Sentenza n. 159/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 20, riunita in udienza il 09/12/2025 alle ore 10:15 con la seguente composizione collegiale:
DI IN US, Presidente DEDOLA ENRICO SIGFRIDO, Relatore ANDREOZZI DONATO, Giudice
in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 12421/2022 depositato il 04/10/2022
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 - Difensore_3 CF_Difensore_3 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Guidonia Montecelio - Piazza Matteotti 00012 Guidonia Montecelio RM
elettivamente domiciliato presso protocollo@pec.guidonia.org
Concessionaria riscossione Srl - CF concessionaria riscossione
Pag. 1 di 6 Difeso da
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Email_3 ed elettivamente domiciliato presso
terzi chiamati in causa
Resistente_1/comune Di Guidonia Area Iv Urbanistica - CF_Resistente_1
Email_4 elettivamente domiciliato presso
CTP - CF CTP
elettivamente domiciliato presso Email_5
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. Avviso accertamento IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: come in atti
Svolgimento del processo Con ricorso ritualmente notificato la Ricorrente_1 S.p.A. ha impugnato l'avviso di accertamento IMU
n. Avviso accertamento del 16 giugno 2022, notificato il 23 giugno 2022 per conto del Comune di Guidonia
Montecelio da parte della concessionaria di riscossione Concessionaria riscossione S.r.l. e riferito all'annualità 2017, in relazione alla quale le è stato richiesto il pagamento della complessiva somma di €
1.760.830,33 comprensiva di interessi e sanzioni per parziale e tardivo versamento in relazione a 167 porzioni immobiliari di sua proprietà. Premette la società che l'avviso in questione riguarda tre diverse tipologie di pretese:

1. quanto alla prima tipologia, sulla quale la ricorrente nulla eccepisce, la concessionaria richiede una maggiore IMU per l'importo di € 36.457,50 in riferimento al IC, ad altri fabbricati e a terreni industriali, atteso che è stata erroneamente applicata l'aliquota dello
0,76% in luogo di quella corretta dello 0,86%;

2. quanto alla seconda tipologia, la concessionaria richiede una maggiore IMU per l'importo di €
85.676,03 in riferimento al IC sul presupposto dell'applicazione al bene di una rendita catastale superiore rispetto a quella indicata dalla contribuente;
Pag. 2 di 6 3. quanto alla terza tipologia, la concessionaria richiede una maggiore IMU per l'importo di € 1.135.932,67 in riferimento a terreni agricoli ritenuti come soggetti ad imposta in quanto asseritamente ricadenti in Zona estrattiva industriale.
Ciò posto, impugna l'avviso in relazione a tali ultime due questioni. Con il primo motivo deduce, quindi, la violazione dell'art. 13, comma 4, della legge n. 201/2011 per essere stata determinata la base imponibile in relazione al IC (distinto al dati catastali 13) in forza della rendita catastale di € 638.148,20 attribuita dall'Agenzia delle Entrate a mezzo di atto annullato in sede giudiziale con pronuncia dell'allora Commissione tributaria regionale n. 3556/19 del 17 giugno 2019 passata in giudicato;
pertanto, la rendita di € 492.180,00 dichiarata dalla società risultava corretta, anche alla luce del fatto che analogo atto di accertamento IMU per l'anno
2016 era stato annullato per i medesimi motivi, ugualmente con sentenza passata in cosa giudicata. Con il secondo motivo censura la ritenuta assoggettabilità a tributo dei terreni agricoli, in violazione di numerose norme di legge, del p.r.g. del Comune di Guidonia Montecelio e del divieto di analogia in materia tributaria. In particolare, contesta l'attribuzione da parte della concessionaria della qualità di aree fabbricabili a quelle agricole in esame sulla base dell'errato inserimento in una pretesa Zona urbanistica non contemplata dal p.r.g. e denominata arbitrariamente come “Area estrattiva industriale”, con attribuzione del valore di € 78,21/mq. corrispondente a quello fissato nella Delibera consiliare n. 23/2007 per le aree fabbricabili dotate di piano attuativo. Evidenzia che della complessiva superficie di mq. 1.699.699:
a. mq. 63.110 ricadrebbero in Zona D, sottozona D1, del p.r.g. e sarebbe già stata versata la relativa IMU;
b. mq. 17.177 sarebbero terreni che il p.r.g. destina a strada e relativa fascia di rispetto, dunque non suscettibili di alcun utilizzo a scopo edificatorio;

c. i residui mq.

1.619.401 sarebbero terreni ricadenti in Zona agricola E del p.r.g., come confermato dai relativi certificati di destinazione urbanistica rilasciati dallo stesso Comune e prodotti in atti, sui quali dunque non sarebbe consentito lo svolgimento di alcuna attività edificatoria, se non a servizio dell'attività agricola. Richiamato ampiamente il concetto di “area fabbricabile” ai fini IMU, come definito dalla giurisprudenza di legittimità occupatasi proprio del territorio del Comune di Guidonia, e dalla stessa
Agenzia delle Entrate, sostiene che l'insistenza di una cava in un'area agricola non ne muta la natura e
Pag. 3 di 6 nemmeno la destinazione urbanistica, anche sottolineando di avere svolto attività estrattiva su una sola area di mq. 100.283 e non già sull'intera superficie, come dettagliato nella tabella prodotta in atti.
Con il terzo motivo lamenta difetto di motivazione e di prova della pretesa avanzata, tacciando di genericità le affermazioni contenute nell'atto impugnato, con particolare riferimento alla mancata specificazione delle ragioni che hanno condotto alla qualificazione dei terreni agricoli in esame quali
“aree fabbricabili”, oltre al rilievo di non avere mai ricevuto comunicazione ai sensi dell'art. 31, comma 20, della legge n. 289/2002 dell'asserita attribuzione della natura di area fabbricabile ai terreni in questione. Con il quarto motivo, in subordine, richiede di rettificare il valore per mq. ai terreni oggetto del giudizio in misura corrispondente al loro effettivo valore, risultando ampiamente eccessivo quello assegnato dalla concessionaria, riferito ad altra tipologia di beni, pienamente edificabili, indicando quale valore congruo quello di € 6,00 mq. per i terreni ricadenti in Zona E1, di € 10,00 mq. per i terreni ricadenti in Zona E5 e di € 13,00 mq. per quelli edificabili ricadenti in Zona D1, con conseguente rideterminazione dell'imposta dovuta. Con il quinto motivo lamenta la mancata indicazione nell'avviso impugnato degli estremi della
Delibera consiliare di affidamento dell'attività di accertamento/riscossione, richiedendone l'esibizione in giudizio. Con il sesto, settimo, ottavo e nono motivo, in subordine e in ordine a sanzioni e interessi:
• si duole dell'irrogazione di sanzioni e dell'applicazione di interessi, invocando il principio di affidamento e buona fede in assenza di qualsiasi comunicazione comunale in ordine all'edificabilità degli immobili di cui si tratta;

• invoca l'applicazione dell'esimente dell'incertezza normativa per escludere nuovamente l'applicazione di sanzioni;

• invoca l'esimente di cui all'art. 6 del d.lgs n. 472/1997 per non essere stato l'eventuale errore determinato da propria colpa;

• contesta il computo degli interessi, nella misura del 3%, invocando l'applicazione del tasso legale pro tempore vigente.
Instaurato il contraddittorio, si è costituita in giudizio Concessionaria riscossione S.r.l., concessionaria del servizio di accertamento e riscossione dell'IMU per il Comune di Guidonia Montecelio riservandosi di adottare un provvedimento di annullamento parziale in riferimento alla rendita catastale attribuita al
Pag. 4 di 6 IC e prendendo atto del passaggio in giudicato della sentenza favorevole alla ricorrente. Quanto alle ulteriori questioni, ha evidenziato la presenza di numerosi precedenti, sia di primo grado, sia di appello a sé favorevoli e come anche la Corte di cassazione, con numerose pronunce emesse nel
2019, abbia dichiarato la ricorrenza del presupposto impositivo in relazione alle aree adibite ad attività estrattiva nel Comune di Guidonia Montecelio. Ha quindi dedotto la piena sussistenza del presupposto impositivo, in considerazione del rilievo che lo sfruttamento con finalità estrattive del suolo costituisce un'attività di tipo industriale, che esclude in radice la qualificazione dei terreni interessati come agricoli, rappresentando anzi un'attività di trasformazione permanente del suolo che lo fa rientrare tra le aree edificabili, attesa la sua utilizzabilità a scopo edificatorio in base al p.r.g. vigente;
ha infine ribadito la correttezza della valutazione dei beni operata, così come la correttezza della quantificazione delle sanzioni e degli interessi. La società contribuente ha depositato memoria illustrativa nella quale insiste per l'accoglimento dei motivi di gravame, evidenziando l'ulteriore pronuncia di numerose sentenze a sé favorevoli.
Anche la concessionaria ha depositato memoria illustrativa nella quale ha ribadito le proprie posizioni a mezzo di ampi richiami giurisprudenziali.
Disposta ed espletata c.t.u. estimativa al fine della determinazione del valore dei beni in questione, le parti hanno prima depositato ulteriori memorie, corredate di copiosa giurisprudenza, quindi, su sollecitazione della Corte, hanno intrapreso un percorso volto alla definizione dei numerosi contenziosi tra loro pendenti.
Nelle more del giudizio le parti hanno raggiunto un accordo conciliativo, con richiesta congiunta di declaratoria di cessazione della materia del contendere e di compensazione delle spese processuali.

Motivi della decisione Dalla lettura degli atti emerge come la società ricorrente e il Comune di Guidonia Montecelio, tramite la concessionaria Tre Esse Italia, siano pervenute ad un accordo conciliativo fuori udienza ai sensi dell'art. 48 del d.lgs n. 546/1992.
In particolare, dalla lettura dell'assai articolato atto emerge, per quanto di rilievo ai fini del presente giudizio, la riduzione della pretesa dell'ufficio fino all'importo di € 525.757,00 cui sommare sanzioni ed interessi, per un ammontare complessivo di € 795.220,97 (si veda il prospetto riportato alla pag. 7 dell'atto di definizione del debito prodotto agli atti), il che risulta accettato da Ricorrente_1 S.p.A. sia nei
Pag. 5 di 6 termini che nelle modalità di pagamento ed inoltre la espressa richiesta di declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Orbene, da quanto esposto emerge che la pretesa azionata dalla parte ricorrente ha avuto completa soddisfazione;
pertanto, deve essere dichiarato estinto il giudizio per intervenuta cessazione della materia del contendere.
Rilevato che le parti hanno concordato anche in ordine alla compensazione delle spese giudiziali, al collegio non resta che prenderne atto e disporre in conformità.
Quanto alle spese della c.t.u. esperita, esse vanno poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% e in solido tra loro.


P.Q.M.

Dichiara l'estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere;
compensa le spese processuali;
pone a carico di entrambe le parti nella misura del 50% e in solido tra loro le spese di consulenza, liquidate con separato provvedimento.
Roma, 9 dicembre 2025
L'estensore Il Presidente
IC GF LA US Di MA
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