Sentenza n. 72/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 1, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ZANIBONI MASSIMO, Presidente e Relatore DRAGONE ALBERTO, Giudice MANCA GIORGIO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 685/2025 depositato il 25/09/2025
proposto da
Azienda Regionale Per L'Edilizia Abitativa - 03077790925
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 - Difensore_3 CF_Difensore_3 -
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
C. E C. S.r.l. - 07057670726
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 034 381 2025 IMU 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 38/2026 depositato il 26/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente:
- nel merito, accertare e dichiarare l'insussistenza del presupposto per l'imposizione IMU in relazione ai fabbricati indicati nell'avviso di accertamento e per l'effetto annullare l'atto impositivo contro cui si ricorre, in quanto illegittimo per violazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, aggiornato alla legge di Stabilità 2014,per i motivi sopra esposti.
- Nella denegata ipotesi in cui le sopra riportate argomentazioni non dovessero essere interamente condivise, si chiede che venga ammessa CTU affinchè si chiarisca se gli immobili di AREA di cui all'avviso possiedono le caratteristiche peculiari degli alloggi sociali così come indicate nel DM 22 aprile 2008 (sulla falsariga di quanto riportato nella sentenza della CTR Puglia Sez. 23, pronunciata in data 21/01/2022, sull'appello n. 58/2021).
- Con ripetizione delle somme che fossero eventualmente coattivamente riscosse in pendenza di giudizio. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.

Resistente: Non costituito


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorso è presentato dall'Azienda Regionale per l'Edilizia Abitativa (A.R.E.A.) alla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Cagliari contro un avviso di accertamento esecutivo IMU 2023 emesso dalla C
& C Srl, concessionaria per il Comune di Dolianova. L'avviso richiede il pagamento di € 29.425,00 per omessa imposta, interessi, sanzioni e spese di notifica relativi a immobili di proprietà di A.R.E.A.

Argomentazioni principali:
1. Esenzione IMU per alloggi sociali: A.R.E.A. sostiene che gli immobili oggetto dell'avviso siano alloggi sociali, conformi ai requisiti del Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008 e della normativa regionale (L.R. n. 13/1989 e L.R. n. 22/2016). Gli alloggi sociali sono destinati a individui e nuclei familiari svantaggiati, con canoni di locazione calcolati in base alla capacità economica degli assegnatari.
2. Normativa e giurisprudenza: Il ricorso cita diverse leggi e sentenze che confermano l'esenzione IMU per gli alloggi sociali, tra cui il D.L. n. 201/2011, la Legge di Stabilità 2014, e pronunce della Corte di Cassazione e delle Corti di Giustizia Tributaria di Sardegna e altre regioni.
3. Richiesta di annullamento: A.R.E.A. chiede l'annullamento dell'avviso di accertamento per violazione della normativa vigente e, in caso di mancato accoglimento, la nomina di un consulente tecnico d'ufficio (CTU) per verificare la natura degli immobili come alloggi sociali.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e merita accoglimento. Oggetto del contendere, comune ad un copioso contenzioso che vede da un lato la ricorrente Azienda Regionale Per L'Edilizia Abitativa (di seguito AREA) e dall'altro numerosi comuni della Sardegna, è quello se spetti o meno l'esenzione totale da IMU in virtù del fatto che gli immobili oggetto di imposizione siano da considerare 'alloggi sociali' possedendo i requisiti di cui all'art. 2 del D.M. 22.4.2008 e quindi, ai sensi dell'art. 1 co. 707 della Legge n. 147/2013, assimilabili all'abitazione principale, che com'è noto, è esente IMU. Tale normativa infatti, modificando l'art. 13 del D.l. 201/2011, convertito nella Legge 214/2011 ha disposto dal 01.01.14 l'esenzione dall'IMU per l'abitazione principale (esclusi i fabbricati classati A/1, A/8 e A9), nonché per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggio sociale come definito dal D.M. Infrastrutture 22.04.08, che definisce l'alloggio sociale come l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in vocazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla possibilità di alloggi nel libero mercato. Gli immobili, oggetto di accertamento, osserva AREA, hanno natura di alloggio sociale, nel senso sopra riportato, atteso che gli stessi, in conformità alla normativa della Regione Sardegna (L.R. n. 13/89), sono regolarmente assegnati tramite decreto del Sindaco a nuclei familiari aventi diritto sulla base delle graduatorie appositamente stilate ed in quanto tali, certamente non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Dette unità immobiliari vengono regolarmente locate dal gestore ad un canone solidale in quanto fissato inderogabilmente dalla normativa regionale. Peraltro, afferma la ricorrente, tale destinazione è nota al Sindaco e all'Amministrazione Comunale, partecipando al procedimento di assegnazione di tali alloggi. Gli alloggi oggetto dell'accertamento impugnato soddisferebbero quindi alle condizioni: ¹1) di essere destinati ad uso residenziale;
2) svolgono la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari ²svantaggiati, non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato;
³3) sono stati costruiti con finanziamenti pubblici;
⁴4) la R.A.S. definisce i requisiti per l'assegnazione e la permanenza dell'alloggio sociale;
5) il canone di locazione è definito dalla R.A.S. in concertazione con l'A.N.C.I. regionale e in relazione alle capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle ⁵caratteristiche dell'alloggio ; ¹ sono destinati ad uso residenziale (co. 2): “l'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione dei concessionari e delle persone con loro conviventi”. L'elezione, da parte dell'aspirante assegnatario o dell'assegnatario, della residenza anagrafica e l'utilizzo dello stesso come dimora abituale rappresenta una conditio sine qua non per l'assegnazione (art. 2, co. 2, L.R. 13/89); ² tra le agevolazioni, si richiama la norma di cui all'art. 9, L.R. 13/89, che dispone che nella formazione delle graduatorie per l'assegnazione degli alloggi va riconosciuto maggior punteggio alle famiglie con un reddito pro-capite più basso...e alle situazioni di grave disagio abitativo accertate da parte dell'autorità competente ³ AREA, quale ente pubblico del Sistema Regione, beneficia dei finanziamenti pubblici per realizzare le attività di cui alla legge istitutiva;
⁴ la Regione ha da tempo stabilito, con L.R 13/89, i requisiti per l'accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica in cui far rientrare anche gli alloggi sociali come descritti dal Decreto ministeriale, con anche delibere di aggiornamento I requisiti indicati sono ritraibili dai contratti di locazione ovvero dalla normativa pubblica di carattere regionale citata. Giova richiamare il dettato normativo, applicabile ratione temporis, alla fattispecie in esame: Art. 13 del Decreto-legge del 06/12/2011 n. 201 -Anticipazione sperimentale dell'imposta municipale propria-Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 284 del 06/12/2011 - supplemento ordinario- Convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, per come modificato dalla Legge del ⁶27/12/2013 n. 147 , in vigore dal 01/01/2014: 2. L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili. omissis L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa. Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. omissis L'imposta municipale propria non si applica, altresi': omissis b) ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008; omissis 10. Dall'imposta dovuta per l'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 nonche' per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione...omissis.... La suddetta detrazione si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalita' degli IACP, istituiti in attuazione dell'articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616.
Tanto premesso deve convenirsi con l'Ente ricorrente, non contraddetto da elementi di segno diverso, stante la mancata costituzione del Comune, che l'accertamento abbia ad oggetto immobili definibili quali “alloggi sociali” e come tali esenti IMU.
Invero, oltre a quanto sopra già illustrato, deve osservarsi come non sia contestabile che gli alloggi posseduti da AREA siano esclusivamente adibiti a locazione per abitazione principale con i criteri stabiliti dalla Regione e previsti dal D.M. 22/4/2008: i canoni sono stabiliti per legge regionale, gli assegnatari sono titolari di convenzioni per l'utilizzo degli alloggi quali abitazioni principali. Inoltre AREA ha proprio come scopo sociale quello di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari così come risulta dalla Statuto dell'Ente; la gestione del patrimonio abitativo è svolta anche caratteristiche dell'alloggio”. Tra i criteri, il reddito complessivo del nucleo familiare dei concessionari (art. 32 L.R. 31/89), come espressamente indicato in ognuno dei contratti di locazione (“il canone d'uso è calcolato ai sensi della vigente normativa in materia di e.r.p. e sarà ricalcolato tenendo conto del reddito complessivo del nucleo familiare”), con altresì la previsione di destinare i canoni, secondo vincoli di legge, alla gestione e manutenzione degli alloggi medesimi e degli stabili in cui insistono (art. 31, L.R. 13/89). Destinazione che è soggetta al controllo di enti a ciò deputati, nel caso di AREA, dell'Assessorato Regionale ai Lavori Pubblici. ⁶ Art 1 comma 699 con la collaborazione con gli enti locali che intervengono in modo più o meno incisivo alla assegnazione degli alloggi. Così gli enti locali conoscono perfettamente sia le finalità istituzionali di AREA sia le modalità della sua realizzazione;
il Comune partecipa alla verifica dei presupposti dell'assegnazione ed è parte attiva della relativa procedura sin dall'approvazione dei bandi. Tali considerazioni non sono state contestate dal Comune che non si è costituito e non ha quindi contestato la sussistenza dei requisiti di cui al D.M. 22 aprile 2008. Si deve quindi affermare che gli alloggi di proprietà AREA oggetto dell'accertamento impugnato sono alloggi sociali in base alla definizione della normativa di cui al D.M. 22/4/2008 in quanto posseggono tutte le caratteristiche ivi indicate;
indipendentemente dall'esame della singola convenzione con gli assegnatari assume decisiva rilevanza la valutazione della presenza o meno della funzione di interesse generale, della salvaguardia della coesione sociale, di riduzione del disagio abitativo come il legislatore anche regionale ha voluto, demandando ad appositi enti la gestione del disagio abitativo, ragioni tutte presenti nello svolgimento della attività di AREA e non contestate dal Comune. Può anche essere richiamata la circolare del MEF n. 1/DF del 18/3/2020 che a pag. 6 afferma: "per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale è prevista dall'art. 1, comma 741, lett. c), n. 3) l'assimilazione ad abitazione principale con conseguente esenzione dall'IMU. Si deve precisare che le assimilazioni di cui alla lett. c) del comma 741 in parola hanno carattere peculiare e prendono in considerazione proprio quelle fattispecie che altrimenti non potrebbero rientrare nell'ipotesi tipica di abitazione principale di cui alla precedente lett. b). In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante per l'assimilazione la corrispondenza dell'alloggio alle caratteristiche individuate dal D.M. 22 aprile 2008 e il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato. Del resto detto orientamento era già contenuto nella risposta n. 15 di questo Dipartimento alle FAQ del 3 giugno 2014, pubblicate sul sito www.finanze.gov.it". Infine deve essere richiamata la sentenza del 28 ottobre 2020, n. 23680 con cui la Corte di Cassazione, nel confermare la legittimità dell'esenzione dal pagamento del tributo per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel D.M. 22 aprile 2008, stabilita dall'art.13, comma 2, lett. b, D.L. n. 201 del 2011, ha, altresì, avvalorato l'assunto in base al quale la predetta esenzione non è subordinata all'onere di presentazione della dichiarazione attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall'art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del 2013). L'orientamento richiamato è stato ribadito da ultimo dalla Corte di Cassazione con Ordinanza Sez. 5, n. 14511 del 23/05/2024. Consegue da tale principio la legittimità dell'esenzione dal pagamento del tributo per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali e di proprietà dell'Istituto Autonomo Case Popolari (ora AREA) laddove ricorra il requisito di destinazione di alloggi sociali come definiti nel D.M. infrastrutture 22 aprile 2008. Da ultimo deve osservarsi come dai documenti prodotti dalla ricorrente emerga come nella denuncia IMU sia stato chiaramente indicato che gli immobili erano esenti in quanto alloggi sociali, senza che il Comune di Dolianova obiettasse alcunché in contrario. Di qui l'accoglimento del ricorso e l'annullamento dell'atto impugnato. Alla soccombenza segue la condanna alle spese, liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Accoglie il ricorso Condanna la parte convenuta ad € 2.776,80 oltre spese generali al 15% ed altri accessori di legge Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del 26.1.2026.

Il Presidente est. Dott. Massimo Zaniboni

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁵ Il canone di locazione è calcolato in forza di criteri stabiliti dalla Giunta Regionale secondo quanto prescritto dal D.M., ossia “in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle