Sentenza n. 217/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 2, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
LABIANCA GAETANO, Giudice monocratico in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 946/2025 depositato il 18/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Lesina - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 080-1425-2025 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 43/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: discute il ricorso e si riporta ai propri scritti difensivi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato, Ricorrente_1, in qualità di erede di Nominativo_1, impugnava l'avviso di accertamento notificatole dal Comune di Lesina in data 1° luglio 2025, a seguito di una verifica relativa all'imposta municipale (IMU) per l'anno 2019, con il quale il Comune provvedeva a recuperare € 1.419,00 per imposta, oltre sanzioni per € 236,56 ed interessi per € 138,10, dovuti in riferimento al possesso del 33,33% dell'area edificabile insistente sulla Indirizzo_2, dell'estensione complessiva di mq. 63.420, di cui mq. 58.346,40 (pari al 92%) ricadente nella zona F3 (attrezzature di uso collettivo) e mq. 5.073,60 (pari all'8%) ricadente nella zona CT (turistiche) del P.R.G.
All'uopo, esponeva:
- che il valore complessivo di € 401.778,38 attribuito all'area in questione era frutto dell'applicazione del valore, rispettivamente, di euro 0,94 al mq. per la parte ricadente in zona F3 (mq. 58.346,40) ed euro 68,38 al mq. per la parte ricadente in zona CT (mq. 5.073,60), utilizzati dal Comune e desunti dalla delibera di C.
C. n. 12 del 30.03.2017, di determinazione del valore delle aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2017;
- che, nel caso di specie, la delibera di C.C. n. 12 del 30.03.2017, consistendo soltanto in una mera elencazione di regole generali di determinazione della base imponibile del tributo con una tabella di valori allegata e redatta dall'Ufficio tecnico comunale, non costituiva assolutamente la fonte regolamentare ai sensi dell'art. 52 del D.Lgs 446/1997, atta ad assolvere alla funzione di delimitare il potere di accertamento del
Comune al fine di prevenire il contenzioso, perché non determinava i valori venali in comune commercio delle aree edificabili;

- che, fino all'anno 2011, permanendo le stesse condizioni nell'anno 2017 (come da relazione U.T.C. del
Comune di Lesina allegata alla delibera C.C. n. 12 del 30.03.2017 di determinazione del valore delle aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2017, nella quale il tecnico affermava che nell'ultimo decennio, il territorio comunale non aveva avuto una grande trasformazione sotto il profilo urbanistico ed edilizio (anzi si era registrata una stasi del settore ed una conseguente inerzia del mercato immobiliare, con una leggera ripresa nell'ultimo triennio, ma solo nell'ambito delle quattro ristrutturazioni e di qualche sopraelevazione del patrimonio edilizio esistente….), le stesse particelle erano valutate dal Comune di Lesina applicando i prezzi a mq., rispettivamente per le zone F3 e CT, di euro 0,069 e euro 8,547 (ossia, rispettivamente il 7% e il 12% del valore attualmente richiesto, di € 0,94 e euro 68,38), desunti dalla delibera n. 18 del 31.03.2011;
- che i terreni in questione erano ancora asserviti all'agricoltura, la zona F3 contraddistinta con il vincolo delle attrezzature e servizi vari di interesse pubblico, mentre la zona CT definita semplicemente turistica, assoggettate a numerosi vincoli sovraordinati al P.R.G. (PPTR-Aree umide, PPTR-Immobili e aree di notevole interesse pubblico) che ne limitavano fortemente l'edificazione a partire da quello disposto con deliberazione del Comitato Istituzionale n. 39 del 30/11/2005 dall'Autorità di Bacino della Puglia che, considerato la zona interessata da fenomeni di dissesto idrogeologico, aveva incluso la stessa nelle zone PG2 e PG3 del P.A.
I. (Piano di Assetto Idrogeologico) ossia area a pericolosità da frana molto elevata;

- che l'atto impugnato era viziato da carenza assoluta di motivazione, richiesta dal combinato disposto dei commi 161 e 162 dell'art.1 della legge n.296 del 2006;
- che il Comune aveva già provveduto, per i terreni in questione, ad un analogo accertamento d'ufficio (n.
17512/2017) per l'anno 2012 e il contenzioso successivamente instaurato lo aveva visto soccombente ad opera della sentenza n.991/2018 del 05.07.2018 sez.1 della CTP di Foggia, confortata da ulteriori decisioni, come la sentenza della Ctp n.512-01-20 del 05.12.2019, divenuta definitiva per mancanza di impugnazione nei termini di legge dal Comune di Lesina, per la quale si invocava l'eccezione di giudicato esterno, nonché dalla sentenza n.1110/2021 della sez.n.4 della CTP di Foggia del 13.12.2021, depositata il 16.12.2021 di decisione dell'analogo ricorso di essa ricorrente per l'anno 2015.
Tanto premesso, chiedeva in via principale l'annullamento dell'avviso di accertamento per omesso, parziale o tardivo versamento qui impugnato in quanto illegittimo, infondato e non provato;
in via secondaria di ridurre la pretesa impositiva in funzione delle ragioni qui addotte.
Nessuno si costituiva per il Comune di Lesina.
All'udienza del 28.1.2026 la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che è passata in giudicato la sentenza n. 306/2025, relativa alle stesse parti e all'anno di imposta per il 2015.
Ritiene questo giudice che possano essere condivisi, siccome non contraddetti da alcun'altra risultanza contraria le determinazioni della sentenza richiamata, la quale ha così motivato: “E' noto che l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile (cfr. Cass. 2016/n. 23814). D'altro canto per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria, non occorre che lo strumento urbanistico, adottato dal comune, abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l'approvazione da parte della regione, atteso che l'adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità (cfr. Cass. 2003/n. 17513). È, però, evidente che l'aspettativa di edificabilità di un suolo non può comportare la sua equiparazione alla edificabilità attuale, ai fini della valutazione del suo valore. Per i terreni oggetto di accertamento , questa Corte ha ritenuto di operare una riduzione significativa della pretesa in relazione alla diversa attribuzione di valore del fondo. In particolare, si ritiene di dover giungere alle stesse conclusioni di cui alle sentenze della Commissione provinciale n. 991/2018 del 5.7.2018
e della sentenza 897/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Foggia sezione II, che si richiamano anche ai fini di cui all'art. 118 disp. Att. c. p.c.. Come si legge nel precedente in atti “ va preliminarmente osservato che le particelle in questione ricadono nella zona CT (per l'8%) del piano regolare;
orbene, tale zona territoriale è stata classificata dal comune di Lesina come zona turistica con P.L. approvato/adottato, con valore venale di € 68,38 al mq. Rispetto a tale classificazione, parte ricorrente ha obiettato che, come si desume dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Lesina del 2020, essendo in atto un fenomeno di dissesto idrogeologico (L.R. 9 dicembre 2002, n.19 – Deliberazione del Comitato
Istituzionale n.39 del 30.11.2005) ai sensi delle N.T.A. del P.A.I. Puglia, non è consentita l'edificazione sulle particelle interessate in quanto rientranti nella perimetrazione operata con Delibera del Comitato Istituzionale
n. 226 del 29.06.2006. Ne consegue che, pur ricadendo i terreni in zona CT, essi sono assolutamente inedificabili per il rischio di dissesto idrogeologico e di tale circostanza il comune ne avrebbe dovuto tenere conto nell'emissione dell'avviso di accertamento, posto che, oltretutto, per l'anno 2011 le stesse particelle erano state interessate da un analogo accertamento (avviso di accertamento d'ufficio e contestuale irrogazione sanzioni n.14680 del 23.11.2016) nel quale il Comune aveva determinato il valore complessivo di euro 14.085,456, ottenuto applicando all'intera area i prezzi a mq. (euro 8,547) desunti dalla delibera C.
C. nr. 18 del 31.03.2011 ad invarianza di condizioni rispetto all'anno 2014. E lo stesso comune, con delibera n. 18 del 31.3.2011 aveva deliberato che per le aree effettivamente non utilizzabili a scopo edificatorio i valori tabellari sono ridotti al 5%. Per quanto riguarda la restante parte del terreno ricadente in zona F3, va detto che non è possibile realizzare immobili ad uso abitativo, ma solo attrezzature collettive;
che la zona è interessata da vincoli PAI, per cui – pur volendo considerare la sentenza del Consiglio di Stato che ha accolto le ragioni del comune quanto alla perimetrazione della zona inserita nel vincolo del PAI - resta che questa sentenza non potrebbe implicare retroattivamente che, nel 2012, le aree che rilevano in questa sede fossero libere da vincolo". In conclusione, si ritiene di confermare il valore di € 47.389,96 per l'area in quesitone, determinata a seguito di sentenza della CTP di Foggia passata in giudicato e relativa all'anno 2011 tra le stesse parti. Le relative imposte andranno pertanto commisurate in base a tale valore. Le spese, stante il parziale accoglimento del ricorso, vanno compensate.”
Ne discende che pur essendo l'immobile era un'area edificabile inserita nel P.R.G. del Comune di Lesina sin dal 16 luglio 1997 -P.R.G., approvato definitivamente con Delibera di Giunta Regionale n.1934 del
28.12.2005 - e chiaramente soggetto al pagamento dell'I.M.U. e che la presenza di vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile, il suddetto valore non corrispnde a quello venale del bene.
Si ritiene cioè di dover giungere alle stesse conclusioni di cui alla sentenza della Commissione provinciale n. 991/2018 del 5.7.2018 (sentenza che si richiama in questa sede anche ai fini di cui all'art. 118 disp. Att.
c.p.c.)
In detta sentenza, passata in giudicato, che costituisce pertanto un parametro orientativo, stante la mancata opposizione del comune, del valore dell'area come rideterminato dalla C.T.P., si legge che l'area può essere edificata solo in attuazione di un piano di lottizzazione che prevede la costituzione di comparti edificatori, per cui un eventuale intervento edilizio dovrebbe essere realizzato in modo unitario da più aventi titolo;
che lo stesso comune considerava il valore dei terreni soggetti al vincolo P.A.I. solo al 5%.
Ora, se è vero che la qualificazione edificatoria sussiste sin dal momento dell'inserimento dell'area nel P.R.
G. del Comune senza necessità di perfezionamento dello strumento urbanistico (il che determina un incremento di valore che giustifica la natura edificatoria ai fini fiscali, a prescindere dall'allegazione delle delibere comunali, il cui inserimento non è previsto a pena di nullità) e che l'Imu deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio (tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione, cfr. Cass. SS. UU. n. 25506/06), è altresì vero che la delibera di Giunta con cui vengono determinati periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili ai fini dell'applicazione dell'I.C.I., pur essendo atto di carattere generale, assume il valore di mera presunzione, ancorché suscettibile di prova contraria;
sul contribuente ricade l'onere di controdedurre e di offrire elementi indiziari di segno opposto rispetto alle risultanze della delibera (v. Cass.civ. Sez. V n.
16700/07).
Ciò posto, va preliminarmente osservato che le particelle in questione ricadono nella zona CT (per l'8%) del piano regolare;
orbene, tale zona territoriale è stata classificata dal comune di Lesina come zona turistica con P.L. approvato/adottato, con valore venale di € 68,38 al mq.
Rispetto a tale classificazione, parte ricorrente ha obiettato che, come si desume dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Lesina del 2020, essendo in atto un fenomeno di dissesto idrogeologico
(L.R. 9 dicembre 2002, n.19 – Deliberazione del Comitato Istituzionale n.39 del 30.11.2005) ai sensi delle
N.T.A. del P.A.I. Puglia, non è consentita l'edificazione sulle particelle interessate in quanto rientranti nella perimetrazione operata con Delibera del Comitato Istituzionale n. 226 del 29.06.2006.
Ne consegue che, pur ricadendo i terreni in zona CT, essi sono assolutamente inedificabili per il rischio di dissesto idrogeologico e di tale circostanza il comune ne avrebbe dovuto tenere conto nell'emissione dell'avviso di accertamento, posto che, oltretutto, per l'anno 2011 le stesse particelle erano state interessate da un analogo accertamento (avviso di accertamento d'ufficio e contestuale irrogazione sanzioni n.14680 del 23.11.2016) nel quale il Comune aveva determinato il valore complessivo di euro 14.085,456, ottenuto applicando all'intera area i prezzi a mq. (euro 8,547) desunti dalla delibera C.C. nr. 18 del 31.03.2011 ad invarianza di condizioni rispetto all'anno 2014.
E lo stesso comune, con delibera n. 18 del 31.3.2011 aveva deliberato che per le aree effettivamente non utilizzabili a scopo edificatorio i valori tabellari sono ridotti al 5%.
Per quanto riguarda la restante parte del terreno ricadente in zona F3, va detto che non è possibile realizzare immobili ad uso abitativo, ma solo attrezzature collettive;
che la zona è interessata da vincoli PAI, per cui – pur volendo considerare la sentenza del Consiglio di Stato che ha accolto le ragioni del comune quanto alla perimetrazione della zona inserita nel vincolo del PAI - resta che questa sentenza non potrebbe implicare retroattivamente che, nel 2012, le aree che rilevano in questa sede fossero libere da vincolo.
In conclusione, si ritiene di confermare il valore di € 47.389,96 per l'area in quesitone, determinata a seguito di sentenza della CTP di Foggia passata in giudicato e relativa all'anno 2011 tra le stesse parti.
Le relative imposte andranno pertanto commisurate in base a tale valore.
Le spese stante il parziale accoglimento vanno compensate.

P.Q.M.

la Corte di Giustizia tributaria di primo grado in persona del dr. TA IA, così provvede:
accoglie parzialmente il ricorso e compensa le spese.
così deciso in Foggia il 28.1.2026
Il Giudice
TA IA