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Sentenza 27 febbraio 2026
Sentenza 27 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Salerno, sez. VIII, sentenza 27/02/2026, n. 1012 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Salerno |
| Numero : | 1012 |
| Data del deposito : | 27 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 1012/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 8, riunita in udienza il 26/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
PEZZA SERGIO, Giudice monocratico in data 26/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 4393/2025 depositato il 18/09/2025
proposto da
Ricorrente_1 Telefono_1 Telefono_2 CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Scafati - Piazza Municipio 1 84018 Scafati SA
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 10132 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 786/2026 depositato il
26/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L' Ing. Ricorrente_1,difensore di sè stesso,impugna un avviso di accertamento IMU relativo all'anno d'imposta 2020, con cui il Comune di Scafati gli contesta un parziale versamento dell'im= posta su un terreno di sua proprietà e gli chiede pertanto di versare la somma di euro 1.396,00,oltre accessori per un totale di euro 1.996,63.
Il fondo, esteso circa 1.581 mq e situato in località “Lo Porto” nel Comune di Scafati, è censito come seminativo irriguo. Tuttavia, ai fini IMU, il Comune lo ha qualificato come area edificabile, attribuen= dogli un valore venale di 97,30 euro al metro quadrato, ritenuto dal ricorrente del tutto sproporzio= nato rispetto alla reale situazione urbanistica e di mercato.
Il ricorrente ricostruisce innanzitutto il quadro normativo di riferimento,e richiama il Regolamento IMU comunale, secondo cui la base imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto di molteplici fattori: indice di edificabilità, desti= nazione d'uso, caratteristiche del terreno, posizione, condizioni di mercato e prezzi medi di aree analoghe.Applicando tali criteri al caso concreto, il ricorrente sostiene che il terreno non abbia, in realtà, una concreta e attuale edificabilità. Dal certificato di destinazione urbanistica emerge infatti che l'area ricade in parte in zona D4
(a destinazione produttiva) e in parte in “strade di progetto”. Quest'ultima porzione, essendo soggetta a vincolo espropriativo non reiterato nei termini di legge, sarebbe divenuta “zona bianca”,con forti limitazioni edificatorie. Anche la zona D4, inoltre, è subordinata all'approvazione di un Piano per gli Insediamenti
Produttivi (P.I.P.), la cui attuazione è condizionata all'esaurimento di altro P.I.P. già esistente e tuttora non completato. In sostanza, secondo il ricorrente, il terreno sarebbe allo stato utilizzabile solo per fini agricoli;
egli richiama anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Sezioni Unite, sentenza n. 25506/2006), che distingue tra mera aspettativa di edificabilità e concreta potenzialità edificatoria, chiarendo che la qualifica= zione urbanistica non implica automaticamente un valore elevato, ma richiede una valutazione in concreto dell'effettiva possibilità di edificare.
A sostegno della tesi difensiva, il ricorrente allega diversi atti di compravendita di terreni confinanti o situati nelle immediate vicinanze, ceduti nel marzo 2024 alla società Società_1 di San Marzano di Società_2 S.P.A. a prezzi compresi tra circa 24 e 33 euro al metro quadrato. Tali prezzi, secondo il ricorrente, sarebbero veritieri e non sottostimati, in quanto collegati a contratti di sviluppo con INVITALIA, che richiedono la dimostrazione documentale dei costi effettivamente sostenuti. Ulteriori elementi comparativi vengono tratti da procedure espropriative e assegnazioni di lotti in aree P.I.P. di Comuni limitrofi, dove i valori riconosciuti ai proprietari si aggirerebbero intorno ai 25 euro al metro quadrato. Anche una perizia giurata redatta ai fini della rideterminazione del valore fiscale del terreno stima il fondo in circa 28 euro al metro quadrato, considerando le criticità oggettive: accesso difficoltoso, rischio idrogeologico, assenza di urbanizzazioni primarie, forma allungata e scarsa autonomia funzionale del lotto.
AG eccepisce inoltre:Violazione del principio del contraddittorio preventivo (art.
6-bis dello Statuto del
Contribuente): il Comune avrebbe emesso l'avviso senza attivare alcun confronto preventivo con il contribuente, nonostante precedenti istanze relative ad annualità precedenti.
Difetto di motivazione: l'atto non spiegherebbe il metodo utilizzato per determinare il valore di 97,30 €/mq, né giustificherebbe l'aumento rispetto all'anno precedente (da 90 a 97,30 €/mq), né richiamerebbe una delibera di Giunta che abbia fissato valori di riferimento per il 2020.
Difetto di sottoscrizione: si contesta la mancata allegazione del decreto sindacale di nomina del funzionario responsabile, impedendo la verifica della legittimazione alla firma dell'atto.
Erroneità nel merito della pretesa tributaria: il valore attribuito sarebbe nettamente superiore ai prezzi di mercato e ai valori riconosciuti in sede di esproprio nelle medesime aree, senza adeguata giustificazione.
AG chiede quindi in via pregiudiziale la dichiarazione di nullità dell'avviso per vizi formali e procedurali e, nel merito, il suo annullamento per illegittimità e infondatezza,con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Radicatasi la lite si costituisce il Comune di Scafati ed eccepisce l'inammissibilità o irricevibilità del ricorso per tardività, ai sensi dell'art. 21 del D.Lgs. 546/1992. Sostiene che spetti al ricorrente dimostrare la data di ricezione dell'atto impugnato e quindi la tempestività dell'impugnazione entro 60 giorni. In mancanza di tale prova, il ricorso sarebbe inammissibile e l'atto definitivo. La tardività, si evidenzia, è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.Nel merito, il Comune contesta tutte le censure sollevate dal ricorrente.
Quanto alla presunta violazione del contraddittorio preventivo (art.
6-bis dello Statuto del Contri= buente),
l'ente afferma che l'IMU è un tributo locale non armonizzato con il diritto UE e che,secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale per tali tributi, salvo espressa previsione normativa. Inoltre, richiama il decreto ministeriale del 24 aprile 2024 sugli atti automatizzati, sostenendo che l'avviso IMU, basato su dati catastali e urbanistici, rientrerebbe tra gli atti per i quali il contraddittorio non è obbligatorio. In ogni caso, il ricorrente non avrebbe dimostrato quali concreti elementi avrebbe potuto far valere in sede preventiva tali da modificare l'esito dell'accertamento.
In ordine al difetto di motivazione, il Comune sostiene che l'avviso sia adeguatamente motivato, in quanto indica la base normativa (Regolamento IMU), i criteri di valutazione, la classificazione urbani= stica dell'area, il valore venale attribuito, l'aliquota e l'imposta dovuta. Secondo la giurisprudenza di legittimità,
è sufficiente che l'atto consenta al contribuente di comprendere la pretesa e di difendersi, senza necessità di una motivazione tecnica dettagliata o dell'allegazione delle delibere comunali, trattandosi di atti generali soggetti a pubblicità legale.
Quanto al dedotto difetto di sottoscrizione, il Comune richiama la normativa che consente, per gli atti prodotti da sistemi automatizzati, la sostituzione della firma autografa con l'indicazione a stampa del nominativo del funzionario responsabile. Non vi sarebbe alcun obbligo di allegare il provvedi= mento di nomina o delega;
pertanto, la semplice mancata allegazione del decreto sindacale non comporterebbe nullità dell'atto.
Con riferimento alla documentazione prodotta dal ricorrente (atti di compravendita, perizia giurata, decreti di esproprio), il Comune ne contesta la rilevanza probatoria. Le compravendite del 2024 sarebbero avvenute nell'ambito di specifiche operazioni industriali con finanziamenti pubblici e, comunque, temporalmente distanti dall'anno d'imposta 2020; pertanto, non rappresentative del valore ordinario di mercato. La perizia sarebbe stata redatta per finalità fiscali diverse (affranca= mento plusvalenze) e con criteri non coincidenti con quelli IMU. I decreti di esproprio, infine, risponderebbero a logiche pubblicistiche e a criteri indennitari differenti dal valore venale in comune commercio. Il Comune ribadisce quindi la congruità del valore di 97,30 euro/mq, determinato sulla base dei criteri normativi e delle caratteristiche urbanistiche e potenzialità edificatorie dell'area.In conclusione, il Comune chiede il rigetto integrale del ricorso;
la conferma dell'avviso di accertamento IMU 2020; la condanna del ricorrente alle spese di lite.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre osservare che il provvedimento impugnato reca la data del 24 luglio 2025 e che il ricorso risulta notificato in data 18 settembre 2025. Sicchè,tenuto conto anche della sospen= sione dei termini nel periodo feriale, il ricorso è senz'altro tempestivo.
Le contestazioni formali sollevate dal ricorrente appaiono tutte destituite di fondamento. Non vi è alcun serio dubbio in ordine alla provenienza dell'atto e comunque la firma a stampa del dr. Nominativo_2 è idonea e sufficiente per la sua validità. La motivazione è adeguata, secondo i principi stabiliti dalla Suprema Corte richiamati dal Comune resistente (vedasi in particolare Cass. ordinanza n.6259 del 9 marzo 2025). Del pari non vi era alcun obbligo di contraddittorio preventivo non trattandosi di tributi “armonizzati”.
Il problema allora è di merito poiché il contribuente ha prodotto una serie di atti di compravendita ed espropriazione,nonchè una consulenza di parte, in grado di superare la presunzione di correttezza dei valori stabiliti dal Comune;
tale consulenza -a firma del Geom. Nominativo_3- è certamente utilizzabile per la decisione e deve essere valutata assieme agli altri elementi offerti dal ricorrente. Il Comune,dal canto suo,non ha contraddetto in modo efficace -per esempio con una propria consulenza- le avverse deduzioni. Pertanto il ricorso può essere accolto limitatamente alla richiesta di rideterminare il valore del suolo,che dovrà essere valutato in ragione di euro 28,00 al mq, tenuto conto della produzione del ricorrente, valutata secondo equità.
La parziale reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensa= zione delle spese.
P.Q.M.
IL GIUDICE TRIBUTARIO accoglie parzialmente il ricorso e per l'effetto ridetermina in euro 28,00 al mq. il valore dei suoli indicati nel ricorso,della estensione complessiva di mq. 1.581,00.Rigetta nel resto.Spese interamente compensate. Salerno 26 febbraio 2026 IL GIUDICE (dr.Sergio Pezza)
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 8, riunita in udienza il 26/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
PEZZA SERGIO, Giudice monocratico in data 26/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 4393/2025 depositato il 18/09/2025
proposto da
Ricorrente_1 Telefono_1 Telefono_2 CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Scafati - Piazza Municipio 1 84018 Scafati SA
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 10132 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 786/2026 depositato il
26/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L' Ing. Ricorrente_1,difensore di sè stesso,impugna un avviso di accertamento IMU relativo all'anno d'imposta 2020, con cui il Comune di Scafati gli contesta un parziale versamento dell'im= posta su un terreno di sua proprietà e gli chiede pertanto di versare la somma di euro 1.396,00,oltre accessori per un totale di euro 1.996,63.
Il fondo, esteso circa 1.581 mq e situato in località “Lo Porto” nel Comune di Scafati, è censito come seminativo irriguo. Tuttavia, ai fini IMU, il Comune lo ha qualificato come area edificabile, attribuen= dogli un valore venale di 97,30 euro al metro quadrato, ritenuto dal ricorrente del tutto sproporzio= nato rispetto alla reale situazione urbanistica e di mercato.
Il ricorrente ricostruisce innanzitutto il quadro normativo di riferimento,e richiama il Regolamento IMU comunale, secondo cui la base imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto di molteplici fattori: indice di edificabilità, desti= nazione d'uso, caratteristiche del terreno, posizione, condizioni di mercato e prezzi medi di aree analoghe.Applicando tali criteri al caso concreto, il ricorrente sostiene che il terreno non abbia, in realtà, una concreta e attuale edificabilità. Dal certificato di destinazione urbanistica emerge infatti che l'area ricade in parte in zona D4
(a destinazione produttiva) e in parte in “strade di progetto”. Quest'ultima porzione, essendo soggetta a vincolo espropriativo non reiterato nei termini di legge, sarebbe divenuta “zona bianca”,con forti limitazioni edificatorie. Anche la zona D4, inoltre, è subordinata all'approvazione di un Piano per gli Insediamenti
Produttivi (P.I.P.), la cui attuazione è condizionata all'esaurimento di altro P.I.P. già esistente e tuttora non completato. In sostanza, secondo il ricorrente, il terreno sarebbe allo stato utilizzabile solo per fini agricoli;
egli richiama anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Sezioni Unite, sentenza n. 25506/2006), che distingue tra mera aspettativa di edificabilità e concreta potenzialità edificatoria, chiarendo che la qualifica= zione urbanistica non implica automaticamente un valore elevato, ma richiede una valutazione in concreto dell'effettiva possibilità di edificare.
A sostegno della tesi difensiva, il ricorrente allega diversi atti di compravendita di terreni confinanti o situati nelle immediate vicinanze, ceduti nel marzo 2024 alla società Società_1 di San Marzano di Società_2 S.P.A. a prezzi compresi tra circa 24 e 33 euro al metro quadrato. Tali prezzi, secondo il ricorrente, sarebbero veritieri e non sottostimati, in quanto collegati a contratti di sviluppo con INVITALIA, che richiedono la dimostrazione documentale dei costi effettivamente sostenuti. Ulteriori elementi comparativi vengono tratti da procedure espropriative e assegnazioni di lotti in aree P.I.P. di Comuni limitrofi, dove i valori riconosciuti ai proprietari si aggirerebbero intorno ai 25 euro al metro quadrato. Anche una perizia giurata redatta ai fini della rideterminazione del valore fiscale del terreno stima il fondo in circa 28 euro al metro quadrato, considerando le criticità oggettive: accesso difficoltoso, rischio idrogeologico, assenza di urbanizzazioni primarie, forma allungata e scarsa autonomia funzionale del lotto.
AG eccepisce inoltre:Violazione del principio del contraddittorio preventivo (art.
6-bis dello Statuto del
Contribuente): il Comune avrebbe emesso l'avviso senza attivare alcun confronto preventivo con il contribuente, nonostante precedenti istanze relative ad annualità precedenti.
Difetto di motivazione: l'atto non spiegherebbe il metodo utilizzato per determinare il valore di 97,30 €/mq, né giustificherebbe l'aumento rispetto all'anno precedente (da 90 a 97,30 €/mq), né richiamerebbe una delibera di Giunta che abbia fissato valori di riferimento per il 2020.
Difetto di sottoscrizione: si contesta la mancata allegazione del decreto sindacale di nomina del funzionario responsabile, impedendo la verifica della legittimazione alla firma dell'atto.
Erroneità nel merito della pretesa tributaria: il valore attribuito sarebbe nettamente superiore ai prezzi di mercato e ai valori riconosciuti in sede di esproprio nelle medesime aree, senza adeguata giustificazione.
AG chiede quindi in via pregiudiziale la dichiarazione di nullità dell'avviso per vizi formali e procedurali e, nel merito, il suo annullamento per illegittimità e infondatezza,con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Radicatasi la lite si costituisce il Comune di Scafati ed eccepisce l'inammissibilità o irricevibilità del ricorso per tardività, ai sensi dell'art. 21 del D.Lgs. 546/1992. Sostiene che spetti al ricorrente dimostrare la data di ricezione dell'atto impugnato e quindi la tempestività dell'impugnazione entro 60 giorni. In mancanza di tale prova, il ricorso sarebbe inammissibile e l'atto definitivo. La tardività, si evidenzia, è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.Nel merito, il Comune contesta tutte le censure sollevate dal ricorrente.
Quanto alla presunta violazione del contraddittorio preventivo (art.
6-bis dello Statuto del Contri= buente),
l'ente afferma che l'IMU è un tributo locale non armonizzato con il diritto UE e che,secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale per tali tributi, salvo espressa previsione normativa. Inoltre, richiama il decreto ministeriale del 24 aprile 2024 sugli atti automatizzati, sostenendo che l'avviso IMU, basato su dati catastali e urbanistici, rientrerebbe tra gli atti per i quali il contraddittorio non è obbligatorio. In ogni caso, il ricorrente non avrebbe dimostrato quali concreti elementi avrebbe potuto far valere in sede preventiva tali da modificare l'esito dell'accertamento.
In ordine al difetto di motivazione, il Comune sostiene che l'avviso sia adeguatamente motivato, in quanto indica la base normativa (Regolamento IMU), i criteri di valutazione, la classificazione urbani= stica dell'area, il valore venale attribuito, l'aliquota e l'imposta dovuta. Secondo la giurisprudenza di legittimità,
è sufficiente che l'atto consenta al contribuente di comprendere la pretesa e di difendersi, senza necessità di una motivazione tecnica dettagliata o dell'allegazione delle delibere comunali, trattandosi di atti generali soggetti a pubblicità legale.
Quanto al dedotto difetto di sottoscrizione, il Comune richiama la normativa che consente, per gli atti prodotti da sistemi automatizzati, la sostituzione della firma autografa con l'indicazione a stampa del nominativo del funzionario responsabile. Non vi sarebbe alcun obbligo di allegare il provvedi= mento di nomina o delega;
pertanto, la semplice mancata allegazione del decreto sindacale non comporterebbe nullità dell'atto.
Con riferimento alla documentazione prodotta dal ricorrente (atti di compravendita, perizia giurata, decreti di esproprio), il Comune ne contesta la rilevanza probatoria. Le compravendite del 2024 sarebbero avvenute nell'ambito di specifiche operazioni industriali con finanziamenti pubblici e, comunque, temporalmente distanti dall'anno d'imposta 2020; pertanto, non rappresentative del valore ordinario di mercato. La perizia sarebbe stata redatta per finalità fiscali diverse (affranca= mento plusvalenze) e con criteri non coincidenti con quelli IMU. I decreti di esproprio, infine, risponderebbero a logiche pubblicistiche e a criteri indennitari differenti dal valore venale in comune commercio. Il Comune ribadisce quindi la congruità del valore di 97,30 euro/mq, determinato sulla base dei criteri normativi e delle caratteristiche urbanistiche e potenzialità edificatorie dell'area.In conclusione, il Comune chiede il rigetto integrale del ricorso;
la conferma dell'avviso di accertamento IMU 2020; la condanna del ricorrente alle spese di lite.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre osservare che il provvedimento impugnato reca la data del 24 luglio 2025 e che il ricorso risulta notificato in data 18 settembre 2025. Sicchè,tenuto conto anche della sospen= sione dei termini nel periodo feriale, il ricorso è senz'altro tempestivo.
Le contestazioni formali sollevate dal ricorrente appaiono tutte destituite di fondamento. Non vi è alcun serio dubbio in ordine alla provenienza dell'atto e comunque la firma a stampa del dr. Nominativo_2 è idonea e sufficiente per la sua validità. La motivazione è adeguata, secondo i principi stabiliti dalla Suprema Corte richiamati dal Comune resistente (vedasi in particolare Cass. ordinanza n.6259 del 9 marzo 2025). Del pari non vi era alcun obbligo di contraddittorio preventivo non trattandosi di tributi “armonizzati”.
Il problema allora è di merito poiché il contribuente ha prodotto una serie di atti di compravendita ed espropriazione,nonchè una consulenza di parte, in grado di superare la presunzione di correttezza dei valori stabiliti dal Comune;
tale consulenza -a firma del Geom. Nominativo_3- è certamente utilizzabile per la decisione e deve essere valutata assieme agli altri elementi offerti dal ricorrente. Il Comune,dal canto suo,non ha contraddetto in modo efficace -per esempio con una propria consulenza- le avverse deduzioni. Pertanto il ricorso può essere accolto limitatamente alla richiesta di rideterminare il valore del suolo,che dovrà essere valutato in ragione di euro 28,00 al mq, tenuto conto della produzione del ricorrente, valutata secondo equità.
La parziale reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensa= zione delle spese.
P.Q.M.
IL GIUDICE TRIBUTARIO accoglie parzialmente il ricorso e per l'effetto ridetermina in euro 28,00 al mq. il valore dei suoli indicati nel ricorso,della estensione complessiva di mq. 1.581,00.Rigetta nel resto.Spese interamente compensate. Salerno 26 febbraio 2026 IL GIUDICE (dr.Sergio Pezza)