Sentenza n. 1375/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 3, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
AR IN NG AR, Presidente
BI SALVATORE, Relatore
NIGRO PASQUALE, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 7400/2024 depositato il 13/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24032045858 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24032049256 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24032048258 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24032048159 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24032051252 REGISTRO 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Resistente (A.E.): Preliminarmente il rappresentante dell'Agenzia delle Entrate ribadisce che l'annullamento in autotutela degli atti impugnati è in corso di perfezionamento e pertanto insiste nella propria richiesta di dichiarazione di cessazione della materia del contendere con compensazione delle spese di lite.
Ricorrente: E' presente per parte ricorrente l'avv. Difensore_2 - in collegamento da remoto - il quale si oppone alla richiesta di cessazione della materia del contendere da parte dell'Ufficio ed insiste per l'accoglimento del ricorso non esistendo ancora un provvedimento di annullamento e/o sgravio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato il 13 Settembre 2024, il Sig. Ricorrente_1, codice fiscale CF_Ricorrente_1 e la società Ricorrente_2 s.r.l., codice fiscale P.IVA_1, in persona del presidente del consiglio di amministratore e legale rappresentante ing. Rappresentante_1, ricorrono avverso gli avvisi di liquidazione avviso N. 24032045858 notificato il 26 giugno 2024; avviso N. 24032049256 notificato il 16 agosto 2024; avviso N. 24032048258 notificato il 7 agosto 2024; avviso N. 24032048159 notificato il 7 agosto 2024; avviso
N. 24032051252 notificato il 28 agosto 2024, recante la somma di complessivi euro 413.210,00 e contro l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Catania.
I ricorrenti, a sostegno della nullità dell'atto impugnato, eccepiscono:
- Illegittimità per violazione dell'art. 1 della Tariffa, Parte 1, allegata al d.p.r. n. 131/1986 – Gli atti impugnati sono illegittimi in quanto liquidano l'imposta di registro dovuta per la costituzione del diritto di superficie nella misura del 15 per cento del corrispettivo prevista per i “trasferimenti di terreni agricoli” in luogo di quella del
9 per cento prevista per la “costituzione di diritti reali di godimento”
Gli avvisi di liquidazione impugnati applicano l'aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, mentre la fattispecie oggetto degli atti notarili riguarda la costituzione di un diritto reale di godimento (diritto di superficie), per la quale la normativa prevede l'aliquota del 9%. Tale distinzione è fondamentale, poiché la costituzione di un diritto di superficie non comporta il trasferimento della proprietà del terreno, ma solo la separazione tra la titolarità del fondo e quella della costruzione da edificare, come previsto dall'art. 952 c.c.
La Corte di Cassazione, con numerose sentenze (tra cui Cass. n. 3461/2021, n. 23489/2024, n. 16495/2003,
n. 22198/2019), ha costantemente affermato che agli atti costitutivi di diritti reali di godimento su terreni agricoli si applica l'aliquota del 9%. La motivazione degli avvisi impugnati si pone in contrasto con tali principi, ignorando l'orientamento consolidato della Suprema Corte. L'Agenzia delle Entrate ha modificato più volte la propria posizione in materia, passando dall'applicazione dell'aliquota del 15% (circolare 18/E del 2013) al riconoscimento dell'aliquota del 9% (risoluzione 4/E del
2021), per poi tornare alla tesi originaria con la risposta ad interpello n. 365/2023. Questa oscillazione interpretativa genera incertezza e contrasta con il principio di certezza del diritto.
La normativa distingue chiaramente tra atti traslativi della proprietà e atti costitutivi di diritti reali di godimento.
L'aliquota del 15% si applica esclusivamente ai trasferimenti di proprietà di terreni agricoli, mentre per la costituzione di diritti reali di godimento (come il diritto di superficie) si applica l'aliquota del 9%.
L'interpretazione estensiva proposta dall'Agenzia delle Entrate non trova riscontro né nella lettera della legge né nella giurisprudenza.
La costituzione del diritto di superficie non determina alcun effetto estintivo del diritto di proprietà in capo al concedente, che rimane proprietario del suolo. Il diritto di superficie attribuisce al superficiario la facoltà di edificare e mantenere la proprietà della costruzione, ma non trasferisce la proprietà del terreno.
Per i superiori motivi chiede la nullità dell'atto impugnato con vittoria di spese e compensi
Si costituisce in giudizio l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Catania, che con proprie controdeduzioni contesta le motivazioni del ricorso e conferma la legittimità del proprio operato.
Gli avvisi di liquidazione impugnati sono relativi, rispettivamente, a n. 5 contratti stipulati tra la società
Ricorrente_2 (parte concessionaria) e la parte concedente, con cui sono stati costituiti diritto di superficie su fondo rustico. L'imposta di registro è stata pagata, per ciascun atto, nella misura del 9% del corrispettivo pattuito. L'Ufficio, ritenendo applicabile l'imposta di registro nella diversa misura del 15%, ha chiesto l'importo differenziale. Le superiori circostanze sono pacifiche e oggetto del giudizio è la questione relativa alla misura dell'imposta di registro applicabile al caso di specie.
A dire di parte ricorrente, l'imposta di registro applicabile a tale tipologia di contratti sarebbe quella prevista dall'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al TUR, per gli atti costitutivi di diritti immobiliari di godimento e ciò sul presupposto che la misura del 15% applicata dall'Ufficio sarebbe applicabile solo in caso di trasferimento di terreni e non anche nel caso di costituzione di diritto di godimento su terreni. L'Ufficio non ritiene condivisibile la tesi avversaria ed evidenzia che, sulla questione, l'Agenzia delle Entrate si è già espressa con la risposta a interpello n. 365/2023.
Occorre specificare (come chiarito anche nelle precedenti Risoluzione n. 92/E del 22/06/2000 e Circolare
n. 18E del 29/05/2013) che ancorché nei periodi successivi al primo della predetta disposizione è contenuta la sola locuzione ''trasferimento'', è evidente che devono intendersi ricompresi in tale termine anche gli atti costitutivi di diritti reali di godimento, in quanto espressamente indicati nel primo periodo del comma in esame.
Ne consegue che, dovendo considerare la natura del bene oggetto del trasferimento o della costituzione di diritto reale, al caso di specie va applicata la misura del 15% trattandosi di terreno.
Per i suesposti motivi chiede il rigetto del ricorso con condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
In data 12 Gennaio 2026 il ricorrente deposita memorie.
In data 9 Febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Catania deposita memoria con la quale rinuncia alle difese spiegate in seno alle controdeduzioni e rappresenta di aver avviato l'iter per l'annullamento in autotutela degli atti emessi in forza della precedente risposta ad interpello e interpretazione della normativa. Si chiede, pertanto, che venga dichiarata cessata la materia del contendere e si insiste per la compensazione delle spese di lite, tenuto conto del fatto che soltanto recentemente si è consolidato l'orientamento giurisprudenziale contrastante con l'interpretazione della normativa prima fornita dall'amministrazione finanziaria e che soltanto in data 03/04/2025 è stata definitivamente emanata la
Risoluzione citata.
All'udienza del 11 Febbraio 2026 la causa viene trattata in pubblica udienza e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania, esaminati gli atti del procedimento, ritiene il ricorso fondato e, pertanto meritevole di accoglimento.
La questione oggetto di giudizio riguarda la corretta interpretazione dell'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell'Imposta di Registro), in relazione agli atti di costituzione di diritto di superficie su terreni agricoli. I ricorrenti hanno richiamato la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione
(tra cui Cass. 4 novembre 2003, n. 16495; Cass. 5 settembre 2019, n. 22198; Cass. 11 febbraio 2021, n.
3461; Cass. 2 settembre 2024, n. 23489; Cass. 22 ottobre 2024, n. 27293), secondo cui la costituzione di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie, non integra un trasferimento di proprietà, ma una compressione del diritto del proprietario, con conseguente applicazione dell'aliquota del 9% prevista dal primo periodo dell'art. 1 citato.
La difesa dell'Agenzia delle Entrate, inizialmente fondata su una diversa interpretazione, è stata successivamente superata dalla Risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025, con cui la stessa Amministrazione ha preso atto dell'orientamento consolidato della Suprema Corte, riconoscendo l'applicabilità dell'aliquota del 9% agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli.
Inoltre, la giurisprudenza di merito (CGT Lombardia, 11 ottobre 2023, n. 3038; CGT
Lecco, 16 gennaio 2023, n. 1; CGT Roma, 26 ottobre 2023, n. 12706; CGT Udine, 19 dicembre 2023, n.
214; CGT Palermo, 15 dicembre 2023, n. 2773) ha confermato che la costituzione del diritto di superficie non comporta trasferimento della proprietà del fondo, ma solo la separazione tra la titolarità del suolo e quella della costruzione, con conseguente applicazione dell'aliquota ridotta.
Nel caso di specie, la Corte osserva che la disciplina normativa e l'orientamento giurisprudenziale sopra richiamati risultano pienamente applicabili. La costituzione del diritto di superficie, ai sensi dell'art. 952 c.c., comporta la separazione tra la proprietà del suolo e quella della costruzione, senza che si verifichi un trasferimento della proprietà del terreno. Pertanto, l'atto in questione deve essere assoggettato all'aliquota del 9% prevista per gli atti costitutivi di diritti reali di godimento, e non a quella del 15% riservata ai trasferimenti di terreni agricoli.
La Corte rileva, inoltre, che la stessa Agenzia delle Entrate, con la citata Risoluzione n. 23/E/2025, ha riconosciuto la necessità di adeguarsi all'orientamento della Suprema Corte, invitando gli uffici locali ad abbandonare i contenziosi in essere e ad applicare l'aliquota del 9% agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli.
Alla luce delle superiori considerazioni, il ricorso è fondato e va accolto.
Sussistono giusti motivi, in considerazione della natura della controversia e della peculiarità delle questioni trattate, per disporre la compensazione per intero delle spese del giudizio tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla gli avvisi di liquidazione impugnati.
Spese compensate. Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della III Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di Primo
Grado di Catania il 11 Febbraio 2026.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
(Dott. Salvatore Panebianco) (Dott. Antonino Angelo Mari Matarazzo)