Sentenza n. 57/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIENA Sezione 1, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
EM PAOLO, Giudice monocratico in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 209/2025 depositato il 04/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Siena - Viale Europa N. 69 53100 Siena SI
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25134002655 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2025
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25134002655 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 32/2026 depositato il 10/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 11 marzo 2025, veniva stipulato un atto di compravendita (rep. 146.410/26278) tra la società Società_1 SP (locatore) e la Società_2 RL (utilizzatore). L'atto, rogato dal Notaio Dott. Ricorrente_1, aveva ad oggetto il riscatto anticipato di un immobile strumentale sito in Poggibonsi, già oggetto di contratto di locazione finanziaria n. LI217256.
In sede di registrazione (avvenuta il 17/03/2025 al n. 578 serie 1T), il notaio rogante applicava le imposte d'atto in misura fissa, invocando il regime agevolativo di cui all'art. 35, comma 10-ter.1 del D.L. 223/2006, interpretato dall'art. 1, comma 15 della L. 220/2010.
L'Agenzia delle Entrate di Siena notificava in data 13/5/2025 l'avviso di liquidazione impugnato, recuperando le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) in misura proporzionale (totale € 4.464,00).
Secondo l'Ufficio, l'operazione non configurerebbe un "riscatto" bensì una "risoluzione anticipata" seguita da compravendita, privando l'atto della copertura agevolativa.
Il ricorrente impugnava l'atto deducendo l'erronea interpretazione della volontà negoziale e della normativa di riferimento, evidenziando che l'estinzione anticipata del rapporto di leasing era finalizzata unicamente al trasferimento della proprietà tramite opzione di riscatto.
L'Ufficio si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso e ribadendo la natura eccezionale delle norme agevolative, soggette a interpretazione restrittiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

lltema centrale del contendere risiede nell'interpretazione giuridica della sequenza negoziale intercorsa tra la società locatrice e l'utilizzatrice.
L'Ufficio resistente fonda il proprio recupero su una lettura rigorosamente formale del testo negoziale.
Secondo l'Agenzia, l'art. 2 dell'atto notarile – laddove si menziona la volontà di "estinguere anticipatamente" il contratto di leasing” – sancirebbe il venir meno del vincolo finanziario prima del trasferimento della proprietà.
In quest'ottica, il successivo passaggio di proprietà non sarebbe più l'effetto dell'esercizio dell'opzione di riscatto (presupposto per le imposte fisse), ma una compravendita autonoma tra soggetti terzi, priva della copertura agevolativa.
Tale approccio si rifà al principio di stretta interpretazione delle norme di favore, che impedirebbe di estendere l'agevolazione a fattispecie che non rispettino la cronologia letterale prevista dal legislatore.
Di contro, la parte ricorrente invoca l'applicazione dell'art. 20 del D.P.R. 131/1986, sostenendo la necessità di indagare la causa reale dell'atto.
Si osserva che l'estinzione anticipata non è fine a sè stessa, ma è l'unico strumento tecnico per consentire il riscatto prima del termine naturale: il nesso funzionale tra il versamento del "prezzo" (calcolato come somma dei canoni residui e del prezzo di riscatto) e l'immediato trasferimento della proprietà dimostrerebbe l'unitarietà dell'operazione.
Si ritiene in questa sede di dover aderire alla prospettiva proposta dal ricorrente per le seguenti ragioni.
In primo luogo per una interpretazione logico-sistematica.
Vale a dire, sebbene la lettera del contratto parli di "estinzione", tale termine deve essere letto in combinato disposto con le premesse (lettere c e d) e con le clausole sul prezzo: apparirà così evidente che le parti non hanno voluto risolvere il rapporto di leasing per poi stipulare un nuovo contratto di vendita, bensì hanno inteso anticipare gli effetti finali del leasing stesso.
Dividere l'operazione in due momenti autonomi (risoluzione e poi vendita) appare una forzatura logica che tradisce la volontà negoziale espressa dalle parti che hanno dato vita al negozio.
Ancora, è proprio la ratio dell'art. 35 comma 10-ter.1 del DL 4 luglio 2006, n. 223 che ha inteso favorire il consolidamento della proprietà in capo all'utilizzatore del leasing per evitare doppie imposizioni proporzionali sul medesimo bene economico.
Negare l'agevolazione solo perché il riscatto avviene anticipatamente significherebbe introdurre un requisito temporale non previsto dalla norma, penalizzando ingiustificatamente l'impresa che decide di investire anticipatamente nel riscatto del cespite.
Di più, l'orientamento prevalente (su tutte cfr. sentenza n. 331 del 30 luglio 2025 della Corte di Giustizia
Tributaria di I Grado di Ancona) sottolinea che il "riscatto" è una categoria giuridica che ricomprende ogni acquisizione della proprietà da parte dell'utilizzatore in virtù del contratto di locazione finanziaria e la circostanza che l'atto sia formalmente intitolato "compravendita" non muta la sostanza dell'esercizio di un'opzione d'acquisto derivante dal leasing originario.
Inoltre, la scelta del contribuente di optare per la via fiscalmente meno onerosa (riscatto anticipato invece che cessione del contratto) rientra pienamente nella libertà di iniziativa economica e non costituisce abuso del diritto ex art. 10-bis L. 212/2000 in assenza di prove sulla simulazione dell'atto.
In conclusione, l'operazione deve essere riqualificata come un unico negozio complesso finalizzato al riscatto anticipato e ne consegue la spettanza delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, con il conseguente annullamento dell'avviso di liquidazione impugnato.

P.Q.M.

La Corte in composizione monocratica accoglie il ricorso e annulla l'avviso di liquidazione;
spese compensate.