Sentenza n. 64/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MODENA Sezione 1, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
SARACINI ENRICO, Giudice monocratico in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 632/2025 depositato il 22/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_1 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Difensore_1 Rappresentante_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Modena - Via Delle Costellazioni 190 41126 Modena MO
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. THH01V601141 2025 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. THH01V601141 2025 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 68/2026 depositato il 10/02/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: conclude come da atti
Resistente/Appellato: conclude come da atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel procedimento n. 632/2025 r.g. Ricorrente_1 impugna l'avviso di accertamento n. THH01V601141/2025 per l'anno 2020 dell'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Modena con il quale si recupera un maggiore reddito a titolo di canone di locazione di una pluralità di immobili.
Si duole il ricorrente della illegittimità dell'atto impugnato assumendo:
Nullità/annullabilità ed illegittimità dell'avviso di accertamento per firma apocrifa del locatore apposta sui contratti di locazione e riempimento abusivo degli stessi. Il ricorrente dichiara, in ricorso introduttivo, di disconoscere la sottoscrizione negli atti di locazione e il riempimento abusivo degli stessi e si richiama integralmente al contenuto della denuncia-querela. Assume il ricorrente che in data 27.02.2024 l'Agenzia delle Entrate – Divisione Contribuenti gli comunicava che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno
2020 non era stata dichiarata la somma di €. 7.046,00 inerente ai redditi derivanti da locazione di immobili e di conseguenza ne chiedeva la regolarizzazione. Il sottoscritto allarmato e non trovando giustificazioni plausibili nella richiesta e nella presunta locazione di immobili, per il tramite della propria commercialista,
Nominativo_1 di Formigine, si rivolgeva all'Agenzia delle Entrate di Modena per poter avere chiarimenti in merito e per richiedere agli eventuali intermediari della presunta locazione la copia degli originali dei contratti di locazione, sottostanti alla comunicazione ricevuta. Tale richiesta veniva inoltrata ed effettuata con e-mail del 7.06.24 e l'Agenzia delle Entrate di Modena in data 11.06.24 rispondeva con e-mail, indicando i seguenti intermediari:
• atto n. 4607 registrato nel 2020, NEGOZIO IMMOBILIARE DI Nominativo_2, Indirizzo_1 Indirizzo_2, Indirizzo_3 – MODENA (MO);
• n. 2500 registrato nel 2021: NEGOZIO IMMOBILIARE DI Nominativo_2, Indirizzo_1, Indirizzo_3 – MODENA (MO);
• atto n. 5773 registrato nel 2020: Nominativo_3 GEOMETRA, Indirizzo_4, 41122 – MODENA (MO).
L'Agenzia delle Entrate di Modena rispondeva altresì che gli originali dei contratti sono in possesso dei soggetti che hanno compiuto la registrazione. Orbene, il ricorrente per il tramite di un avvocato, inviava in data 20.06.2024 due raccomandate a.r. alle Agenzie Immobiliari indicate nella risposta dell'Ente. L'Nominativo_2, per il tramite di Nominativo_4, inviava in data 26.06.2024, una e-mail contenente la copia di uno dei due contratti dichiarando verbalmente di non riuscire a trovare le copie dell'altro presumibilmente stipulato presso l'Agenzia medesima. L'Agenzia di
Nominativo_3 ET invece non rispondeva e non inviava alcuna documentazione e dichiarava verbalmente di non riuscire a trovare le copie del contratto presumibilmente stipulato presso l'Agenzia medesima. Il ricorrente analizzando il contratto di locazione inviatogli si rendeva conto di non averlo mai sottoscritto, né di aver mai conosciuto e/o incontrato il presunto conduttore ivi indicato, Sig. Nominativo_5
(…). Infatti le firme ivi apposte, in tutte le pagine dell'atto si assume non appartengano al ricorrente e siano da intendersi come apocrife, come si può evidenziare e confrontare con la firma apposta nel proprio documento di identità, che si allega in copia alla presente ed il cui abuso evidenzia il fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o di recare ad altri un danno e nocumento. Successivamente sempre su consiglio della medesima commercialista, Nominativo_1 di Formigine, ed al solo fine di limitare i danni di carattere economico anche negli eventuali successivi pagamenti all'Agenzia delle
Entrate, il sottoscritto in data 16.07.2024 effettuava una comunicazione tardiva di chiusura dei contratti di locazione che aveva buon fine solo per i primi due in ordine cronologico in quanto, vertendo tutti e tre sullo stesso immobile sito in Spilamberto (MO) alla Indirizzo_5 ed essendo tutti susseguenti l'uno all'altro, presentavano tra loro una continuità e relativa cessazione di “diritto” nel tempo. Quindi i primi venivano automaticamente sostituiti da quelli immediatamente successivi che indicavano, anche per logica ed intuizione, la risoluzione dei precedenti. Solo con riferimento all'ultimo contratto di locazione in ordine temporale (Contratto_1), l'Agenzia delle Entrate di Modena non poteva effettuare alcuna cessazione, in quanto il sottoscritto non è in possesso di alcuna risoluzione contrattuale e/o documentazione richiesta dall'Ente. Si allega infine che il ricorrente non ha mai conosciuto e/o incontrato gli altri presunti conduttori
(Contratto_2 e Contratto_1) i cui nominativi sono stati acquisiti solo dopo la comunicazione dal cassetto fiscale
La nullità dell'avviso impugnato siccome sfornito dell'allegazione dei relativi atti, tant'è vero che vi è netta difformità tra la comunicazione del 27.02.2024 e l'avviso di accertamento del 25.06.25 (atti del medesimo
Ente), sia nella contestazione dei mancati pagamenti che nelle somme richieste. Il tutto anche in considerazione che l'Agenzia delle Entrate non ha mai allegato e/o descritto i presunti contratti di locazione, nonostante la comunicazione della denuncia querela, la quale non è stata mai tenuta in alcuna considerazione dall'Ente stesso illegittimità dell'atto siccome incomprensibile sotto il profilo della quantificazione degli interessi applicati.
Si costituisce la amministrazione resistendo ed assumendo:
l'art. 26 del DPR n. 917/1986 fissa il principio giusto il quale i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, ancorando l'obbligo di dichiararli alla condizione soggettiva di proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale, prescindendo dal verificarsi del reddito e dal momento di effettiva percezione del canone. Il ricorrente omettendo di adempiere gli obblighi dichiarativi cui era tenuto, ha legittimato l'attività di accertamento, di imputazione dei redditi e di assoggettamento ad imposizione fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate, raccolta nell'atto di accertamento notificato.
Che il ricorrente non ha mai contestato la propria qualità di proprietario degli immobili per cui è lite
Che circa la asserita nullità/annullabilità ed illegittimità dell'avviso di accertamento per firma apocrifa apposta sui contratti di locazione e riempimento abusivo degli stessi. Il contribuente ha presentato ricorso avverso l'avviso di accertamento chiedendone l'annullamento, dichiarando di “disconoscere la sottoscrizione negli atti di locazione e il riempimento abusivo degli stessi” e riferendo di aver sporto denuncia-querela dinanzi alla Questura di Modena. L'Ufficio conferma la legittimità del proprio operato, in quanto la presenza, a seguito di registrazione, di contratti di locazione a firma del Sig. Ricorrente_1 unitamente al possesso degli immobili oggetto di locazione costituiscono elementi imprescindibili da cui trae origine il recupero a tassazione dei relativi canoni. Si rileva, inoltre, che seppur in presenza di formale denuncia- querela non è stato prodotto, allo stato, alcun provvedimento giurisdizionale passato in giudicato che dimostri l'estraneità ai fatti lamentati dal sig. Ricorrente_1 e la falsità della sottoscrizione dei contratti.
Alla udienza del 10 febbraio 2026 comparivano i difensori del ricorrente, i quali si riportavano alle allegazioni sviluppate in atto introduttivo ed introducevano, quale ulteriore allegazione, il rilievo secondo il quale l'Ufficio, non avendo formulato istanza di verificazione di scrittura privata, avrebbe perduto la legittimazione ad utilizzare i contratti a fondamento della propria pretesa impositiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Osserva il giudice nel merito come il ricorso debba intendersi come infondato e vada respinto, nei termini che seguono.
Si disattende il primo motivo di gravame.
Si muove sotto il profilo sistematico dal disposto dell'art. 26 DPR n. 917/1986 laddove si prescrive: “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento”.
In tale assetto, nel pacifico difetto di intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, la presunzione legale di ricorrenza della obbligazione tributaria a carico del ricorrente insiste
“indipendentemente dalla percezione” dei canoni di locazioni derivanti dai contratti registrati.
Ciò posto, questo giudice è chiamato a confrontarsi con la peculiarità della presente lite, caratterizzata dalla presentazione da parte del ricorrente di atto di denuncia/querela in cui si assume la fraudolenta redazione dei contratti di locazione, in cui locatore sarebbe un soggetto privo di qualsivoglia diritto reale sull'immobile, e nonostante ciò si è fatto ugualmente luogo a registrazione dei contratti, onere che la legge n. 431/1998 pone a carico del locatore ovvero, in presenza di accordo tra le parti in tale senso, del conduttore dalla necessità di accertare la eventuale rilevanza, ai fini che occupano, di tale presentazione di denuncia/querela.
Si intende dare applicazione al canone dogmatico complessivo definito in motivazione da Corte
Costituzionale sent. n. 362 del 2000 laddove si legge: “Ne segue che il riferimento al canone di locazione
(anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico. Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 cod. civ.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 cod. civ.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 cod. civ.), tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale. Con queste considerazioni rimane superata l'obiezione, mossa dalla difesa di una parte privata, secondo cui la gravosità ed irragionevolezza di un sistema impositivo, che pretendesse comunque di far leva sull'importo di un canone non effettivamente corrisposto, si protrarrebbe per tutto il lungo tempo occorrente per la sentenza di risoluzione del contratto per morosità. Infatti, il locatore può avvalersi in ogni caso della risoluzione ex art. 1454 cod. civ., a parte l'eventuale sussistenza delle altre ipotesi di risoluzione di diritto ex artt. 1456 e 1457 cod. civ. e la possibilità della azione di convalida di sfratto (come forma mista diretta alla risoluzione e al rilascio). La risoluzione del contratto impedisce di configurare il pagamento, effettivo o solo presunto, come effettuato a titolo di canone, cui possa essere commisurata la base imponibile ai fini dell'imposta sul reddito. In realtà, solo nel caso di azione di risoluzione giudiziale occorrerà che il locatore attenda - per avere l'efficacia della risoluzione - la sentenza, la quale ha carattere costitutivo, anche se con effetti retroattivi.
Con ciò non si afferma che il locatore non possa invocare l'inadempimento e la risoluzione anche prima della sentenza di risoluzione giudiziale, quando risulti in maniera certa che abbia scelto la via di risolvere il contratto, e ovviamente il locatore lo può fare a suo rischio, anche per le sanzioni tributarie conseguenti, nel caso in cui la sua domanda di risoluzione giudiziaria non venga accolta”.
In tale assetto dogmatico, si osserva come il venire meno dell'obbligo impositivo sia collegato all'accertamento giudiziale di una patologia genetica – nullità o annullabilità – o funzionale – risolubilità – del contratto, la cui stessa validità od efficacia vengono dunque definitivamente meno.
Ecco dunque come la proposizione di una denuncia/querela, titolo per il radicamento di un procedimento penale, allo stato non debba intendersi suscettibile di essere considerata fungibile rispetto alla pendenza di un giudizio civile, indicato come unico in grado di incidere sui contratti a fondamento della pretesa impositiva.
In tale assetto si nega rilevanza alla allegazione di parte ricorrente in punto difetto di istanza di verificazione di scrittura privata da parte dell'Ufficio.
Le argomentazioni sopra svolte, indicano come la riconducibilità formale dei contratti all'attuale ricorrente quale proprietario degli ambienti locati, dunque soggetto formalmente soggetto all'onere impositivo di registro, renda indifferente l'accertamento della genuinità della sottoscrizione in questa sede processuale, posto come il presente giudizio non sia in alcun modo suscettibile di incidere sui contratti accertandone la patologia, insistendo esclusivamente sull'obbligazione tributaria.
Si disattende il secondo motivo di gravame.
Per costante orientamento giurisprudenziale, il difetto di motivazione di un atto rileva esclusivamente allorché si traduca in un ostacolo a che il contribuente comprenda le ragioni di fatto e di diritto alla base della pretesa impositiva, ciò che nella fattispecie non é, atteso come il ricorrente abbia puntualmente esercitato le proprie difese, mostrando una chiara ed esaustiva comprensione della allegazione di controparte tradotta nell'atto impugnato.
Si disattende il terzo motivo di gravame.
L'atto impugnato appare enunciare esplicitamente – a partire da pag. 8 – i criteri di liquidazione degli interessi applicati e le norme a fondamento di tale ulteriore pretesa.
La peculiarità della fattispecie e la novità della lite costituiscono grave motivo per la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Respinge il ricorso Spese compensate