Sentenza n. 2763/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 11, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
NO PAOLO ANTONIO, Presidente
TI AL, AT
MAGRO RI BEATRICE, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 7054/2025 depositato il 31/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Ippolito Nievo 48 00198 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0730472 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 988/2026 depositato il
30/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri scritti.
Resistente/Appellato: si riporta ai propri scritti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente Ricorrente_1 con C.F. n.CF_Ricorrente_1, ha presentato ricorso contro l'Atto n.
2024RM0730472 - Avviso di accertamento catastale prot. n. 2024RM0726095 – Nuova determinazione di classamento e rendita catastale, emesso dall'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale – Territorio di Roma, notificato a mezzo PEC il 31/12/2024.
Con l'Avviso di accertamento catastale prot. n. 2024RM0726095 , l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale –
Territorio di Roma, rappresenta di aver modificato i dati di classamento e di rendita dell'unità immobiliare, intestata al ricorrente, ubicata nel Comune di Roma, in Indirizzo_1, p.6, distinta al
Daticatastali_1 del N.C.E.U.
Per effetto della suddetta modifica la situazione catastale dell'immobile in oggetto è stata variata da Categoria
A/2 –Classe 4 (abitazione di tipo civile) a Categoria A/1 – Classe 4 (abitazione di tipo signorile).
A fondamento del provvedimento impugnato l'Agenzia delle Entrate ha posto la seguente motivazione:
“Abitazione oggetto di divisione, fusione e diversa distribuzione degli spazi interni. La collocazione dell'immobile ricade al Indirizzo_1 (Luogo_1), quartiere di tipo signorile, caratterizzato dalla presenza di numerosi servizi, musei e punti di interesse storico ed artistico. Gli immobili che caratterizzano tale quadrante risultano essere non intensivi e di notevole garbo architettonico. Nello specifico il fabbricato risulta caratterizzato da una forma geometrica particolare, costituita da ampie strutture a sbalzo
(parallelepipedi) che fuoriescono lungo il prospetto principale, arricchendo tutta la valenza architettonica della struttura. L'u.i.u. in questione, è dotata di ampi vani, anche di superfici consistenti e di altezza superiore alla media (h=3.10), si completa di spaziosi ambienti esterni destinati a terrazzi. Risulta servita da due scale, una padronale ed una di servizio. Pertanto, alla luce delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche evidenziate (superiori a quelle delle civili abitazioni e proprie delle abitazioni di tipo signorile), si ripristina il più congruo classamento in categoria A/1 di classe 4, anche in riferimento ad u.i.u. con caratteristiche similari presenti nel medesimo fabbricato. Si evidenzia, peraltro, che tale classamento era stato attribuito alle u.i.u. originarie, a seguito di revisione parziale della microzona 19, ai sensi dell'art. 1 comma 335 della legge
311/2004. Si convalida la consistenza proposta”.
Nell'Avviso di accertamento si precisa che la determinazione del nuovo classamento e della relativa rendita catastale è stata effettuata sulla base di metodologie comparative. L'Agenzia delle Entrate evidenzia, in particolare, che il nuovo classamento attribuito all'unità immobiliare indicata risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, identificate con i subalterni Daticatastali_2, Daticatastali_3 e Daticatastali_3.
La parte ricorrente con il proprio ricorso afferma che, la modifica dei dati di classamento e di rendita catastale dell'immobile in oggetto, operata con il provvedimento sopra menzionato, è radicalmente viziata, in quanto fondata su una valutazione dei fatti e dei presupposti del tutto errata e caratterizzata da un evidente difetto di istruttoria. L'Ufficio delle Entrate ha operato la suddetta variazione trascurando completamente di considerare la disciplina con la quale vengono individuate le caratteristiche per la qualificazione di un immobile come abitazione di lusso.
Il ricorrente eccepisce i seguenti motivi di contestazione:

1. illegittimità dell'atto impugnato per violazione e/o falsa applicazione del Decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 4 dicembre 1961 e del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 recanti le caratteristiche delle abitazioni di lusso. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e difetto di motivazione;

2. illegittimità dell'atto impugnato per errata valutazione dei fatti e dei presupposti, difetto di istruttoria e disparità di trattamento.
Si costituiva in giudizio l' Agenzia Delle Entrate Ufficio Provinciale Di Roma Territorio, il quale Ente, contesta tutto quanto ex-adverso affermato da parte ricorrente ritenendo valido il proprio operato richiedendo il rigetto del ricorso.
In data 27/01/2026 la causa era trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato.
Questa Corte tenuto conto della Relazione tecnica asseverata depositata in atti, avente ad oggetto l'«
Esame del fabbricato Sito in Roma, Indirizzo_1 e dell'appartamento identificato a N.C.E.U.
Daticatastali_1, ai fini di un corretto classamento catastale», analizza compiutamente sia le caratteristiche del fabbricato sia quelle dell'appartamento di proprietà del ricorrente, mettendo in evidenza l'insussistenza degli elementi, individuati dai Decreti del Ministero dei Lavori Pubblici del 4 dicembre
1961 e del 2 agosto 1969, per la qualificazione dell'unità immobiliare in termini di abitazione di lusso. Il
Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 4 dicembre 1961 “Determinazione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso”, applicabile al caso in esame in quanto il fabbricato è stato edificato prima del 1969, stabilisce che “sono considerate abitazioni di lusso:
1) le case costruite nelle aree destinate dal piano regolatore a ville signorili e parco privato;

2) le case circondate da giardino o parco o area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta e composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale con superficie utile complessiva superiore ai mq. 200, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte e scala;

3) le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre cinque caratteristiche fra quelle previste dalla tabella allegata al presente decreto.”
Per potersi considerare abitazione di lusso (e quindi per poter essere assimilato alle unità immobiliari di categoriaA/1) l'appartamento in oggetto dovrebbe rientrare negli immobili di cui ai precedenti punti 1 e 2 oppure presentareoltre 5 delle caratteristiche di pregio elencate nella Tabella allegata al decreto (richiamata al punto 3).
La Relazione asseverata acquisita dimostra, invece, che l'appartamento in esame non rientra negli immobili di cui ai punti 1 e 2 e presenta solo tre delle 16 caratteristiche elencate nella Tabella allegata al D.M. 4 dicembre 1961 e precisamente: la scala di servizio (caratteristica 4); l'impianto di condizionamento dell'aria
(caratteristica n. 15);la presenza di un terzo bagno (caratteristica n. 16). Difettano, invece, tutte le ulteriori caratteristiche previste dall'indicata Tabella, come messo chiaramente in evidenza nella Relazione tecnica prodotta. E' evidente, pertanto, che l'immobile non può essere considerato una abitazione di lusso. Anche facendo riferimento alle caratteristiche elencate nella Tabella allegata al Decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969 - invero inapplicabile al caso in esame in quanto riferito a fabbricati edificati dal
1969 in poi - la situazione resta invariata. Il Decreto in parola stabilisce, infatti, che la qualificazione di abitazione di lusso si deve attribuire in presenza di oltre 4 delle caratteristiche riportate nella relativa Tabella mentre nel caso di specie ne ricorrono solo 3, come pure messo in evidenza nella Relazione tecnica asseverata.
E' evidente che l'atto impugnato non risulta motivato considerando la specifica disciplina relativa degli immobili di pregio. Nell'avviso di accertamento catastale prot. n. 2024RM0726095 non vi è, infatti, alcun riferimento al D.M. del 4 dicembre 1961 né tantomeno al D.M. del 2 agosto 1969.
Questa Corte ritiene che la metodologia comparativa utilizzata dall'Agenzia delle Entrate, oltre a non poter sostituire la verifica circa la sussistenza dei presupposti normativi per la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso, nel caso in esame è stata applicata in maniera errata.
Infatti, proprio avendo riguardo a fabbricati ed unità immobiliari limitrofi con caratteristiche similari, emerge che il classamento corretto per l'immobile in oggetto è A/2 – Abitazione di tipo civile.
In particolare, come emerge chiaramente dalla mappa contenuta nella Relazione tecnica allegata, nessuno degli edifici collocati sulle particelle attigue ed antistanti a quella sulla quale insiste l'immobile del ricorrente
è considerato edificio di lusso. Nello specifico: la particella 76 non è considerato edificio di lusso;
la particella
77 non è considerato edificio di lusso;
la particella 164 non è considerato edificio di lusso;
la particella 73 non è considerato edificio di lusso in quanto vi sono appartamenti di categoria A2; la particella 182 non è considerato edificio di lusso.
Il classamento in categoria A/1 operato dall'Ufficio dell'Entrate sulla base della metodologia comparativa è, pertanto, viziato.
L'atto impugnato afferma che l'immobile in questione presenta soffitti con una altezza superiore alla media
(h=3.10). Anche questa definizione non risulta corretta in quanto, come da perizia asseverata, l'altezza media delle case degli anni '50 è tra i 3,0 m e i 3,20 m. I soffitti dell'appartamento in esame hanno un'altezza di 3,10 m da intradosso a estradosso, oggi ulteriormente ribassati per la presenza di controsoffitti, e non presentano stucchi di pregio né cassettoni in legno (ossia gli elementi inerenti i soffitti che caratterizzano gli immobili di lusso secondo la disciplina di riferimento richiamata al motivo precedente). Le ulteriori valutazioni operate dall'Agenzia delle Entrate nell'atto impugnato – nella specie il riferimento alla forma geometrica particolare del fabbricato e l'affermazione secondo la quale gli immobili che caratterizzano il quadrante considerato risultano essere non intensivi e di notevole garbo architettonico – non hanno alcuna rilevanza ai fini della qualificazione dell'immobile in termini di abitazione di categoria A/1. Si tratta, infatti, di valutazioni di natura puramente soggettiva, non riconducibili a nessuna delle caratteristiche delle abitazione di lusso per come puntualmente definite dalla disciplina di riferimento.
Questa Corte ritiene che l'immobile non presenta caratteri architettonici o di finitura che lo possano addurre ad una abitazione di lusso. L'appartamento presenta caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle abitazioni di tipo residenziale. Del tutto illegittimo risulta, pertanto, lo scostamento dalla categoria catastale A/2 operato con il provvedimento sopra menzionato. Per quanto sopra esposto il ricorso viene accolto e, per l' effetto, l'atto impugnato viene annullato. Le spese di lite vengono compensate per ragioni di opportunità.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'opposto accertamento. Spese compensate.
Così deciso in Roma, il 27 gennaio 2026.
IL GIUSICE EST. IL PRESIDENTE
RT IC PA NT
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