisamente cessata negli anni successivi, per essere sostituita da un'impresa individuale imputata al solo ricorrente per i successivi anni 2018 e 2019.
B) Segnatamente,a seguito degli accertamenti effettuati questi ultimi anni di imposta il reddito è stato determinato sulla base dei ricavi derivanti dalla cessione di due appartamenti derivanti dal frazionamento e dalla ristrutturazione di un immobile ubicato a Firenze, Indirizzo_1 acquistato con entrambe le agevolazioni del prezzo valore e prima casa in data 28.12.2017 al prezzo di euro 650.000. I due appartamenti sono stati rivenduti poco tempo dopo il loro acquisto, a seguito di lavori di ristrutturazione, al prezzo complessivo di euro 1.080.000: il primo (Atti_Cat_1) è stato venduto in data 1.10.2018 al prezzo 530.000 e il secondo (Atti_Catastali_1) è stato venduto in data 31.1.2019 al prezzo di euro 550.000. Al fine di determinare il reddito di impresa conseguito dal Contribuente nei due anni di imposta oggetto di controllo, l'Ufficio ha quantificato i ricavi sulla base del prezzo di vendita degli immobili dichiarato in atti e ha individuato i costi in base alla documentazione da quest'ultimo fornita, quantificando così il reddito di impresa in euro 180.348 per il 2018 e in euro 214.060 per il 2019.
L'Ufficio aveva accertato il reddito di impresa per l'esercizio della medesima attività imprenditoriale per gli anni di imposta 2016 e 2017 a carico della società di fatto costituita dai citati coniugi.
Il contenzioso instaurato dai Contribuenti avverso gli avvisi di accertamento relativi a tali anni di imposta si
è concluso in primo grado con sentenza della CGT di Firenze n. 81/1/2025 depositata il 20.1.2025, con la quale è stato confermato l'esercizio di una attività di impresa ai sensi dell'art. 55 TUIR da parte del
Contribuente e sono stati confermati gli avvisi di accertamento con i quali l'Ufficio aveva accertato a carico della società di fatto Società_1 il reddito di impresa derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita di un complesso immobiliare in Indirizzo_2 a Firenze e i costi corrisposti per il suo acquisto. C) L'Ufficio, avendo ritenuto che le operazioni di compravendita compiute nel lungo lasso temporale precisato al punto A integrassero attività commerciale esercitata da impresa societaria, operava il calcolo dei guadagni al netto dei costi inerenti e deducibili ed emetteva gli avvisi di cui in epigrafe. Ricorrente_1 ha impugnato gli avvisi di accertamento relativi al 2018 e al 2019 per i seguenti motivi:

1. Con esclusivo riferimento all'avviso di accertamento relativo al 2019, il ricorrente ha eccepito un preteso difetto di competenza della Direzione Provinciale di Firenze ad emettere l'atto.

2. Con riferimento ad entrambi gli avvisi, il ricorrente eccepisce la pretesa assenza dell'esercizio dell'attività di impresa imputatagli dall'Ufficio. In particolare, eccepisce la pretesa assenza del requisito dell'abitualità intesa come “esercizio stabile nel tempo”, che deve caratterizzare un'attività di impresa, nonché degli elementi richiesti dall'art. 2247 c.c. per la sussistenza di una società di fatto.
Inoltre deduce che nel caso di specie sarebbe del tutto assente il fine speculativo.

3. Il ricorrente deduce la pretesa erroneità della qualificazione del reddito di accertato e la pretesa inesistenza delle plusvalenze tassabili determinate dall'Ufficio ed esclude che il reddito accertato possa essere qualificato come plusvalenza da vendita infra quinquennale di un bene immobile da inquadrarsi tra i redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, per il fatto di aver utilizzato l'immobile acquistato come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione.

4. Infine il ricorrente chiede la disapplicazione delle sanzioni amministrative irrogate, ritenendo applicabile l'art. 6 secondo comma del d. lgs. 472/1997 per l'asserita esistenza di obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione delle norme applicabili.
L'Ufficio si è costituito in giudizio nei termini di legge e ha chiesto il rigetto del ricorso e la condanna alle spese di lite.
La CGT di 1° grado ritiene che il ricorso sia infondato e non possa trovare accoglimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Quanto al 1° motivo del ricorso la Corte osserva che, riportandosi a quanto previsto dagli artt. 31 comma 2
e 58 ultimo comma del DPR 600/73, l'Ufficio resistente ha riferito nelle controdeduzioni di aver emesso provvedimento di autotutela parziale con il quale ha annullato l'avviso di accertamento relativo all'anno di imposta 2019 limitatamente alla richiesta delle imposte dirette e delle relative sanzioni. L'Ufficio, in particolare, ha tenuto conto del fatto che alla scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi Modello Unico del 2020, anno imposta 2019, prevista per il 10.12.2020, il Contribuente aveva variato il proprio domicilio fiscale da oltre sessanta giorni. Per l'effetto, in conformità alla richiesta della stessa parte resistente, va dichiarata l'estinzione del giudizio solo relativamente a detta problematica, essendo cessata la materia del contendere.
Rimangono, invece, dovute le sanzioni ai fini IVA sulla base dell'avviso di accertamento impugnato. Come previsto dall'art. 40 del DPR 633/72, richiamato dal ricorrente, è “competente a ricevere le dichiarazioni e i versamenti di cui ai precedenti articoli, e ad ogni altro effetto di cui al presente decreto è l'ufficio provinciale dell'imposta sul valore aggiunto nella cui circoscrizione si trova il domicilio fiscale del contribuente ai sensi degli articoli 58 e 59 del DPR 29 settembre 1973, n.600”.
Pertanto, dal momento che al termine di scadenza per la presentazione della dichiarazione IVA relativa al periodo di imposta 2019 (omessa dal ricorrente) originariamente previsto per il 30.4.2020 e successivamente prorogato al 30.6.2020, il Ricorrente_1 era ancora residente nel Comune di Firenze, ed è dunque, pacifica la competenza territoriale dell'Ufficio resistente al controllo ai fini IVA per l'anno di imposta 2019.
Quanto al 2° motivo del ricorso deve evidenziarsi come le negoziazioni concluse nell'arco temporale dal
2010 al 2022, analizzate dall'Ufficio, costituiscano un indice significativo quanto meno della esperienza del ricorrente e del suo coniuge nel settore delle compravendite immobiliari. Nella specie la negoziazione in esame, avente ad oggetto il compendio di Indirizzo_1, rientra in pieno in tale ambito. Il ricorrente ha eccepito la pretesa erroneità della ricostruzione dell'Ufficio resistente, affermando che l'acquisto e la successiva rivendita dell'immobile in Indirizzo_1 non sarebbero riconducibili ad un'attività di impresa commerciale, ma dovrebbero essere considerati un investimento destinato a soddisfare la propria esigenza abitativa nella città di Firenze. Secondo l'assunto del Ricorrente_1 tutte le altre compravendite menzionate nell'avviso di accertamento sarebbero state effettuate per fini meramente privati deducendo che sarebbe “del tutto evidente come nel caso di specie non sia in alcun modo riscontrabile (nemmeno in via presuntiva) quel carattere di abitualità
o professionalità che viene contestata”.
Le contestazioni del ricorrente appaiono infondate, dal momento che, in realtà, è inequivocabile che agli abbia svolto l'attività di acquisto, ristrutturazione e rivendita di beni immobili con un fine speculativo in modo sistematico ed abituale, tanto da non essere in dubbio che si trattasse di un'attività commerciale.
Ciò emerge chiaramente dalle motivazioni dell'avviso di accertamento impugnato, nonché dalle motivazioni degli avvisi di liquidazione della maggiore imposta di registro dallo stesso dovuta a seguito di revoca delle agevolazioni prima casa e del prezzo valore, di cui ha usufruito per tutti gli atti di acquisto posti in essere, dichiarando falsamente di non agire nell'esercizio di una attività imprenditoriale (come si evince anche da uno degli avvisi di liquidazione notificati al Contribuente e oggetto di un separato giudizio, allegati dall'Ufficio
a titolo esemplificativo), dove sono elencati tutti gli atti posti in essere dal Contribuente congiuntamente o individualmente, in proprio o in rappresentanza dei figli della coniuge. Tali transazioni sono tutte caratterizzate dalla contiguità temporale tra l'acquisto, la vendita, il riacquisto e la successiva rivendita;
dall'acquisto di ulteriori abitazioni destinate alla rivendita;
dalla prossimità tra le date di richiesta dei relativi permessi edilizi (in taluni casi anche prima del rogito di acquisto) e dalla circostanza che la rivendita degli immobili interveniva sempre a ridosso dell'ultimazione dei lavori, segno inequivocabile del fatto che già nel corso della fase di ristrutturazione il Contribuente provvedeva alla ricerca di compratori a fine speculativo operando professionalmente nell'ambito di una vera e propria attività di impresa. Per l'elenco completo elle operazioni si rimanda al citato allegato. Per quel che interessa nel presentre ambito il ricorente Insieme alla moglie nel 2018 acquistava un immobile seminterrato in Indirizzo_3 a Firenze al prezzo di euro 35.000,00 che era rivenduto nel 2022 a 42.000,00 euro. Sempre nel 2018 con lo stesso modus operandi partecipava in qualità di procuratore di Nominativo_2 (figlia della coniuge) all'acquisto di un immobile in Indirizzo_4 con la richiesta del beneficio prima casa al prezzo di euro 1.000.000. Anche per tale immobile venivano richiesti dei permessi edilizi e al termine dei lavori, all'inizio del 2020, l'immobile era venduto al prezzo di euro 1.500.000. E' quindi chiaro che il bene non era stato acquistato per essere adibito ad abitazione principale della acquirente, ma con finalità di investimento.
In data 27.9.2019 il Ricorrente_1 acquistava al prezzo di euro 180.000 l'appartamento in Indirizzo_5 con richiesta dell'agevolazione prima casa e trasferimento della residenza il 25.10.2019. Anche per questo immobile veniva presentata una denuncia CILA per la diversa distribuzione degli spazi interni e dopo meno di un anno dal suo acquisto, il 29.4.2020, era rivenduto al prezzo di euro 275.000.
In data 28.2.2020 (atto 2020-1T-4492-T8X) il Ricorrente_1 acquistava un immobile all'Isola d'Elba. Ivi stabiliva la propria residenza insieme alla moglie, la quale, neanche un anno dopo, chiedeva l'agevolazione prima casa nell'atto di acquisto di un immobile a Firenze in Indirizzo_6. Insieme al coniuge nel 2020 (con atto 2020-1T-26392-T8X) acquistava l'appartamento in Indirizzo_7 al prezzo di euro 288.000. Dopo i lavori di ristrutturazione l'immobile era venduto il 15.2.2021 per euro 485.000,00. In qualità di procuratori della Nominativo_2 i coniugi Ricorrente_1 il 18.6.2020 stipulavano l'acquisto di un immobile in Indirizzo_8 al prezzo di euro 280.000, richiedendo per l'acquirente l'agevolazione prima casa. Anche questa volta l'immobile era rivenduto dopo meno di due anni, in data 22.2.2022, al prezzo di euro 450.000,00.
In data 19.10.2020 i coniugi stipulavano in qualità di procuratori di Nominativo_3, altro figlio della moglie, l'acquisto di un immobile in Indirizzo_9 al prezzo di euro 268.000 con richiesta di agevolazione prima casa. L'immobile era rivenduto al prezzo di euro 445.000 in data 4.4.2022. Anche in tale caso, come per l'acquisto dell'appartamento in Indirizzo_8 per la figlia, l'immobile non era acquistato per essere adibito ad abitazione, ma come investimento. Sempre nel 2020 la Società_1 con atto 2020-1T-41219-T8X acquistava un immobile in Indirizzo_10 per euro 235.000,00 che rivendeva al figlio Nominativo_3 in data 10.6.2021. Il 14 luglio 2021, con atto 31480-T8X, la Società_1 acquistava l'immobile in Indirizzo_11
, al prezzo di euro 880.000,00, avvalendosi dell'agevolazione prima casa (e non anche del regime del prezzo-valore, essendo l'atto soggetto ad IVA) e, in violazione della normativa, non vi trasferiva la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
Nel 2021 i coniugi Ricorrente_1 acquistavano un appartamento in Indirizzo_12 con relativa pertinenza (atto 2021-1T-19692-T8X) al prezzo di acquisto di euro 300.000 lo rivendevano allo stesso prezzo a Nominativo_2 il 13.7.20210. In data 15.2.2022 Ricorrente_1 acquistava al prezzo di euro 530.000 un immobile in Indirizzo_13, che era frazionato in due appartamenti, uno dei quali era rivenduto il 28.7.2022 per euro 460.000,00 e l'altro il
27 ottobre (con atto registrato il 7.11.2022) al prezzo di euro 312.500. Il 10.6.2022 il ricorrente acquistava per euro 500.000,00 un appartamento in Indirizzo_14 e, come per i precedenti acquisti, presentava CILA per cambio di destinazione.
Il numero elevato di queste operazioni (17 operazioni in 12 anni), unitamente alla contiguità temporale tra acquisti, ristrutturazioni, rivendite e riacquisti dimostra che i coniugi Ricorrente_1 sono imprenditori specializzati in recuperi edilizi e svolgono l'attività commerciale di acquisto e rivendita di beni immobili a scopo di lucro.
Gli acquisti di abitazioni effettuati dal ricorrente sono sempre stati destinati alla rivendita e la rivendita è avvenuta sempre in prossimità della conclusione di lavori di ristrutturazione e frazionamento degli immobili.
Da ciò emerge la preordinata intenzione di effettuare operazioni di natura speculativa non isolata, ma frutto di una vera e propria attività di impresa. Tali fatti certi ed incontrovertibili dimostrano l'inconsistenza delle argomentazioni del ricorrente secondo le quali l'acquisto di un immobile da parte di due coniugi non comporterebbe l'esercizio di un'attività di impresa.
E' infatti evidente che qui non si parla dell'acquisto di un immobile, ma di numerosi acquisti e rivendite posti in essere sistematicamente con un evidente fine speculativo che è provato dal fatto che in tutte queste occasioni, nessuna esclusa, i due imprenditori siano sempre riusciti a conseguire rilevanti plusvalenze. L'Ufficio resistente ha peraltro evidenziato come il Ricorrente_1 avesse svolto già in precedenza altre attività imprenditoriali, anche nel settore immobiliare. In particolare egli era stato socio accomandatario della società Società_4 SAS che esercitava l'attività di “agenti e rappresentanti di altri prodotti alimentari;
tabacco” dal 2001 al 2012. Era stato titolare di partita iva individuale nello stesso settore dal 2012 al 2016. E' stato socio al 50% della società Società_2 S.R.L. che esercita l'attività di Società_5 di cui è stato amministratore dal 2014 al 2017. Attualmente è socio al 50% (l'altro 50% essendo della moglie) e rappresentante legale della società Società_3 s.r.l. che gestisce un albergo in Indirizzo_15. Il Ricorrente_1 è conosciuto a Firenze come imprenditore specializzato in recuperi edilizi e ristrutturazioni di immobili come emerge da una semplice ricerca sul web (come si evince dal documento allegato alle cntrodeduzionidell'Ufficio dove è riportata la seguente dichiarazione del Ricorrente_1: “noi ci definiamo costruttori/ristrutturatori, poiché abbiamo una notevole competenza nella rivalutazione dell'esistente e, anche in questo caso abbiamo raccolto una sfida non semplice” .
Anche la coniuge aveva svolto in precedenza altre attività imprenditoriali: dal 1989 al 2006 era stata titolare di una ditta individuale che esercitava l'attività di “colture miste-vinicole, olivicole e frutticole”. E' stata inoltre socia al 50% della Società_2 s.r.l. ed è attualmente della società Società_3 14 s.r.l. insieme al marito. L'attività è svolta senza dubbio in modo abituale e professionale.
Come statuito dalla Suprema Corte la nozione tributaristica di impresa commerciale prescinde dal requisito organizzativo, che costituisce invece elemento imprescindibile e qualificante per la configurazione di un'impresa commerciale a fini civilistici ed esige, invece, soltanto che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale, ancorché non esclusiva (cfr. tra le altre, Cass. 18 aprile 2018)
Secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.
L'insieme delle operazioni poste in essere, unitariamente considerate, configura un comportamento logicamente e sistematicamente preordinato alla massimizzazione dei guadagni realizzabili. Ne è una chiara dimostrazione la realizzazione di interventi di ristrutturazione tesi ad incrementare il valore degli immobili oggetto di acquisto e conseguentemente il corrispettivo ricavabile dalla cessione.
L'esercizio dell'attività commerciale è poi avvalorato dal fatto che il Contribuente acquisti immobili allo scopo di rivenderli anche in qualità di procuratori di terzi, ovvero dei figli della moglie, richiedendo in più occasioni in capo agli stessi l'agevolazione prima casa, senza che vi sia alcun progetto abitativo, come dimostra il fatto che anche gli immobili acquistati dai figli con gli atti cui i coniugi Ricorrente_1 hanno partecipato in qualità di procuratori sono stati rivenduti poco tempo dopo il loro acquisto, una volta terminati i lavori di ristrutturazione e frazionamento. In definiva, pertanto, è evidente che i coniugi Ricorrente_1 abbiano compiuto alcuni dei loro acquisti in capo ai figli della Nominativo_3, sempre con lo scopo di effettuare degli investimenti, ovvero hanno acquistato immobili da ristrutturare per poi rivenderli ad un prezzo più alto, come emerge chiaramente dalla descrizione delle compravendite sopra riportate.
Si evidenzia a tal proposito che anche a voler ammettere (e non concedere) che i contribuenti o i loro figli abbiano abitato per brevissimi periodi di tempo negli immobili acquistati, ciò non esclude in alcun modo che gli acquisti siano stati effettuati a scopi commerciali;
anzi rappresenta una condotta strumentale all'esercizio dell'attività imprenditoriale volta a massimizzare i propri profitti attraverso il risparmio indebito dell'imposta di registro dovuta sui singoli acquisti.
Dunque, l'acquisto nel 2017 e la rivendita negli anni 2017-2018 dell'immobile in Indirizzo_1 è inquadrabile nell'attività commerciale-immobiliare svolta dal Ricorrente_1. L'abitualità delle transazioni denota il carattere imprenditoriale dell'attività posta in essere dagli odierni ricorrenti e in essa si colloca anche la vendita dell'immobile oggetto di questo giudizio.
Ne consegue la corretta qualificazione del reddito accertato come reddito di impresa. In tal senso si è pronunciata questa CGT di Firenze con la sentenza 81/1/2024 depositata il 20.1.2025 riferita ad una precedente operazione commerciale, valorizzando in particolar modo l'elemento del ridottissimo periodo di tempo in cui il Ricorrente_1 effettuava l'operazione commerciale che consisteva nell'acquisto, la ristrutturazione e in alcuni casi, come quello di specie, anche il frazionamento, e la rivendita degli appartamenti pronti per essere abitati con il conseguimento di una plusvalenza. Anche nel caso di specie l'operazione di acquisto, ristrutturazione e rivendita dell'immobile si è svolta in un periodo di tempo brevissimo ed è stata realizzata solo un anno dopo rispetto a quella avente ad oggetto il complesso immobiliare di Indirizzo_2 oggetto del giudizio conclusosi con la sentenza di primo grado citata. Quanto alla determinazione del reddito accertato, si osserva, infine, come il ricorrente non abbia sollevato alcuna contestazione...
L'operato dell'Ufficio resistente è incensurabile, anche con riguardo alla determinazione dell'ammontare del reddito imponibile.
L'Ufficio, infatti, ha correttamente calcolato il reddito imponibile computando esclusivamente i costi sostenuti dai contribuenti, adeguatamente comprovati tramite documenti muniti di data certa, come tali adesso opponibili. Ha espunto quindi legittimamente gli esborsi effettuati da soggetti terzi, quali Società_2 srl, e l'indennità erogata per la risoluzione del rapporto locatizio (€.30.000,00) perché supportata da atto non sottoposto a registrazione, privo, dunque, di data certa.
Altrettanto corretta la quantificazione della base imponibile ai fini IVA., avendo l'Ufficio applicato l'art. 13
DPR 633/1972. Appare priva di fondamento l'assunto della parte ricorrente secondo cui detta base imponibile, costituita dal prezzo dichiarato negli atti di compravendita, dovrebbe essere depurata dall'ammontare dell'IVA in applicazione del cd. "codice del consumatore". A prescindere dalla considerazione che detto codice non disciplina negozi aventi ad oggetto beni immobili, le norme in esso contenute dettano disposizioni afferenti i contratti conclusi appunto dal consumatore, mentre la materia de qua soggiace a quella delle norme speciali tributarie.
Il ricorrente sostiene che le sanzioni sarebbero inapplicabili nella fattispecie per le obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito applicativo delle norme. La disapplicazione delle sanzioni è prevista dagli art.8, I co., D.Lgs. 54/1992 e succ. mod., dall'art. 6, II co., D.Lgs. 472/1997 nonché, infine, dall'art. 10,
III co., L.212/2000 e succ. mod..
La S.C. ne ha delineato la interpretazione in molteplici pronunce;
nella ordinanza 2024 n°2604 ha enucleato i principi secondo cui le specifiche ragioni della incertezza della portata normativa devono essere allegate dalla parte processuale, valutate dal Giudice sulla base delle cognizioni che gli sono proprie e non di quelle del comune contribuente. Nel caso di specie il ricorrente non ha delineato quali sarebbero le ragioni della denunciata incertezza né, comunque, questo Collegio ne rileva alcuna.
Le norme a cui è riconducibile la fattispecie concreta controversa appaiono inequivoche e insuscettibili di ingenerare dubbi nell'interprete. Anche il motivo in esame deve pertanto essere disatteso.
La soccombenza giustifica la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di lite a favore della resistente, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio che liquida in
€.10.000,00, oltre spese generali nella misura del 15%