Sentenza n. 436/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIRACUSA Sezione 3, riunita in udienza il 19/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
GL ADRIANA, Presidente
TO EO, RE
GRILLO CONCETTA, Giudice
in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 955/2025 depositato il 25/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_5
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Siracusa - Via G. Panico,4 96100 Siracusa SR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTO RECUPERO n. TY7CR2X00008 CREDITI IMPOSTA 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: La parte insiste nelle ragioni in atti.
Resistente/Appellato: La parte insiste nelle ragioni in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 25/05/2025 RGR 955/2025, la ricorrente Ricorrente_1 assistita dall'avv. Difensore_1 e dal dott. Difensore_2, impugna l'atto di recupero Credito d'imposta agevolazioni anno 2025 (c. d. SUPERBONUS 110), evidenziato in epigrafe, di complessivi euro 9.358,08, notificato
2/04/2025 dall'Agenzia delle Entrate di Siracusa, contestandone l'infondatezza del recupero effettuato, ritenendo spettante il credito d'imposta c.d. “superbonus” pro quota di euro 50.270,70, per la ristrutturazione dell'immobile attivato dal costituito condomino “Condominio_1” e utilizzato negli anni 2023, 2024, 2025. Per l'anno in esame, il credito utilizzato dal contribuente e revocato dall'Ufficio ammonta ad euro 7.519,48.
L'Agenzia delle Entrate contesta gli addebiti mossi dal contribuente e chiede il rigetto del ricorso.
La causa è posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

FATTI DI CAUSA:
L'atto di recupero del credito d'imposta è basato sulla inesistenza del condominio "Condominio_1" e dal controllo contabile e sostanziale eseguito su detto condominio "Condominio_1". Si premette che, in data 28/02/2024 e 27/03/2024 il condominio "Condominio_1" (c.f. P.IVA_1) ha trasmesso all'Agenzia delle Entrate 4 comunicazioni aventi a oggetto "L'opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischi sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, di cui agli artt. 119 e 121, del decreto legge n. 34 del 2000". Il frontespizio delle comunicazioni presentava la sezione "Condominio" compilata con i seguenti codici fiscali: Codice fiscale del condominio: P.IVA_1; Codice fiscale dell'amministratore di condominio: CF_1. Nel medesimo frontespizio era contenuta la sezione "Impegno alla presentazione telematica", con l'indicazione del codice fiscale del dott. Nominativo_1 (CF_2), il quale ha altresì rilasciato il proprio visto di conformità. Il condominio "Condominio_1," nella sua veste di "Beneficiario", rappresentato dal sig. Nominativo_2 (c.f. CF_1), aveva indicato nel Quadro "A" delle comunicazioni la tipologia degli interventi effettuati sulle unità immobiliari presenti nell'edificio (nella specie interventi n. 15, 1, 2), l'importo delle spese sostenute e gli anni di sostenimento delle spese (2023). Nel quadro "B" erano inseriti i dati catastali identificativi delle unità immobiliari oggetto di intervento, e cioè Codice Comune: I754, Foglio: 29, Particella:
1219, Subalterni.
All'interno del Quadro "C" delle comunicazioni era stata selezionata l'opzione contrassegnata con la lettera
"A", ossia il contributo sotto forma di sconto.
Nel Quadro "D" era stato indicato il codice fiscale del cessionario a favore del quale era stata esercitata l'opzione (Società_1 - c.f. P.IVA_2), la data di esercizio dell'opzione stessa, nonché l'ammontare del contributo, sotto forma di sconto, pari all'ammontare della spesa incrementato del 10% (c.d. "Superbonus").
Le 4 comunicazioni furono sospese il giorno successivo alla loro ricezione telematica, nell'ambito dei controlli automatici previsti dal c.d. Decreto Antifrodi (D.L. 157/2021), con la seguente causale "Credito sospeso per mancato superamento dei controlli". Nel corso dei trenta giorni successivi alla sospensione del credito, l'Ufficio Controlli della Direzione Provinciale di Siracusa aveva posto in essere un'ulteriore attività istruttoria, al termine della quale aveva comunicato all'intermediario, il 27/03/2024 e il 20/04/2024, il rifiuto dei crediti, ai sensi dell'art. 122-bis, comma 2, del D.
L. n. 34/2020, scaturendo da ciò l'annullamento degli effetti dell'opzione esercitata ai sensi dell'art. 121 dello stesso decreto legge. A seguito dello scarto delle comunicazioni, il dott. Nominativo_1 aveva trasmesso in data 09/05/2024, tramite posta certificata, le istanze di riesame in autotutela delle comunicazioni sospese (protocolli 0052583,
0052585, 0052594), con relativa documentazione a supporto, chiedendo il ripristino degli effetti delle opzioni ivi indicate.
Al termine dell'attività di riesame, col provvedimento impugnato l'Agenzia delle Entrate rigettava la richiesta di ripristino in autotutela, - ritenendo che la condotta posta in essere dalla società "Società_2 S.r.l. " aveva come scopo quello di accedere ad un vantaggio fiscale attraverso la costituzione “ex novo” di un condominio fittizio, aggirando così la preclusione implicitamente contenuta nella disposizione sopra richiamata, e attuando, altresì, una speculazione immobiliare a carico della fiscalità generale, con margini di profitto potenzialmente elevati in virtù dello stesso meccanismo insito nella cessione del credito e nello sconto in fattura. Tale provvedimento è stato impugnato, insieme, al Condominio "Condominio_1", la " Società_2 s.r.l.", nonché i sigg.ri: Nominativo_3; Nominativo_4; Ricorrente_1; Nominativo_5 ; Nominativo_6. I suddetti signori sostenevano l'illegittimità dell'atto per violazione dell'art. 119, comma 9), e dell'art. 121, del D.L. 34/2020, conv. in Legge n. 77/2020, nonché dell'art. 10/bis della Legge n. 212/2000, sotto i profili di: “””eccesso di potere, difetto assoluto di istruttoria, carenza di motivazione, errore nei presupposti di fatto e di diritto, omissività, violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1117 c.c”””. Mentre, le argomentazioni dell'Agenzia si basavano sul fatto che non era condivisibile, che una società (nella specie: la "Società_2"), non poteva essere considerata alla stessa stregua di un condomino, giacché soggetto giuridico che agiva nell'esercizio dell'attività d'impresa, con la conseguenza la società non poteva avere accesso all'agevolazione.
I ricorrenti evidenziavano che l'art. 119, comma 9, del D.L. 34/2020, circoscriveva con precisione l'ambito dei soggetti beneficiari del c.d. "Superbonus", indicando, le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio dell'attività
d'impresa, arti e professioni distintamente "condomìni". Per tale ragione gli immobili di proprietà delle imprese potevano fruire del superbonus, anche con detrazione del 110%, purché, per l'appunto, facevano parte di "condomìni civilistici”.
L'Agenzia delle Entrate fonda il diniego all'agevolazione, sul fatto che l'immobile era adibito precedentemente come albergo, - sebbene sia stata variata la sua destinazione d'uso prima di effettuare i lavori di ristrutturazione e di attivare le pratiche per l'ottenimento del Superbonus, eppertanto, non avrebbe potuto beneficiare dell'agevolazione a motivo della precedente qualificazione catastale nella categoria D/2
e comunque per l'esistenza di nr. 101 unità immobiliari, i quali per la maggior parte di proprietà della società
“Società_2”. Nel caso di specie, i soggetti richiedenti il beneficio sono tutti titolari di contratti preliminari di vendita debitamente registrati” il 13.08.2021 a Noto (SR), che recano tutti la clausola del trasferimento immediato del possesso, e i titolari di detti contratti preliminari sono stipulati con soggetti legati da rapporti di parentela. Il Condominio ” Condominio_1” aveva una percentuale di partecipazione della “Società_2 “ nella misura del 92% con una partecipazione residuale degli altri condomini, persone fisiche, dell'8%, e gli acquirenti iniziali erano persone fisiche aventi stretti rapporti di parentela e affinità con la società “Società_2”. La ricorrente aveva specificato che erano ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell'immobile, individuati ai sensi dell'articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell'unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n.76 del 2016, sempreché avrebbero sostenuto le spese per la realizzazione dei lavori. Pertanto, la detrazione spettava a tali soggetti, a condizione che: - erano conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all'avvio dei lavori;
- le spese sostenute riguardavano interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale poteva esplicarsi la convivenza. L'Ufficio territoriale aveva attribuito al richiedente il credito d'imposta “Condominio Condominio_1”, la fittizietà del condominio, configurando abuso del diritto alle operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzavano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti;
per tale ragione, le operazioni effettuate avevano generato vantaggi fiscali alla società di costruzione “Società_2” per il 92% e il restante 8% agli acquirenti di immobili mediante preliminare di vendita con immissione istantanea di possesso. Ciò posto, il Collegio ritiene che non sussistono i presupposti per godere dell'agevolazione fiscale “CREDITO
SUPERBONUS 110”, eppertanto, il ricorso va rigettato per manifesta infondatezza.
Invero l'art. 119 del D.L. n. 34/2020 prevede, al comma 1), che “la detrazione di cui all'art. 14 del d.l. 04.06.2013
n. 63 si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022”, nei casi ivi specificati:
a) “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno…”; b) “interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria,
a condensazione…”; c) “interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione…”. Ai sensi del comma 9 del citato art. 119, “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati”, per ciò che in questa sede interessa:
a) “dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”;
b) “dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10”. L'art. 121 prevede poi che “i soggetti che sostengono, negli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente”:
a) “per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, cedibile dai medesimi ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione…”; b) “per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione, fatta salva la possibilità di tre ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di banche e intermediari finanziari…”.
Al riguardo, al fine di addivenire ad una decisione, questo Collegio ritiene utile ricostruire in fatto quanto accaduto.
1.1) L'immobile interessato dalla descritta operazione è costituito da un totale di 101 unità immobiliari, e i soggetti beneficiari, indicati nelle comunicazioni all'Agenzia nella loro veste di condòmini, sono i seguenti soggetti:
1) Società_2 S.r.l. (c.f. P.IVA_3), titolare di 93 subalterni;

2) Nominativo_6 (c.f. CF_3), titolare di 2 subalterni;

3) Nominativo_4 (c.f. CF_4), titolare di 2 subalterni;

4) Ricorrente_1 (c.f. CF_5), titolare di 2 subalterni;

5) Nominativo_3 (c.f. CF_6), titolare di 1 subalterno;

6) Nominativo_5 (c.f. CF_7), titolare di 1 subalterno.
1.2) L'Agenzia ha rilevato “la sproporzione nella distribuzione delle unità immobiliari tra i singoli condomini, dato che il 92% dei subalterni fa capo a una Società di capitali, mentre il restante 8% risulta suddiviso tra cinque persone fisiche”. 1.3) La suddetta Società citata è stata costituita il 13.04.2021 con un capitale sociale di € 30.000,00, ripartito in parti uguali tra i seguenti soci:
1) Nominativo_7 (c.f. CF_8);
2) Nominativo_8 (c.f. CF_9);
3) Società_3 S.R.L. (P.IVA_4).
1.4) La Società_3 S.R.L. è a sua volta partecipata dai seguenti due soci, ciascuno titolare del 50% del capitale sociale:
1) Nominativo_9 (c.f. CF_10);
2) Nominativo_6 (c. f. [...]).
1.5) Poco dopo la sua costituzione, il 21.05.2021, l'immobile in questione, già adibito ad albergo (ex Albergo_1) e in stato di abbandono, è stato acquistato, al prezzo di € 1.000.000,00, dalla “Società_2 s.r.l.” Dal 30.06.2021 al 20.07.2021, sull'immobile in questione sono stati eseguiti dei lavori, finalizzati al frazionamento immobiliare e al cambio di destinazione d'uso dell'immobile. Al termine dei lavori di frazionamento, dai quali sono scaturiti i 101 subalterni di cui sopra, in data 09.08.2021 la “Società_2 S.r.l.” ha stipulato 5 contratti preliminari di vendita, registrati il 13.08.2021, con i quali si obbligava a vendere alcune unità immobiliari facenti parte dell'edificio in questione.
1.6). Ognuno dei promittenti acquirenti risulta collegato alla Società da vincoli di tipo partecipativo o parentale:
1) Nominativo_6: partecipazione indiretta in Società_2 s.r.l.;
2) Nominativo_4: coniuge di Nominativo_7 (socio Società_2 s.r.l.);
3) Ricorrente_1: coniuge di Nominativo_8 (socio e rappr. leg. Società_2 s.r.l.);
4) Nominativo_3: figlia di Nominativo_7 (socio Società_2 s.r.l.);
5) Nominativo_5: parente di Nominativo_9 e Nominativo_6.
1.7) Dopo la stipula dei cinque preliminari di vendita, e più precisamente il 10.08.2021, il condominio Condominio_1 ha ottenuto l'attribuzione del codice fiscale P.IVA_1, con rappresentante legale il sig. Nominativo_2. Dopodiché, il 23.09.2021, il condominio così formato ha stipulato tre contratti di appalto, con i quali ha commissionato alla società "Società_1 " la realizzazione dei lavori di riqualificazione energetica e di consolidamento sismico sull'immobile de quo, concordando il pagamento dei corrispettivi mediante la cessione dei crediti d'imposta, tramite sconto in fattura, d'importo corrispondente alla detrazione fiscale del 110%, così come previsto dai citati artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020.
1.8) Successivamente alla stipula di tali contratti, sono stati avviati i lavori ai quali ha fatto seguito, tra il
05.02.2022 e il 27.03.2024, la trasmissione telematica delle (13) comunicazioni contenente l'opzione per lo sconto in fattura, per una spesa complessiva di € 16.219.663,00, a cui corrispondono crediti ceduti, sotto forma di sconto in fattura, di € 17.841.629 00. Già la loro sequenza temporale, come sopra descritta, nonché gli stessi eventi di per sé, inducono questo Collegio a ritenere che le doglianze dell'Ufficio sono fondate in merito alla fittizietà del condominio, che sembrerebbe costituito al solo scopo di accedere (indebitamente) al rilevante vantaggio fiscale descritto.
1.9) La principale circostanza rigarda se si tratta di vero condominio, ovvero di semplici condomini, e i fatti materiali che si sono susseguiti conducono alla tesi dell'Ufficio, e cioè, che si sia trattato di una operazione fittizia.
Sotto il primo profilo, va rilevato che:
- "la Società_2 s.r.l." è stata costituita il 13.04.2021 con un capitale sociale di soli € 30.000,00, e dalla sua costituzione non risulta aver posseduto automezzi o attrezzature, né assunto personale dipendente.
- il primo atto di gestione compiuto ha riguardato proprio l'acquisto, il 21.05.2021, dell'immobile de quo;

- nei mesi di maggio e giugno del 2023 la Società ha venduto le prime 7 unità di quel (consistente) complesso immobiliare a prezzi compresi tra i 50.000 e i 100.000 euro, mostrando così il fine speculativo che ha mosso la Società fin dalla sua costituzione, e che si è realizzato attraverso l'acquisto di un immobile in stato di abbandono al prezzo di €1.000.000, per poi procedere al frazionamento in tante unità immobiliari e al cambio di destinazione d'uso dell'edificio, per poi realizzare un'opera importante di ristrutturazione appaltando a terzi lavori per oltre € 16.000.000.
È quindi appare corretta la ricostruzione dell'Agenzia della vera natura della citata Società, perché, sebbene il suo oggetto sociale preveda quale attività principale "lavori di costruzione, manutenzione, ristrutturazione, realizzazione e gestione di edifici civili ed industriali", ciò che, di fatto, ha mostrato di essere è una Società immobiliare di compravendita.
In tal modo, le spese oggetto di fatturazione sono state integralmente coperte dallo Stato attraverso l'indebita fruizione del “c.d. Superbonus”, per il tramite dello sconto in fattura, e in questo ambito si colloca la creazione del "condominio" collegato a quel complesso immobiliare, che proprio la modalità di nascita rivela la natura fittizia.
Ora, poiché, come già rilevato, ai sensi del comma 9 del citato art. 119 le agevolazioni fiscali “de quibus “ si applicano così agli interventi effettuati anche dai condomìni, però “al di fuori dell'esercizio di attività di impresa”, è evidente che in questo caso gli interventi sono stati realizzati da un soggetto, la Società, nell'esercizio di un'attività di impresa, sotto le spoglie di un condominio che in realtà, al di là delle parvenze, ivi compresa l'assemblea, non esisteva, in quanto comunque fittiziamente costituito.
Pertanto, la Società qualora avesse richiesto l'accesso diretto alle agevolazioni descritte senza la previa formazione di un condominio, sarebbe andata incontro alla descritta preclusione prevista dall'art. 119.
E d'altra parte, si rileva anche la circostanza che l'intero edificio risulta di proprietà esclusiva della " Società_2 S.r.l.", la quale all'atto dell'acquisto del medesimo l'ha iscritto tra i "beni merce". Senza contare che la gran parte delle unità immobiliari risultava iscritta in catasto alla categoria F/4 (fabbricati in corso di costruzione), non potendosi quindi evincere la destinazione residenziale abitativa prevista. Anche con riferimento alle persone fisiche indicate nelle comunicazioni, la costituzione del condominio va considerata fittizia.
Il riferimento è ai 5 contratti preliminari di compravendita stipulati – simultaneamente nello stesso giorno e innanzi al medesimo notaio – tra l'esclusivo proprietario dell'immobile, e cioè la “Società_2 s.r.l.”, e le 5 persone fisiche sopra citate, legati da rapporti di parentela ai soci della Società promittente venditrice, i quali assumono l'impegno di versare il prezzo di vendita al momento della stipula dell'atto definitivo, che
“avrebbe dovuto” perfezionarsi entro e non oltre il 31/12/2024.
È corretto ritenere che anche con l'immediato possesso, un contratto preliminare di vendita non trasferisce al futuro acquirente (promissario) un diritto reale, né diritto personale di godimento, cosicché egli non può assumere la qualifica di condòmino.
Rilevante è che nessuno dei promissari acquirenti aveva acquistato, a titolo definitivo, la proprietà esclusiva dei fabbricati indicati nei rispettivi preliminari di vendita. Elementi, tutti questi descritti, che inducono anche questo Collegio a ritenere che la stipula dei suddetti contratti preliminari ha avuto come scopo solo quello di precostituire una pluralità di soggetti in funzione della successiva nascita del condominio. Senza contare che le esigenze abitative alle quali fanno riferimento i ricorrenti, che, a loro dire, hanno inteso soddisfare con tali contratti, non sono provate.
Pertanto, il Collegio ritiene che tutti gli elementi sopra indicati, combinati fra loro, costituiscano – ai sensi dell'art. 2729 c.c. – delle “presunzioni gravi, precise e concordanti”, che consentono di ritenere simulata, nel senso indicato, l'operazione legata al condominio descritta. Alla stregua di quanto sopra esposto, la parte dei crediti d'imposta compensati dalla signora Ricorrente_1
nella veste di beneficiario cedente risulta pari a euro 50.270,69, il 2,45% di euro 2.050.263, per cui tale beneficio di credito d'imposta recuperato dall'ufficio perché ritenuto inesistente, utilizzato in compensazione negli anni 2023, 2024, 2025 va confermato che, per l'anno in esame, (2025) il credito utilizzato in compensazione ammonta ad euro 7.519,48.
In conclusione, dovendosi ritenere corretta la decisione assunta dall'Agenzia delle Entrate, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Siracusa – Sezione III rigetta il ricorso in epigrafe. Condanna la ricorrente, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 1.418,00 in favore dell'Agenzia delle
Entrate.
Così deciso a Siracusa, il 19 dicembre 2025
Il RE Il Presidente
Dr. Teodoro Argento Dott.ssa ADRIANA GL