Sentenza n. 66/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MODENA Sezione 3, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
MOTTOLA FRANCESCO, Presidente e Relatore
GUICCIARDI MIRELLA, Giudice
STEFANI ENRICO, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 578/2025 depositato il 18/09/2025

proposto da

Dott. Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Modena - Via Delle Costellazioni N. 190 41126 Modena MO
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025MO0065760 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 77/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tempestivo ricorso (RGR n. 578 del 2025) Ricorrente_1 , rappresentato e difeso dal Prof. Avv. Difensore_1, adiva questa Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Modena per chiedere l'annullamento dell' avviso di accertamento catastale n. 2025MO0065760 notificato il 20.6.2025 dall'Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Modena.
Il ricorrente precisa :” Con FA n. MO0009870 e n. MO0009871 del 6.2.2024 il ricorrente denunciò le variazioni della destinazione, della classe e della rendita catastale di due unità immobiliari site in Sassuolo:
a) un locale di 29 mq. sito in Indirizzo_1, censito al foglio 29, part. 214, sub 33, di cui furono variate la categoria da C/1 a C/6, la classe da 10 a 7 e la rendita da € 371,44 a € 100,35; b) un altro locale di 46 mq. sito in Indirizzo_1, censito al foglio 37, part. 1, sub 49, di cui furono variate la categoria da C/1 a C/2, la classe da 11 a 12 e la rendita da € 656,73 a € 156,80. Con l'avviso ora impugnato l'Uffcio rettifica i dati dichiarati dal contribuente e attribuisce ai due locali i seguenti classamenti: a) al primo: la categoria C/1, la classe 10 e la rendita di € 358,63; b) al secondo: la categoria C/1, la classe 11 e la rendita di € 671,65. Dopo la notifica dell'avviso il contribuente ha presentato un'istanza di riesame in autotutela, osservando che i classamenti e le rendite catastali da esso determinate non riflettono la realtà fattuale e le oggettive condizioni di inidoneità e degrado dei due locali. L'istanza – respinta dall'Uffcio “per assenza dei presupposti fattuali e giuridici previsti dalla legge” – è stata reiterata con documentazione tecnica relativa. Anche la seconda istanza è stata respinta con identica motivazione. Il contribuente ha contestato le comunicazioni di rigetto, allegando altre due relazioni tecniche (docc. 2 – 9). L'Ufficio non ha dato riscontro alla contestazione, rendendo necessaria l'impugnazione dell'avviso di accertamento”.
Parte ricorrente eccepisce, in via logicamente preliminare, la nullità per difetto di motivazione circa le ragioni della rettifica dei classamenti proposti;
Illegittimità dei classamenti operati perché i due locali non presentano nessuna delle caratteristiche attribuite dall'Uffcio: non sono negozi (classificabili in categoria C/1) ma garage e magazzino (classifcabili in categorie C/6 e C/2), e non hanno valori commerciali corrispondenti alle rendite accertate (triple o quadruple rispetto a quelle proposte ed effettive).
Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate specificando, preliminarmente, che in relazione all'unità censita al Comune di Sassuolo, fg 29 map 214 sub 33 è stato raggiunto accordo conciliativo con la parte , con il quale è stato rideterminato il classamento e la rendita in: cat C/6-classe 8, cons. 29 mq, R.C. €118,32. Il presente giudizio, quindi, prosegue per la rettifica operata dall'Ufficio per l'unità censita fg 37 map 1 sub 49, con riferimento alla quale chiede il rigetto del ricorso e la conferma del proprio operato in quanto l'avviso di accertamento 2024MO0065760 con il quale veniva ripristinato il classamento e la rendita catastale precedente, è estremamente dettagliato e circostanziato e spiega l'iter formativo seguito dall'Ente impositore per l'emanazione dello stesso . L'unità immobiliare oggetto del contendere (già negozio di mq 44) ora di mq
44 dichiarati utili (oltre a mq 2 destinati ad accessori) ed altezza di 300 cm è posta al piano terra con ingresso e vetrine su strade soggette a pubblico passaggio ed è dotata di servizio igienico.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte premette che il novellato art.132, comma 1, n. 4 c.p.c. (i cui principi si applicano al processo tributario ai sensi dell'art. 1, comma 2, del D.Lgs. n. 546/92) consente al giudice la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e che, per consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza, secondo i dettami di cui all'art.118 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, non è tenuto ad esaminare specificatamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata e che le questioni non trattate non sono “omesse” ma semplicemente assorbite o superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudice.
Ciò premesso la Corte ritiene di non dichiarare nullo l'avviso per difetto di motivazione non solo in ragione del fatto che il contribuente è stato in grado di approntare un'efficace difesa ma anche perchè, in materia di rettifica dei valori proposti dal contribuente tramite FA (articolo 2 del Dl 16/93 e Dm 701/94), la Cassazione continua a ritenere “attenuati” gli oneri di motivazione dell'amministrazione, che può consistere nella semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita, in quanto la stima eseguita, che costituisce il fondamento dell'atto, in ragione della struttura fortemente partecipativa del procedimento, anche se non riprodotta o allegata, è conosciuta o comunque facilmente conoscibile per il contribuente, il quale, mediante il raffronto con i dati indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria.
Nel merito la Corte osserva che l'art. 61 e seguenti del d.P.R. n.1142 del 1949 sanciscono che: ”Il classamento consiste nel riscontrare sopralluogo per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella fra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento.” Inoltre “La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità.” Si precisa inoltre che con decreto legge 70 del 14 marzo 1988, convertito con legge
154/88, l'obbligo di effettuare sopralluogo è venuto definitivamente a cadere. Insomma la normativa catastale prevede che la rendita dia una visione statica della redditività dell'immobile al momento del suo accertamento;
le informazioni catastali vanno poi allineate con lo stato effettivo degli immobili. I contribuenti devono segnalare le variazioni che concernono esclusivamente fatti “fisici” oggettivi (interventi edilizi che mutino la consistenza degli immobili –numero dei vani, fusioni, etc. o la loro destinazione d'uso); gli uffici dovrebbero eseguire periodicamente operazioni di revisione generale o parziale delle tariffe e della qualificazione, classificazione e classamento delle unità immobiliari urbane, al fine di eliminare situazioni incoerenti maturate nel tempo (deterioramenti fisici, obsolescenza tipologica e strutturale degli immobili, apprezzamenti o deterioramenti dei valori immobiliari nella zona di ubicazione). Nei fatti, tale revisione generale non è avvenuta con solo revisioni parziali (ad es: correzioni della delimitazione delle zone censuarie) e continuano a permanere situazioni di incoerenza, inadeguatezza o disparità di trattamento, assai gravose in relazione all'incremento negli ultimi anni dell'imposizione patrimoniale sugli immobili.
L'art. 38 del TUIR prevede che la rendita catastale possa essere rivista, su istanza del contribuente, qualora per un triennio il reddito lordo effettivo dell'unità immobiliare differisca dalla rendita catastale per almeno il
50% di questa. La norma, in presenza di valori catastali riferiti al biennio 1988/89, è di pressoché impossibile utilizzo. In tale quadro normativo, se non ci sono stati errori manifesti nel classamento (consistenza, attribuzione di categoria e classe) o mutamenti d'uso dell'unità immobiliare, la presentazione della domanda di variazione del classamento “al ribasso” è destinata a essere rigettata dall'ufficio anche in presenza di elementi di incoerenza o disparità di trattamento, come nel caso in esame, almeno, fino alla completa riforma del catasto.
La Corte ritiene che nella fattispecie in esame parte ricorrente ha provato tramite la documentazione e le varie relazioni tecniche che l'immobile in contestazione ha effettivamente cambiato destinazione anche perchè per il trascorrere del tempo l'unità immobiliare è diventata strutturalmente incompatibile con un negozio. Le relazioni tecniche prodotte ed in particolare l'integrazione effettuata dal geometra Nominativo_1 (a cui l'Ufficio non ha replicato) precisano in modo assolutamente convincente che l'immobile sito in Sassuolo, Via Mameli 43/Indirizzo_1 , identificato al foglio 37, part. 1,sub 49 (ex sub 9) non può che avere, al momento, la destinazione ordinaria di deposito/magazzino C/2 in quanto la potenzialità d'uso che ha avuto per il passato come negozio è assolutamente compromessa per l'assenza di requisiti minimi igienico-sanitario, di accessibilità e di fruibilità per attività aperte al pubblico secondo la normativa attualmente vigente.
Quindi le caratteristiche oggettive dell'immobile sono effettivamente mutate e l'ordinaria utilizzabilità dell'immobile è ad uso magazzino e tale, quindi, deve essere il relativo classamento.
Conclusivamente relativamente all'immobile ancora in contestazione non può che annullare l'avviso di accertamento e confermare quanto proposto col docfa.
Anche per l'intervenuta conciliazione dell'altro immobile la Corte ritiene di compensare le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte dichiara cessata la materia del contendere relativamente all'immobile censito al foglio 29, part. 214, sub 33 per intervenuta conciliazione e annulla l'avviso di accertamento relativamente all'immobile censito al foglio 37, part. 1, sub 49 (ex sub. 9) determinando il classamento in categoria C/2, come proposto col docfa . Spese compensate.