Sentenza n. 298/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIRACUSA Sezione 3, riunita in udienza il 03/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
TREBASTONI DAUNO FABIO GLAUCO, Giudice monocratico in data 03/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2128/2025 depositato il 14/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Marziano Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Siracusa
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8762 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: La parte insiste nelle ragioni in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento n. 8762 - prot.147334 del 20.06.2025, notificato il
29/08/2025, con cui il Comune di Siracusa ha chiesto il pagamento dell'IMU per il 2020.
Il Comune si è costituito.
All'udienza del 03.02.2026 il ricorso è stato posto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Col 1° motivo, la ricorrente fa valere il difetto di motivazione, perché “con l'avviso impugnato il Comune, accerta il valore del terreno ricadente nel foglio 56, part.lle 390 e 416 rispettivamente in € 3.750,00 e
476.750,00”, ma “nessuna indicazione e/o spiegazione viene riportata nell'atto a sostegno di tale valutazione, eccezion fatta per la citazione a pag.1 dell'atto della delibera comunale n.38 del 31/03/2015 che ha assegnato il valore venale alle aree fabbricabili per zone omogenee che non vengono assolutamente indicate ai fini di una effettiva comparabilità”.
Il lamentato difetto di motivazione non sussiste, perché non c'è motivo di discostarsi dall'orientamento secondo cui “in tema di IMU, l'onere motivazionale dell'accertamento è adempiuto se il contribuente è stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare l'an e il quantum dell'imposta, non essendo a tal fine necessario indicare le ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l'eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell'imposta” (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. trib., 20/11/2024 n. 29845).
Nell'avviso impugnato sono citati gli atti generali del Comune in materia di IMU, per cui la ricorrente è stato messo in grado di ricostruire l'iter logico e giuridico che ha condotto alla determinazione dell'imposta, e in quella misura.
Anche perché gli atti generali in materia, come le delibere del Consiglio comunale, “essendo soggette a pubblicità legale si presumono conoscibili”, e non vanno quindi allegati (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. VI,
18/05/2021 n. 13420).
D'altra parte, la ricorrente non ha fornito nessuna ricostruzione alternativa dell'imposta richiestale.
2) Col 2° motivo, poi, la ricorrente asserisce che il Comune abbia commesso un “errore nel procedimento adottato per la determinazione dell'incongruo ed irreale valore venale”, in quanto “il terreno oggetto di accertamento, foglio mappale n. 56, ricade nella zona "Pantanelli" sulla quale…insistono vincoli del Ministero dell'Ambiente sovraordinati e successivi alle previsioni del PRG”.
In particolare, precisa la ricorrente, i terreni sono soggetti ai seguenti vincoli.
A) vincolo del Piano di Assetto Idrogeologico - PAI, per l'area del fiume Anapo, che comporta che “non è possibile alcuna attività edificatoria senza che sia stato predisposto un apposito progetto di mitigazione del rischio di esondazione (che deve riguardare l'intera zona e non le singole particelle), i cui parametri differiscono a seconda del grado di rischio”, che “può essere proposto solo dal Comune competente e deve comprendere tutti i terreni della zona in esame”.
La ricorrente aggiunge che tali opere di mitigazione del rischio di esondazione comporteranno una “notevole riduzione dell'eventuale area disponibile per l'edificazione”, e “ciò diminuirà la cubatura edificatoria…”.
B) Vincolo inerente la perimetrazione del Sito di Interesse Nazionale - SIN, istituito con decreto del Ministero dell'Ambiente e tutela del territorio, che comporta che “qualunque nuova iniziativa su detti terreni deve essere sottomessa ad indagini a campione, prelievi e carotaggi (un prelievo ogni metro quadrato), analisi di falde acquifere, redazione di progetti di caratterizzazione ambientale e valutazione degli Enti ISPRA, Associazione_1, ARPA Regionale, Regione Sicilia, Provincia e Comune con conseguente e valutazione e determinazione delle
Concentrazioni Soglia di Rischio (CSR)”.
Di tali vincoli, sostiene la ricorrente, il Comune non ha tenuto conto “ai fini della determinazione del presunto valore imponile”, visto che “il prezzo di mercato, come risulta da qualche sparuto atto di compravendita di terreni insistenti nella stessa zona e soggetti agli stessi vincoli, non è mai stato superiore ad euro 18 per mq”, mentre “i vincoli sopra enunciati non favoriscono una piena utilizzazione del terreno che, seppure classificato edificabile, nello stato in cui si trova non risulta ancora oggi (a 5 anni di distanza cui la valutazione fa riferimento), appetibile al mercato edilizio”.
E pertanto, afferma la ricorrente, “di fatto i vincoli enunciati…rendono inedificabili - essendo inibita l'edificazione - i terreni oggetto di accertamento con la conseguenza che l'Ente impositore non può assolutamente applicare alcun tipo di valutazione che faccia riferimento al valore venale delle aree fabbricabili di zone omogenee che peraltro non vengono assolutamente indicate nell'avviso di accertamento ai fini di consentire alla ricorrente una effettiva comparabilità”.
Infine, la ricorrente rappresenta di essere stata “destinataria di analoghi avvisi di accertamento per gli anni d'imposta 2012, 2013, 2014”, tutti impugnati dinanzi questa Corte, che avrebbe accolto i relativi ricorsi con le sentenze n.2824 del 04/08/2022, n. 1837 del 05/05/2022, e n. 2002 del 25/05/2022, “divenute definitive non essendo state impugnate nei termini di legge dal Comune di Siracusa”.
Il motivo è infondato, e va pertanto rigettato.
È incontestato che le aree tassate ricadono nella zona D3/1, e sono da considerarsi a tutti gli effetti edificabili dal punto di vista fiscale.
Va ricordato che “in tema di I.C.I., a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l.
n. 203/2005, e dell'art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/92, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi,
a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, lett. f), d. lgs. n. 446/97.
L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone, peraltro, di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio” (cfr., ex multis, Cassazione civile sez. trib., 01/12/2022, n.35452).
Ora, in giurisprudenza è pacifico che la mera esistenza di vincoli non rende fondato il motivo, perché “la nozione di edificabilità di un immobile non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa, per cui l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, anche se incide nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, tuttavia non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504/92, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile” (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. trib., 02/10/2024 n. 25935).
Come spiegato dal Comune, incontestato, l'imposta è stata calcolata sulla base del valore attribuito a quell'area dalla Delibera n.38/2015, che per quell'area stima un valore di 100,00 €/mq.
Proprio tenendo conto dei suddetti vincoli, e della pacifica considerazione, peraltro ammessa dalla stessa ricorrente, che tali vincoli non determinano l'inedificabilità assoluta dell'area, l'Ufficio ha applicato la riduzione del 50% già a partire dalle annualità 2018 e 2019.
E pertanto l'avviso impugnato va considerato immune dai vizi contestati, riportando appunto un valore dell'area di 50 €/mq.
3) Infine, il motivo con cui si lamenta la mancata effettuazione di un contraddittorio preventivo è infondato, perché anche se l'art.

6-bis della L. n. 212/2000 prevede, al comma 1, che “…tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria sono preceduti, a pena di annullabilità, da un contraddittorio informato ed effettivo ai sensi del presente articolo”, fa però “salvo quanto previsto dal comma
2”, laddove è specificato che “non sussiste il diritto al contraddittorio ai sensi del presente articolo per gli atti automatizzati, sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale delle dichiarazioni individuati con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, nonché per i casi motivati di fondato pericolo per la riscossione”.
Il D.M. del Ministero dell'Economia e delle Finanze - MEF 24.04.2024, di “individuazione degli atti per i quali non sussiste il diritto al contraddittorio ai sensi dell'art.

6-bis della L. 27.07.2000 n. 212”, agli artt. 2 e 3, ha previsto, con previsioni di carattere generale che rendono meramente esemplificative le elencazioni ivi previste, che “ai fini del presente decreto, si considera automatizzato e sostanzialmente automatizzato ogni atto emesso dall'amministrazione finanziaria riguardante esclusivamente violazioni rilevate dall'incrocio di elementi contenuti in banche dati nella disponibilità della stessa amministrazione”; analogamente, “ai fini del presente decreto, si considera di pronta liquidazione ogni atto emesso dall'amministrazione finanziaria a seguito di controlli effettuati sulla base dei dati e degli elementi direttamente desumibili dalle dichiarazioni presentate dai contribuenti e dai dati in possesso della stessa amministrazione”.
Questo Giudice ritiene che il tipo di provvedimento impugnato in questa sede sia agevolmente riconducibile alle categorie appena descritte, e che quindi il contraddittorio preventivo invocato non sia dovuto.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Siracusa - Sezione III rigetta il ricorso in epigrafe.
Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 2.212,80, oltre accessori.
Così deciso a Siracusa, il 03.02.2026.
Il Giudice unico
Dr. Dauno Trebastoni