Sentenza n. 97/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 3, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
PLAISANT ANTONIO, Giudice monocratico in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 713/2025 depositato il 02/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cagliari
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 19L-12160 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 73/2026 depositato il 10/02/2026
Richieste delle parti:
Nell'interesse del ricorrente: Voglia il giudice annullare l'atto impugnato, con vittoria di spese.
Nell'interesse del Comune di Cagliari: Voglia il giudice rigettare il ricorso, con vittoria di spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso in epigrafe descritto il sig. Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento n. n. 19L-12160 IMU 2019, che il Comune di Cagliari gli aveva notificato in relazione a IMU dell'anno 2019 relativa ad aree di sua proprietà, site in zona urbanistica V2 Luogo_1.
Con articolate censure il ricorrente ha contestato la motivazione e il contenuto della valutazione attraverso la quale il Comune ha calcolato il valore delle aree e, conseguentemente, l'imposta.
Si è costituito in giudizio il Comune di Cagliari, chiedendo il rigetto del ricorso.
Fissata l'udienza, la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deve premettersi che la valutazione operata dal Comune si fonda sulla deliberazione del Consiglio comunale n.17/2011, con cui era stata approvata apposita consulenza tecnico-estimativa, redatta dall'ing.
Nom_1, recante apposita tabella dei valori delle aree comprese nell'intero territorio comunale, con quotazioni diversificate in base al regime urbanistico e alle differenti "zone di mercato" omogenee individuate nel territorio comunale, in ritenuta applicazione dei criteri sanciti dall'art. 5, comma 5, del d.Lgs. n. 504/1992, approvata a fini ICI e utilizzabile anche per l'IMU.
In particolare la metodologia utilizzata dal Comune è quella del valore di trasformazione, basata sull'indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico vigente, nonchè sulle differenti quotazioni di riferimento inividuate relativamente alle aree, rispettivamente, "già Urbanizzate” (suscettibili di immediata edificazione)
e “non urbanizzate”, per le quali l'edificazione presuppone l'approvazione di un apposito strumento attuativo.
In tale contesto, all'interno di un medesimo ambito, alla medesima destinazione corrisponde lo stesso indice di edificabilità territoriale per tutte le aree interessate, sino all'approvazione di un piano attuativo.
Ciò posto, le aree edificabili oggetto del presente giudizio sono comprese in zona omogenea ICI - V2 Piana di Luogo_1, con differente destinazione urbanistica, a seconda dei casi: - I.C . Intervento Coordinato – Q.N.

2. Luogo_2 – U.C.8.; - GA1 (2) Zone G in trasformazione – Q.N.

2. Luogo_2 – U.C.4.; - GT*/ GS Ex inceneritore Q.N.

2. Luogo_2 – U.C.7.; - GT Aree per attrezzature tecnologiche specializzate. Prescrizioni generali art. 29. - VIAB - Viabilità di Piano.
La definizione del valore imponibile dei suoli in esame è stata effettuata considerando l'edificabilità legale dell'area, elemento fondamentale ai fini dell'imposizione tributaria.
Tuttavia, come sottolineato dalla difesa di parte ricorrente, non specificamente disconosciuto da quella del Comune e corrispondente a fatto notorio, negli anni successivi all'approvazione della "Nom_2" sono emerse notevoli criticità nella presentazione dei necessari piani attuativi, anche in forza di vincoli conformativi e altre difficoltà di vario genere.
Nel caso ora in esame, dopo avere indicato nell'avviso di accertamento un valore di 111,41 €/mq. per le aree
G2, di € 16,00/mq. per le aree GIT e di € 93,10/mq. per le aree GA2., in sede di accertamento con adesione il Comune di Cagliari ha ridotto le proprie stime a 74 €/mq, per le aree GA2(1) e VIAB, 40 €/mq. per le aree
IC(1) e VIAB, 13 €/mq. per le aree GIT e GT(1), 70 €/mq. per le aree G2 e 1,80 €/mq. per le aree GI(2), ma la proposta non è stata accettata dal sig. Ricorrente_1.
Con il ricorso in esame quest'ultimo, anche sulla scorta di apposita consulenza tecnica di parte, ha quantificato in euro € 18,25/mq. il valore medio delle aree. La prospettazione di parte ricorrente è sostanzialmente fondata, con le precisazioni e nei termini di seguito esposti, non essendovi ragioni per discostarsi dai risultati della consulenza tecnica d'ufficio disposta da questa stessa Sezione, in composizione monocratica, nell'ambito del distinto giudizio sul ricorso RG. n.
370/2023, relativo a TASI del 2017 su aree (di altra proprietà) site nella medesima zona di riferimento e con caratteristiche simili a quelle ora in esame, ricorso che è stato, poi, deciso con sentenza 23 ottobre 2025,
n. 663, della quale si riportano di seguito le parti di maggiore interesse ai fini della presente controversia.
"Il CTU ha dapprima descritto la situazione dei luoghi osservando che i beni immobili oggetto della presente
C.T.U., sono ubicati in zona periferica del Comune di Cagliari, facenti parte della più ampia area denominata
“Luogo_2 – Luogo_1” localizzata e delimitata dalla S.S. 554, la S.S. 131 DIR e la piana di Luogo_1 (sul lato opposto della S.S. 131 DIR); tali aree sono caratterizzate dalla vicinanza di edifici pubblici... riportando le diverse Destinazioni Urbanistiche delle aree oggetto della presente consulenza" è emerso che le stesse ricadono parte "in ZONA C IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE SOTTOZONA IC (INTERVENTO
COORDINATO) all'interno dell'UNITÀ CARTOGRAFICA 8", parte "in ZONA G IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE, SOTTOZONE GT*/GS “Aree per attrezzature tecnologiche specializzate da riconvertire in Parco Urbano” all'interno dell'UNITÀ CARTOGRAFICA 7, nel QUADRO NORMATIVO QN02/1
“Luogo_2”; parte "in ZONA C IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE, SOTTOZONA IC (INTERVENTO COORDINATO) all'interno dell'UNITÀ CARTOGRAFICA 8", parte "in ZONA G IN AMBITO DI
TRASFORMAZIONE, SOTTOZONA GT (AREE PER ATTREZZATURE TECNOLOGICHE SPECIALIZZATE) all'interno dell'UNITÀ CARTOGRAFICA 9, nel QUADRO NORMATIVO QN02/1 “Luogo_2”; parte "in ZONA C IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE, SOTTOZONA IC (INTERVENTO COORDINATO), all'interno dell'UNITÀ CARTOGRAFICA 8, nel QUADRO NORMATIVO QN02/1 “Luogo_2”. Inoltre i fondi in discussione sono "disciplinati da altre prescrizioni come di seguito indicate:

1. Comune Censuario di Cagliari, Sezione C (Monserrato), Foglio Numero_11.1. Ambito di Paesaggio n°1 del vigente "Piano Paesaggistico Regionale 1° Ambito Omogeneo (Area Costiera)", approvato dalla Giunta Regionale con la Deliberazione n° 36/7 del 05.09.2006 e pubblicato sul B.U.R.A.S. del 08.09.2006". La citata sentenza ha evidenziato, inoltre, che, come osservato dal CTU, "trascorsi oltre venti anni dalla adozione del P.U.C., a seguito delle molteplici vicissitudini riportate, lo sviluppo edificatorio del comparto in oggetto non ha fatto registrare alcun avanzamento e permane nell'incertezza più assoluta, non essendo stato ancora completato l'iter degli studi e delle verifiche necessari in relazione alla vigente normativa. In particolare ancora non risulta che il Piano Urbanistico Comunale di Cagliari sia stato adeguato al Piano Paesaggistico Regionale. Con riferimento al caso in esame l'ing. Nom_3 ha ritenuto che non sia possibile applicare il metodo di stima per capitalizzazione dei redditi;
così pure non è applicabile il metodo di stima sulla base del valore di trasformazione poiché nell'intera zona non sono presenti edifici residenziali e quindi cubature al fine di poter determinare il valore dell'area da quello del bene trasformato e che il metodo più corretto di stima idoneo sia la stima sintetico comparativa. Con tale metodo i terreni edificabili si stimano, in pratica, in base al prezzo di mercato, per confronto diretto con altre aree simili oggetto di recente compravendita, per cui è necessario che vi sia un mercato attivo tale da soddisfare le esigenze e per il quale si conoscano i valori pagati per aree simili che abbiano le medesime condizioni intrinseche ed estrinseche. Gli immobili in esame fanno parte di una ampia area, delimitata per buona parte da strade statali, caratterizzata dalla presenza di alcuni edifici pubblici in prossimità delle suddetta strade, in genere sono aree prive di recinzione (ad eccezione di una porzione alberata), con presenza di vegetazione spontanea e di diversi cumuli di rifiuti vari depositati nel tempo., aree non oggetto di colture e all'occasione utilizzate anche a pascolo, per cui risultano superfici che non producono reddito. Il ctu ha dichiarato che, dopo aver effettuato attente indagini presso operatori economici specialisti nel settore immobiliare e presso imprenditori e tecnici professionisti, in modo da poter disporre di un ampio ventaglio di valutazioni immobiliari di riferimento a seguito di operazioni di compravendita avvenute negli ultimi anni o in periodo antecedente, ha preso atto che nel triennio antecedente l'anno 2017 non sono avvenute transazioni immobiliari di compravendita di aree edificabili aventi caratteristiche analoghe a quelle in questione. Andando a ritroso oltre il suddetto triennio, si sono rivenuti diversi atti di compravendita risalenti al periodo compreso tra gli anni 1998 e 2008, per terreni della U.C. 8 – IC con Destinazione Urbanistica di tipo residenziale, atti che corrispondono a quelli riportati nella Tabella A della perizia giurata del Geom. Nom_4 redatta nel maggio 2021 su incarico del ricorrente Nom_5 che sulla base di una ventina di atti, riporta un valore medio pari a 18,25 €/mq. La banca dati delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, pubblicato dalla Agenzia delle Entrate non riporta alcuna quotazione e con riferimento all'anno 2014, per il Comune di Cagliari, ricercando i valori venali degli immobili, è stata introdotta la zona/Fascia E5 – Suburbana/Luogo_2 – Luogo_1, imponendo la ricerca sulla destinazione residenziale, non vi sono quotazioni disponibili, e proseguendo la ricerca anche per gli anni successivi sino all'anno 2024, permane l'indisponibilità di quotazioni. Pertanto si conferma quanto precedentemente riportato, per cui il più probabile valore venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno 2017 da attribuire alle aree in questione, per le diverse Destinazioni Urbanistiche, è: ·IC – Volumetria residenziale – 18,25 €/mq; ·GA1 – Servizi per attrezzature pubblico / private – 1,80 €/mq.; ·GT*/GS – Attrezzature tecnologiche specializzate – 1,80 €/mq.; ·GT – Servizi per attrezzature tecnologiche specializzate – 1,80 €/mq. ·Viabilità di Piano – 1,80 €/mq.".
Pertanto il Giudice monocratico ha conclusivamente osservato che "Le conclusioni del ctu, frutto di attento studio ed ampiamente motivate sotto tutti i profili debbono essere condivise. L'ing. Nom_3 ha inoltre motivato il proprio dissenso sulla valutazione espressa dal geom Nom_4, già consulente di parte, in ordine alla valutazione di 18,25 €/mq, per le aree ricadenti nel “UC8 – 1C”, derivante da una ventina di operazioni di compravendita avvenute nell'arco temporale di un decennio (risalente agli anni 2000÷2010 circa), osservando correttamente che il perdurare della mancanza di transazioni e l'indubbia stagnazione del mercato non ne inficia la destinazione urbanistica con le relative possibili potenzialità edificatorie riportate nel certificato di destinazione urbanistica. Non si condividono le critiche alla consulenza tecnica d'ufficio, mai pervenute al ctu e che oggi il comune di Cagliari esprime in una memoria. L'ing. Nom_3 non ha apoditticamente fatto proprie le conclusioni della perizia Nom_4 ma ha spiegato dettagliatamente le ragioni della scelta del metodo, la non attualità della Nom_2 e non ha posto certo a sostegno- è fin troppo evidente- l'articolo dell'Unione Sarda- e fra l'altro da allora nulla si è fatto a Luogo_2!- né ha mai affermato che il concetto di edificabilità in concreto influisca sulla astratta possibilità di edificare ha solo correttamente precisato che la valutazione dell'area non può prescindere dalla effettiva possibilità di realizzare i manufatti in quel preciso determinato momento che nella specie corrisponde all'anno di imposta 2017. Ha spiegato il consulente l'inattualità con riferimento alle zone che qui interessano del metodo seguito nella Nom_2… è sufficiente rileggere i punti che qui interessano e che si riportano (nelle stime del 2003 e del 2010, il valore venale viene determinato con il metodo della stima del valore del bene trasformato (aree prive di cubature residenziali), anziché a giudizio dello scrivente, a seguito di ricerca di prezzi medi rilevati sul mercato conseguenti a operazioni di compra vendita di aree similari. Le aree in oggetto, facenti parte della U.C. 8 del QN2, sono caratterizzate da specifiche prescrizioni e limitazioni comunali e sovracomunali, che determinano anche in considerazione del tempo trascorso, una profonda incertezza sui tempi di ottenimento del bene trasformato e di conseguenza l'Ing. Nom_1 si pone nella condizione di determinazione del tempo occorrente affinché il bene possa essere trasformato, condizione difficilmente ipotizzabile nel 2010 alla luce di quanto avvenuto nel corso degli anni sino ad oggi. Il Consulente, a pag. 5 della Relazione del 2010, precisa che per l'integrazione “…si è dovuto tener conto della contrazione degli scambi e dell'allungamento dei tempi di vendita rilevati nell'ultimo anno, relativamente agli immobili edificati, nonché dell'attuale congiuntura economica e della notevole difficoltà di ottenere i prestiti bancari necessari per dare atto al processo di trasformazione delle aree edificabili. Tali aspetti influiscono negativamente sulla propensione al rischio d'investimento immobiliare…..rendendo necessaria una cospicua riduzione del valore dell'offerta qualora si voglia procedere ad una vendita in un tempo…..compatibile con le normali esigenze dell'imprenditore…”. Ancora, il Consulente, a pag. 9 della Relazione del 2010, precisa che “…in ambiti più periferici e compromessi…..ove in relazione ai lunghi tempi di trasformazione ….sia per le parcellizzazioni delle proprietà , sia per l'ampiezza degli ambiti di intervento unitari dettati dal PUC….che prevede edificazioni di consistenza complessiva tale da implicare interventi di lunga durata….”, “…per la zona omogenea V1 - Luogo_1 tali considerazioni assumono rilievo particolarmente grave e risultano imprescindibili per la determinazione del valore dei suoli, si è pertanto ritenuto di sviluppare la stima con riferimento a tempistiche di trasformazione edilizia delle aree più ampie, ipotizzando che il momento di inizio dell'attività imprenditoriale finalizzata al convenzionamento, preceda di 8 e 13 anni la stipula della convenzione, ….presupponendo pari a 15 e 20 anni la durata complessiva degli interventi edilizi previsti dallo strumento urbanistico vigente”.
Nel caso in esame non emergono motivi per discostarsi da questa ragionevole impostazione. Si evidenzia, inoltre, che le valutazioni sopra descritte trovano, nel caso ora in esame, conferma nella perizia di parte depositata in atti dal ricorrente, in altra perizia redatta dall'ing. Nom_6 (su incarico di altro giudice) relativamente a un complesso industriale compreso nella medesima zona di riferimento (doc. 3 prodotto dalla difesa del ricorrente) e nel fatto che su altre aree site in Loc. Luogo_3 – Luogo_2 il Comune di Cagliari ha sottoscritto un accordo conciliativo concordando sul valore unitario di 18,25 €/mq.
(per le aree con volumetria residenziale).
Ritiene, dunque, questo Giudice che susssistano elementi sufficienti -in parte trattida giudizi espressi su aree differenti ma pur sempre site nella stessa zona di riferimento e sottoposte ad analogo regime urbanistico- paesaggistico- per superare, nel caso in esame, la "presunzione probatoria" rappresentata dalla "
Nom_2", il che rende condivisibile la prospettazione di parte ricorrente, senza la necessità di procedere a nuova consulenza tecnica d'ufficio, anche per evidenti ragioni di economia processuale.
In conclusione, dunque, alla luce di quanto esposto, in accoglimento del ricorso, deve disporsi l'annullamento dell'atto impugnato e assegnare alle aree in discussione i valori indicati in dispositivo.
Le spese seguono la soccombenza, come da dispositivo.

P.Q.M.

il giudice della Corte tributaria di primo grado di Cagliari annulla l'atto impugnato e determina per l'anno di imposta 2019 i seguenti valori a fini IMU:
- IC – Volumetria residenziale – 18,25 €/mq;
- GA1 – Servizi per attrezzature pubblico / private – 1,80 €/mq;
- GT*/GS – Attrezzature tecnologiche specializzate – 1,80 €/mq;
- GT – Servizi per attrezzature tecnologiche specializzate – 1,80 €/mq;
- Viabilità di Piano – 1,80 €/mq.
Condanna il comune di Cagliari al pagamento delle spese processuali che liquida in favore del ricorrente in complessivi euro 1700,00 oltre accessori di legge.