Sentenza n. 425/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 8, riunita in udienza il 10/12/2025 alle ore 09:45 con la seguente composizione collegiale:
CALABRESE LUIGI, Presidente e Relatore
D'ANGIOLELLA LUIGI, Giudice
RONDONI CRISTIANA, Giudice
in data 10/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4728/2025 depositato il 14/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_4 - CF_Ricorrente_4 Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_4 - CF_Ricorrente_5
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_5 - CF_Ricorrente_6
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_6 - CF_Ricorrente_7
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_7 - CF_Ricorrente_8
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_8 - CF_Ricorrente_9
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 Ricorrente_9 - CF_Ricorrente_10
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_5 - CF_Ricorrente_11
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_10 - CF_Ricorrente_12
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_11 - CF_Ricorrente_13
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_12 - CF_Ricorrente_14
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_13 - CF_Ricorrente_15
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 Ricorrente_14 - CF_Ricorrente_16
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024RM0645406 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12986/2025 depositato il
16/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I sig.ri Ricorrente_1, Ricorrente_4, Ricorrente_8, Ricorrente_13, Ricorrente_3
, Ricorrente_5, Ricorrente_4 Ricorrente_6, Ricorrente_7, Ricorrente_10,
Ricorrente_11, Ricorrente_12, Ricorrente_4 Ricorrente_9, Ricorrente_14 , DI LI NA,
Ricorrente_4 e Ricorrente_5 Regina tutti elettivamente domiciliati in Roma (RM) in
Indirizzo_1, presso l'Avv. Difensore_2 e l'Avv. Difensore_1 che congiuntamente e disgiuntamente li rappresentano e difendono presentavano ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale nuova determinazione di classamento e rendita catastale n. 2024RM0645406 – atto n.2024RM0648947, d.d. 18.11.2024 notificato in data 28.11.2024. L'avviso riguardava gli immobili: 1) Indirizzo_2 p. T-1, censito presso il N.C.E.U. di Roma Capitale al Dati_Cat_1 sub. 504; 2) Indirizzo_2 p. 1, censito presso il N.C.E.U. di Roma Capitale al Dati_Cat_1 Sub. 506; 3) Indirizzo_3 p. 1, censito presso il N.C.E.U. di Roma Capitale al Dati_Cat_1 Sub. 507; 4) Indirizzo_2 p. 2, censito presso il N.C.E.U. di Roma Capitale al Dati_Cat_1 Sub. 509. Nel ricorso si eccepiva:

1 - l'omessa e/o insufficiente motivazione per errata stima;
2 – la violazione e falsa applicazione dell'art. 61 del DPR 1142/1949 – Nullità dell'atto per omesso sopralluogo 2 – la violazione e falsa applicazione dell'art. 7, comma 1, della L. 212/2000 – Carenza di motivazione genericità presunta dell'avviso di accertamento, 3 – la violazione del principio di collaborazione e buona fede tra Fisco e contribuente (art. 12 L. 212/2000) 4 - l'illegittimità della variazione catastale per tardività; 5 – la violazione del principio di definitività degli atti amministrativi e illegittima variazione catastale con effetto retroattivo;
6 -
l'erroneità della classificazione per errata comparazione con immobili non omogenei e inesatta attribuzione della classe catastale.
Parte ricorrente concludeva: "….in via principale accertare la nullità e/o l'illegittimità dell'Avviso n.2024RM0645406 – atto n. 2024RM0648947, d.d. 18.11.2024 notificato in data 28.11.2024 volerlo dichiarare nullo, annullabile o comunque privo di effetti;
in via subordinata ridurre la classe e proporzionalmente la rendita catastale nella misura di Legge o comunque quella diversa ritenuta di giustizia… con vittoria di spese competenze ed onorari...“.
L'Agenzia delle entrate Ufficio Provinciale di Roma – Territorio – si costituiva sostenendo la correttezza del proprio operato e concludendo per il rigetto del ricorso con vittoria di spese di giudizio.
Parte ricorrente presentava memorie di risposta concludendo per l'accoglimendo della domanda.
Il giorno 10 dicembre 2025 si discuteva la causa 4728/2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte rileva che la vertenza scaturisce da una modifica di classamento degli immobili in epigrafe da classe 3 a classe 6 derivante dalla dichiarazione di variazione Docfa per aggiornamento proposta dal tecnico incaricato dal ricorrente in data 8 febbraio 2021 n.022248.001/2021.
Parte ricorrente in via principale contesta l'accertamento in quanto privo di motivazione e per errore del metodo accerativo. In premessa le parti rilevano che l'immobile ha subito varie modifiche a livello catastale fino a giungere all'ultima oggi in contestazione. Gli immobili di cui si discute sono correttamente identificati dall'ufficio che dettagliatamente ha fornito i motivi di variazione della classe.
Parte opponente ha replicato in modo dettagliato all'accertamento dell'Uffcio tanto da comprendere le motivazioni sia dell'an che del quantum della pretesa. La Corte di Cassazione con sentenza n. 20241 del 22 luglio 2024 precisava: “...l'obbligo motivazionale dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l'an ed il quantum dell'imposta; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell'atto le questioni riguardanti l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (Cass., 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2555;
Cass., 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., 10 novembre 2010, n. 22841; Cass., 15 novembre 2004, n. 21571)“.
In merito alla procedura di accertamento seguita dall'Ufficio si deve rilevare che il sopralluogo come ritenuto necessario dal ricorrente non è obbligatorio per il tipo di rettifica effettuata. Infatti la procedura scaturisce da una dichiarazione di parte per variazione di accatastamento che in base all'art.1 comma 2, D.M. 701/94 deve consentire "l'iscrizione catastale con attribuzione di rendita senza sopralluogo" e l'ufficio considerando tale rendita come proposta, a norma del succ. Comma 3 provvede "...con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva ". Tale termine è da ritenersi non perentorio infatti la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 6218/2020 ha affermato che un limite temporale alla rettifica o all'aggiornamento delle rendite catastali sarebbe “assolutamente incompatibile”. In pratica la Cassazione ha chiarito che il termine di 12 mesi per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell'ufficio non è di natura perentoria ma ordinatoria.
L'ultima contestazione del ricorrente è nel merito dell'accertamento ovvero nella erroneità della comparazione con immobili di simili caratteristiche da parte dell'ufficio. Il principio di omogeneità è stato pienamente rispettato in quanto lo stesso non impone che vi sia una coincidenza assoluta ma deve ricercarsi in aspetti di ubicazione, funzionalità e caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari. Nel caso in esame come da documentazione prodotta i riferimenti presi dall'ufficio sono sicuramente assimilabili o con caratteristiche uguali se non inferiori all'immobile accertato. La Corte alla luce di quanto emerso dai documenti depositati conferma l'accertamento e rigetta il ricorso con compensazione delle spese di giudizio in relazione alla particolarità della materia trattata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.