Sentenza n. 1269/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 27, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
SCRIMA ANTONIETTA, Presidente
LUPI PIETRO, TO
DE FALCO GIANNONE FRANCESCO, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 12243/2025 depositato il 26/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Piazza Municipio 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024NA0358578
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 105/2026 depositato il
12/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: “accertare e dichiarare l'insussistenza dei presupposti in fatto e in diritto per assegnare agli immobili riportati al Catasto Fabbricati del comune di Pozzuoli (NA), al foglio 55, particella 26, subalterni 20 e 21, la Categoria A/1 e le nuove rendite di euro 1.518,38 (per il sub 20) ed euro 1.409,93 (per il sub 21) in quanto le classificazioni operate dall'Ufficio non rispecchiano in alcun modo le reali caratteristiche ed il valore degli immobili e, pertanto, dichiarare nullo, in quanto privo di fondamento giuridico, carente di prove ed errato nei presupposti di fatto e di diritto, l'avviso di accertamento catastale n. 2024NA0358578 - Atto n. 2025NA0090972, emesso dall'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale – Territorio di Napoli. Con vittoria di spese, onorari, I.V.A. e c.p.a.”.
Resistente: “chiede… il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A seguito di notifica in data 28 aprile 2025 da parte dell'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio di Napoli dell'avviso di accertamento catastale n. 2024NA0358578, Ricorrente_1 ha proposto ricorso a questa Corte di Giustizia tributaria di primo grado notificandolo alla Agenzia in data 26 giugno 2025.
La ricorrente ha esposto che l'atto impugnato l'Ufficio ha modificato i dati di classamento e di rendita proposti dal tecnico incaricato dalla ricorrente di variazione per aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano con la dichiarazione prot. NA0130584 in atti dal 21.04.2023 ai sensi del D.M. 19 aprile 1974, n. 701 c.d. procedura
DOCFA e che, in particolare, l'Ufficio ha variato la categoria catastale di due unità immobiliari generate a seguito della suddivisione di un immobile per una diversa distribuzione interna degli spazi interno elevando la categoria catastale da A/2 ad A/1 e le rendite catastali.
Con il primo motivo la ricorrente ha eccepito la violazione e falsa applicazione del D.M. 2 agosto 1969 e delle note tecniche dell'Agenzia delle Entrate perché gli immobili in esame sono del tutto privi delle caratteristiche indispensabili per poter essere inclusi nella Categoria A/1 alla stregua di abitazioni di tipo signorile. Inoltre, gli immobili non rispettano neppure i parametri della Circolare n. 5 del 14 maggio 1992, della Direzione Generale del Catasto che individua nell'ambito della categoria A da parametro “intrinseco”, descrivendo «nell'ambito del gruppo A, le unità A/1 come “appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”». Inoltre, secondo la ricorrente, l'Ufficio non ha considerato che il fabbricato si trova in una zona non classificabile come signorile ed a ridosso del vulcano Solfatara che, purtroppo, rappresenta uno dei principali punti di epicentro dei fenomeni di bradisismo che stanno interessando da diverso tempo le aree del Comune di Pozzuoli.
Con il secondo motivo la ricorrente ha contestato il metodo comparativo utilizzato dall'ufficio atteso che solo uno dei tre immobili si trova nello stesso foglio degli immobili di cui è causa e, comunque, è ubicato a notevole distanza da questi ultimi. Inoltre, gli immobili nel foglio 55 classificati come A/1 sono solo tre, uno è quello indicato a comparazione e gli altri due sono quelli di cui è causa.
Tanto premesso la ricorrente ha concluso come in epigrafe riportato.
Si è costituita l'Agenzia chiedendo il rigetto del ricorso perché infondato e ribadendo la legittimità dell'accertamento.
La ricorrente ha depositato memoria illustrativa con la quale ha replicato alle controdeduzioni ed ha insistito per l'accoglimento del ricorso.
La causa è stata discussa e decisa nell'odierna udienza pubblica con la lettura del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato. I due motivi, poiché intimamente connessi, verranno esaminati insieme.
Occorre premettere che, secondo quanto affermato dalla Cassazione con l'ordinanza n. 2250 del 2 febbraio
2021, "la revisione del classamento può essere modificata a seguito della presentazione delle dichiarazioni di nuova costruzione e dì variazione edilizia ex DM. 701/1994 o per effetto di provvedimenti ministeriali che prevedono la revisione parziale o generale degli estimi ovvero del classamento. L'art. 38, comma primo del DPR 1986 nr 917 stabilisce un ulteriore strumento di rideterminazione della rendita catastale residuale rispetto a quelli precedenti prevedendo che, se il reddito lordo effettivo di unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50% di questa, l'ufficio tecnico erariale, su segnalazione dell'ufficio delle imposte o del comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini di un diverso classamento dell'unità immobiliare..., il reddito lordo effettivo è costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti;
in mancanza di questi è determinato comparativamente ai canoni di locazione di unità immobiliari aventi caratteristiche similari e ubicate nello stesso o in altri fabbricati viciniori".
Nel caso in esame la contribuente ha scelto per la revisione catastale lo strumento del procedimento Docfa, regolato, come dianzi illustrato, dal D.M. 701/1994, che prevede che si possa far ricorso ad essa in due soli casi: in caso di presentazione di dichiarazione di nuova costruzione di cui all'art 56 del DPR 1142/1949 o in caso di variazione dello stato dei beni di cui all'art 20 RDL 652/1939, il quale impone alle persone o enti indicati nell'art. 3 l'obbligo di denunciare, nei modi e termini da stabilirsi con il regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17.
L'impiego della procedura Docfa è, pertanto, limitato ai soli casi di variazione effettiva dello stato dell'immobile che implichi modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari. Nella fattispecie, la ricorrente, tramite il tecnico incaricato, ha correttamente presentato la DOCFA allegando che la variazione è giustificata dalla divisione in due unità immobiliari (nuovi sub 20 e 21) della precedente unità immobiliare censita con sub 19 ed in categoria A/1 (subalterno soppresso).
Considerato, quindi, che l'atto impugnato è scaturito da una dichiarazione di variazione presentata dai ricorrenti stessi tramite procedura DOCFA, in tale contesto, la giurisprudenza consolidata ha ripetutamente affermato che la procedura DOCFA è connotata da una "struttura fortemente partecipativa". Conseguentemente, l'obbligo di motivazione dell'accertamento, quando la differenza tra la rendita proposta dal contribuente e quella attribuita dall'Ufficio deriva da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, si ritiene assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi accertati e della classe conseguentemente attribuita all'immobile. Questi elementi sono idonei a consentire al contribuente, mediante il raffronto con quanto indicato nella propria dichiarazione, di comprendere le ragioni della classificazione.
Pertanto, non è necessario per gli immobili in categorie ordinarie, A1 e A2, procedere al sopralluogo come si è tentato di fare nella fattispecie in esame con un'indagine che è stata limitata all'osservazione esterna del fabbricato per l'assenza della “ditta”. Invero, sul punto si deve richiamare la condivisa affermazione della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ. Sez. 6 - 5, n. 5600 del 6/03/2017), secondo cui, in tema di classamento, il metodo di valutazione, per gli immobili della categoria ordinaria, è quello della stima comparativa, basata sulle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene e sulla sua ubicazione, in relazione alla tariffa prevista per la classe di appartenenza, mentre è soltanto per gli immobili a destinazione speciale, il cui valore risulta dalla sommatoria di più fattori, che è necessaria la stima diretta con sopralluogo.
Tutto ciò premesso i motivi congiuntamente esaminati non possono essere accolti con riguardo alle argomentazioni fondate sul richiamo al D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo si osserva che, come evidenziato da Cass. 23235/2014, la legge non pone una specifica definizione delle categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di "signorile", "civile", "popolare"
- di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994 del Ministero delle Finanze esplicativa delle varie categorie catastali
- di un'abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell'opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell'immobile, o per il degrado dell'area ove lo stesso si trovi (così Cass. n. 22557 del 2008, in motivazione).
Le anzidette caratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal D.M. 2/8/69 che indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica "di lusso" delle abitazioni, e ciò in quanto l'attribuzione della categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) non implica, necessariamente, che l'immobile costituisca un'abitazione di lusso (cfr.: Cass. n.
7329 del 2014; ed anche, in riferimento al beneficio c.d. prima casa, Cass. n. 8502 del 26.9.1996; Cass. n.
8600 del 2000; Cass. n. 17604 del 2004, che, nell'ipotesi speculare in cui viene in rilievo la qualificazione
"di lusso" di un immobile, affermano, appunto, l'irrilevanza della classificazione catastale).
La conclusione qui adottata trova conforto, come evidenziato sempre da Cass. 23235/2014, nella previsione dell'art. 9, co 3, lett. e) del dl n. 557 del 1993, convertito in legge n. 133 del 1994, secondo cui non possono esser riconosciuti rurali "i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969". Invero, la congiunzione disgiuntiva adoperata dalla norma depone, appunto, nel senso della mancata coincidenza dei requisiti che devono possedere gli immobili da classificare nella categoria A1 (ed A8) rispetto a quelli delle abitazioni aventi caratteristiche di lusso.
Ciò premesso la motivazione dell'Ufficio si fonda essenzialmente sull'osservazione dall'esterno dell'edificio, sulla comparazione con altri immobili e sulla storia catastale delle unità immobiliare di cui è causa.
L'esame di questi elementi viene condotto da questa Corte tenendo sempre presente che la descrizione, contenuta nella circ. 14 marzo 1992, n. 5, del Ministero delle Finanze – Catasto e servizi Tecnici Erariali, della categoria A/1, abitazioni signorili, è quella di “Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”; si tratta di un atto non normativo che, comunque, in assenza di disposizioni al riguardo del legislatore, costituisce un'utile indicazione operativa, non solo per gli Uffici, ma anche in sede contenziosa.
Innanzitutto, occorre osservare che se un immobile in categoria A/1 viene frazionato in due più piccoli appartamenti non è automatico che le due nuove unità immobiliari possano considerarsi anch'esse “signorili”
e questo rende non decisivo il riferimento che l'Ufficio fa alla storia catastale dell'immobile.
Già dall'esame esterno del fabbricato sulla base delle fotografie acquisite emerge che l'immobile non si trova in zona di pregio. Si tratta di un edificio che sicuramente spicca rispetto a quelli siti nelle vicinanze per la sua architettura ottocentesca ed in muratura di tufo nonché per la presenza di importanti cimase attorno alle finestre del secondo piano, che rappresentano anche le uniche rifinitura di un certo livello del fabbricato.
La circostanza che la zona non sia di pregio, oltre che dalle fotografie prodotte dalle parti in cui si vede che il fabbricato ha vicino solo fabbricati di recente costruzione del tutto privi delle caratteristiche citate, emerge anche dal fatto che nella medesima particella catastale solo un altro immobile è accatastato in A1 e si trova peraltro, come evidenziato dalla ricorrente, ad una certa distanza da quello di cui è causa.
Sempre con riferimento alla zona si osserva, anche sulla base del notorio, pur se solo “locale”, che l'edificio in questione è noto per essere l'accesso al cratere di uno dei vulcani tra i più pericolosi al mondo che da sempre provoca il fenomeno del bradisismo (e questo ai fini del cd. giudizio di “ordinarietà” della valutazione dell'immobile sulla quale si dilunga l'ufficio nelle sue controdeduzioni). Non solo. E' noto anche che da questo cratere escono miasmi di zolfo in grado di raggiungere, a seconda dei venti, anche i quartieri occidentali della città di Napoli. Si tratta di una zona, quindi, fortemente interessata da sempre dalla presenza di oggettive condizioni che ne rendono difficile la vivibilità e che inducono ad escludere che la zona in questione, proprio al margine del cratere (eloquenti le immagini dall'alto prodotte dall'Ufficio), possa definirsi di pregio.
Passando dalla zona alle due nuove unità abitative, sebbene la ricorrente si sia astenuta dal produrre documentazione raffigurante gli interni, si osserva, esaminando le piante catastali attuali sub 20 e 21, che il sub 20 ha l'accesso dalla cassa scale attraverso la cucina;
ha poi due piccoli bagni, tre vani ed un disimpegno che consente l'accesso al terrazzo;
la superficie utile dei 4 vani, cucina compresa, è di 110,00 mq. ai quali si aggiunge la superficie lorda del terrazzo a livello di 42 mq. Sebbene l'altezza degli ambienti sia significativa, di poco inferiore ai 4 metri, si tratta, comunque, di un appartamento di contenute dimensioni utili e con l'accesso principale attraverso un ambiente adibito a cucina e queste caratteristiche rendono difficile poterlo classificare come “signorile”. Il sub. 21 è quello che affaccia sul terrazzo a livello che si vede nelle foto della facciata principale lato strada pubblica ma anche in questo caso si tratta di un immobile di tre vani, due quali sono consecutivi mentre al terzo si arriva solo passando per la cucina ed è un immobile che ha un solo bagno;
la superficie utile dei quattro vani (cucina compresa) è 103 mq. mentre il terrazzo ha una superficie lorda di 85 mq.. Anche in questo caso le contenute dimensioni utili complessive inducono la Corte ad escludere le caratteristiche di “signorilità” ai fini dell'assegnazione della relativa categoria catastale.
In conclusione, l'atto impugnato deve essere annullato e devono essere confermate la categoria, la classe e la rendita riportate nella DOCFA.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia tributaria di primo grado, sezione 27, in composizione collegiale, accoglie il ricorso ed annulla l'atto impugnato. Condanna l'Ufficio al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite che liquida in euro 3.000,00 euro per compensi, oltre rimborso spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVa come per legge.
Napoli, 12 gennaio 2026
Il Giudice est. Il Presidente
(dott. Pietro Lupi) (dott.ssa Antonietta Scrima)