Sentenza n. 195/2026
Depositata il 16/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 8, riunita in udienza il 14/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
ERCOLANI GIORGIO, Presidente
LE BI, LA
SALVO MICHELE, Giudice
in data 14/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1582/2025 depositato il 04/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Pozzuolo Martesana - Via Martiri Della Liberazione 11 20060 Pozzuolo Martesana MI
Difeso da
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 66 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 64 IMU 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 21 IMU 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3757/2025 depositato il
17/10/2025
Richieste delle parti:
Come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 SRL presentava ricorso presso la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano contro il Comune di Pozzuolo Martesana (MI) in relazione agli avvisi di accertamento esecutivi n. 66 del 9.1.2025 relativo ad
IMU 2021, n. 64 del 9.1.2025 relativo ad IMU 2022, n. 21 del 9.1.2025 relativo ad IMU 2023. La parte ricorrente eccepiva il difetto di motivazione dei provvedimenti, in quanto gli avvisi non illustrerebbero la fondatezza del valore accertato di euro 3.100.000,00 sulla base dei criteri di cui all'art. 5, d. lgs. n. 504/1992, né spiegherebbero perché, sulla base dei criteri di cui all'art. 5, d. lgs. n. 504/1992, debba prevalere il valore di euro 3.100.000,00 rispetto alle valutazioni comunali contenute nella deliberazione n. 33 del 2008, richiamata negli stessi avvisi impugnati, ovvero rispetto al prezzo di acquisto/aggiudicazione dell'area di euro 2.325.000,00. A giudizio della ricorrente il valore dell'area, accertato dal Comune, di euro 3.100.000,00 non era supportato rispetto ai criteri di cui all'art. 5, d. lgs. n. 504/1992, che, per giurisprudenza costante, sono tassativi e vincolanti per il Comune (Cass., n. 26089/2024, ma anche Cass. n. 17248/2019). Nel merito, secondo la ricorrente. detto valore non era coerente né con il prezzo di acquisto dell'area di euro 2.325.000,00 né con le valutazioni comunali sulle aree edificabili, contenute nella deliberazione n. 33 del 2008, richiamata negli stessi avvisi impugnati, che indicavano, per le aree fabbricabili, valori di euro 131,66 (considerando un valore al mq di euro 263,32 e un indice di edificazione di 2,00 mc/mq, donde 131,66 pari a 263,32/2), rispetto ai valori al mctro quadro accertati dal Comune di euro 207,44 (dato da euro 3.100.000,00/14.944).
Nel merito la ricorrente rimarcava che “il valore della base d'asta giudiziale” (euro 3.100.000,00) non aveva incontrato il favore del mercato che aveva, infatti, attribuito all'area in questione un valore di euro
2.325.000,00, benché il prezzo di aggiudicazione dell'area fosse proprio il corrispettivo emerso ai pubblici incanti in totale trasparenza. Infine, la parte ricorrente deduceva a sostegno delle proprie ragioni una consulenza tecnica che si contrapponeva agli elaborati prodotti dal Comune, giungendo ad un valore di mercato dell'area di euro 2.170.000,00 (pari ad euro 145,21 a mc), definito verosimile.
In ordine all'omessa denuncia a fini IMU, con conseguente applicazione delle sanzioni, nel ricorso se ne deduceva l'infondatezza, poiché il contribuente aveva l'obbligo di presentare la dichiarazione solo in caso di sopravvenienza di elementi nuovi e rilevanti ai fini della tassazione IMU, da portare all'attenzione del
Comune. Elementi nuovi che, nel caso dell'area, si erano manifestati solo con l'ultimazione delle opere per due dei quattro fabbricati presenti sulle aree, e che Ricorrente_1 aveva prontamente comunicato al Comune, presentando apposita dichiarazione IMU. Prima di allora, aggiungeva la ricorrente, non sussisteva alcun obbligo dichiarativo per Ricorrente_1, sia perché l'area non aveva subito variazioni, come indicato nell'avviso di vendita prodotto dal Comune, ove si precisava che i lavori erano all'attualità sospesi;
sia perché le disposizioni di cui all'art. 37, comma 53, d. l. n. 223/2006, convertito nella l. n. 248/2006, a decorrere dall'anno 2007, avevano eliminato l'obbligo dichiarativo, in considerazione della circolazione e fruizione dei dati catastali da parte dei Comuni. Infatti, secondo la ricorrente, i dati, nel caso dell'area, erano certamente nella disponibilità del Comune, posto che l'area aveva mantenuto per anni identica natura, e condizione, circostanza non contestata dal Comune. Si costituiva in giudizio il Comune di Pozzolo Martesana, presentando le proprie controdeduzioni. In particolare la parte resistente procedeva ad una ricostruzione della vicenda nei seguenti termini. La società Ricorrente_1 srl ebbe ad acquistare a seguito di asta fallimentare la proprietà di un area fabbricabile con corpi di fabbrica in corso di costruzione per un prezzo (al ribasso per il II tentativo di vendita all'asta) per € 2.325.000,00
a fronte di un prezzo base pari ad € 3.100.000,00. Ai fini IMU, nonostante l'acquisto del titolo di proprietà la società Ricorrente_1 non solo non presentava la dovuta dichiarazione IMU, essendo l'immobile acquistato rilevante ai fini IMU come area edificabile, ma si asteneva da qualsivoglia versamento dell'IMU, così comportandosi come evasore totale. La società contribuente asseriva come i beni oggetto dell'aggiudicazione costituissero un complesso edilizio in corso di costruzione, accatastato in categoria F/3, e non un'area fabbricabile.
Secondo tale assunto, gli immobili (non ultimati e non accatastati e coe tali non qualificabili ai fini IMU come fabbricati,) dovevano invece considerarsi esenti dal pagamento dell'I.M.U..L'Ufficio Tributi ebbe a constatare che la normativa relativa all'esenzione IMU trovava applicazione per i fabbricati costruiti –e non in corso di costruzione –come definiti del c. 751 dell'art. 1 L. 160/2019. Si confermava pertanto l'impossibilità di riconoscere l'esenzione de qua per gli immobili non accatastati in cui era in corso un intervento edilizio. Per
l'ufficio comunale l'oggettività tributaria verteva, invece, su un'area edificabile il cui stato di avanzamento lavori era stato sospeso -come dichiarato dall'A.G. nella procedura esecutiva iscritta al ruolo 1637/2014 R.
G.E. -e da cui ne era conseguito un accatastamento in F3 da parte del perito incaricato dal Tribunale.
L'imposta doveva essere pertanto calcolata in osservanza a quanto disposto dal previgente art.5, comma
6 del D.Lgs. 504/1992 recepito integralmente dall' art.13 del D.L. n°201/2011 in vigenza IMU (oggi dalla legge 160/2019) che disponeva: “in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art.31, comma 1 lett.c), d),e) della legge 5 agosto 1978, n°457, la base imponibile è costituita dal valore venale dell'area la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art.2 senza considerare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”. Si era, quindi, proceduto negli avvisi di accertamento ad una rideterminazione della base imponibile uniformandosi all'unico elemento di valore riscontrabile, ovvero il valore determinato in sede giudiziale pari ad € 3.100.000,00 (in alleg.3). Al riguardo si era evidenziato che, in base all'avviso di vendita giudiziaria, ogni offerente doveva presentare
“L'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima, della documentazione ipotecaria e catastale e dell'avviso integrale di vendita”. Pertanto in ordini ai pretesi vizi di illegittimità avanzati dalla controparte il Comune osservava che nessun difetto di motivazione era riscontrabile in quanto gli avvisi di accertamento riportavano con precisione la ricostruzione della vicenda e le ragioni in fatto ed in diritto che avevano portato l'Ente territoriale ad effettuare la contestazione, consentendo al contribuente di poter esercitare in modo pieno il proprio diritto alla difesa. Con riguardo alla valutazione dell'immobile, a giudizio del Comune, la tesi di controparte, secondo cui il Comune ai fini della valutazione del suolo sarebbe vincolato ai valori tabellari di cui alla Delibera n.33 del 2008 o comunque al prezzo di acquisto, era priva di fondamento, perchè il riferimento al prezzo di base d'asta a seguito di stima nella procedura esecutiva costituiva un elemento di valutazione tale da disattendere i predetti parametri estimativi. Nelle more la convenzione di lottizzazione (nell'anno 2007 solo approvata) era stata attuata e completata, tant'è che il prodotto edilizio era stato accatastato nella seconda metà dell'anno 2023 con un evidente accrescimento del valore venale.
Era infatti consentito all'ente impositore di derogare ai c.d. valori tabellari, lì dove si fosse in presenza di elementi significativi come appunto il valore della base d'asta giudiziale, che costituisce notoriamente un prezzo calmierato in vista del raggiungimento della vendita giudiziale e della liquidazione del patrimonio esecutato. In ogni cas, ad ulteriore conforto alla congruità del valore di accertamento, il Comune produceva una perizia dell'Ufficio Tecnico comunale che, attraverso la metodologia del valore di trasformazione, aveva confermato la congruità del valore accertato in € 3.100.000,00. Quanto alla violazione dell'obbligo di presentazione della dichiarazione ICI, si faceva rilevare che l'obbligo era stato soppresso solo per i fabbricati accatastati in categoria reale con rendita attribuita, stante la determinazione della base imponibile secondo criteri fissi quali la categoria e la rendita catastale. Nel caso di specie il bene immobile era da considerarsi area edificabile, non essendo né un fabbricato ultimato, né un fabbricato utilizzato, né tantomeno un fabbricato accatastato. Contrariamente all'esposizioni della parte ricorrente, la dichiarazione IMU dei suoli edificatori non era mai venuta meno. Non sussisteva più l'obbligo dichiarativo solo per i fabbricati accatastati i cui dati erano fissi e riportati nelle risultanze del Catasto, mentre i valori delle aree edificabili, essendo da stabilire per ogni anno di imposizione alla data del 1° gennaio, in quanto collegate al valore venale in comune commercio e, quindi, ad un elemento mutevole dovevano essere oggetto di specifica dichiarazione. Nella fattispecie, quindi, vertendo la tassazione su aree edificabili, non vi era alcun esonero dalla presentazione della dichiarazione IMU, dal versamento dall'IMU come area edificabile e nessuna esenzione IMU si applicava ai fabbricati in corso di edificazione, come per le annualità oggetto di accertamento. Infine, quanto alla richiesta di determinazione della sanzione unica in continuazione prevista dall'art.12, comma 5 del D.Lgs
n.472/1997 il Comune si rimetteva alla rideterminazione della sanzione ad opera del Giudice adito.
La parte ricorrente depositava memoria in cui ribadiva le argomentazioni in fatto e diritto formulate nel ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene la Corte che il ricorso sia fondato solo parzialmente. Sulla dedotta carenza di motivazione degli avvisi di accertamento, la doglianza è infondata in quanto gli avvisi di accertamento esplicitano i criteri legali di cui all'art. 5, d.lgs. n. 504/1992 che hanno condotto alla determinazione del valore di € 3.100.000,00, le ragioni di prevalenza di detto valore rispetto ai parametri tabellari comunali (delibera n. 33/2008) e rispetto al prezzo di aggiudicazione in asta (€ 2.325.000,00) nonché il chiaro percorso estimativo seguito dall'Ufficio, idoneo a consentire pienamente l'esercizio del diritto di difesa. Nel merito si osserva che gli avvisi di accertamento esecutivi impugnati (n. 66/9.1.2025 per IMU 2021; n. 64/9.1.2025 per IMU 2022; n. 21/9.1.2025 per IMU
2023) recano, quale criterio di determinazione della base imponibile dell'area edificabile, il valore venale assunto in euro 3.100.000,00, corrispondente alla base d'asta giudiziale indicata nell'avviso di vendita. Il riferimento alla base d'asta costituisce un elemento significativo di mercato, idoneo a disattendere parametri tabellari e prezzo di acquisto. Inoltre la perizia dell'Ufficio Tecnico comunale, basata sul metodo del valore di trasformazione, conforta la congruità del valore accertato. La giurisprudenza di legittimità, richiamata negli atti del Comune, richiede che, ai fini IMU su aree edificabili, la determinazione del valore venale in comune commercio sia ancorata ai criteri tassativi di cui all'art. 5, d.lgs. n. 504/1992 (ubicazione, indice di edificabilità, destinazione, oneri di urbanizzazione, prezzi medi rilevati, ecc.) e che tali criteri siano esplicitamente richiamati e declinati nell'atto, con indicazione degli elementi fattuali che giustificano il valore assunto. La motivazione puntuale dei provvedimenti consente al contribuente di comprendere perché e come l'Ufficio sia pervenuto alla pretesa, in un'ottica di trasparenza e contraddittorio effettivo. La base d'asta rappresenta un dato del mercato sufficiente a giustificare il valore venale accertato, soprattutto perché collocata all'interno dei criteri legali e di un percorso estimativo analitico e verificabile, oltre che sostenuto da una perizia analitica e precisa di stima. Per quanto concerne la violazione dell'obbligo di presentazione della dichiarazione IMU la ricorrente sostiene che il compendio, accatastato F/3 (fabbricato in corso di costruzione), sarebbe esente da IMU sino all'ultimazione, non potendo qualificarsi come area edificabile. Il Comune deduce che, ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 (oggi art. 1, l. n. 160/2019) e dell'art. 13, d.l. n. 201/2011, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area o di interventi di costruzione/recupero, la base imponibile è costituita dal valore venale dell'area, senza considerare il fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori o di utilizzo del fabbricato. La tesi del Comune è condivisibile. La categoria F/3 denota uno stato di cantiere (fabbricato in corso di costruzione) privo di rendita;
sinché i lavori non siano ultimati (o il fabbricato non sia utilizzato), l'oggettività tributaria IMU si radica sull'area edificabile e la base imponibile è il valore venale dell'area stessa, con esclusione del fabbricato in corso d'opera. Non trova applicazione l'esenzione invocata per fabbricati ultimati o specifiche fattispecie agevolative;
né la mera categoria F/3 determina, di per sé, esenzione dall'IMU. Al riguardo la ricorrente eccepisce l'inesistenza dell'obbligo di dichiarazione
IMU, richiamando l'art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006 (abolizione dell'obbligo per la disponibilità dei dati catastali ai Comuni) e l'assenza di variazioni fino alla comunicazione dell'ultimazione di due fabbricati.
Tuttavia ll Comune correttamente evidenzia che l'esonero dichiarativo ha riguardato i fabbricati accatastati in categoria reale con rendita, mentre per le aree edificabili – il cui valore venale è mutevole e va determinato annualmente alla data del 1° gennaio – la dichiarazione permane. La doglianza si profila all'evidenza infondata. Per le aree edificabili, l'obbligo di dichiarazione IMU (ovvero la segnalazione degli elementi rilevanti ai fini dell'imposta) non è soppresso, attesa la natura variabile della base imponibile (valore venale) e la necessità di rappresentare all'ente impositore gli elementi, anche di fatto, che incidono sulla stima (stato dei lavori, indici, condizioni di mercato, atti di lottizzazione, ecc.). La disponibilità dei dati catastali non esaurisce né sostituisce gli adempimenti informativi del contribuente in presenza di immobili non ultimati/non censiti con rendita ovvero aree edificabili.
Quanto alle sanzioni, la evasione totale dei versamenti per le annualità accertate legittima l'irrogazione delle sanzioni, fermo restando che appare applicabile il principio di continuazione di cui all'art. 12, comma 5, d. lgs. n. 472/1997, con conseguente rideterminazione della sanzione in misura unica con aumento per la pluralità di violazioni della medesima indole e, quindi, per euro 50.000,00.
La Corte, quindi, accoglie parzialmente il ricorso, limitatamente all'importo della sanzione che determina in euro 50.000,00. Si procede alla compensazione delle spese in ragione del parziale accoglimento.

P.Q.M.

La Corte accoglie in parte il ricorso. Spese compensate.