Sentenza n. 127/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 22, riunita in udienza il 25/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DI RUBERTO FA, Presidente
LO FA, LA
TRISCARI GIANCARLO, Giudice
in data 25/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 15302/2024 depositato il 08/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0309959 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 11794/2025 depositato il
26/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: Come da atto introduttivo
Resistente/Appellato: Come da atto di costituzione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso, ritualmente notificato, la società Ricorrente_1 srl ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con nuova determinazione di classamento e rendita catastale - avviso di accertamento n. 2024RM0309959 notificato il 27 giugno 2024.
Ha dedotto: col primo motivo, violazione degli artt. 15, 16, 17, 27 e 28 del d.p.r. n. 1142 del 1949, in quanto il classamento dell'attribuzione di rendita a immobile del gruppo “D” non è stato ottenuto mediante
"procedimento diretto" dal reddito lordo del bene;
col secondo motivo, l'erronea determinazione del valore del suolo, la violazione dell'art. 7 della legge n. 212 del 2000 e la violazione criteri (richiamati nell'atto) di cui a circ. 6/2012 e suo allegato tecnico n. 2; che l'accertamento enuncia che “il valore del suolo è da intendersi già compreso nei valori unitari dei singoli corpi”; che secondo la società ricorrente il fabbricato sarebbe di
“categoria D/8”(recte D7) quindi una unità immobiliare a destinazione speciale per cui si applicherebbe la circolare n. 6 del 2012 della Direzione Centrale Catasto e cartografia e gli indirizzi tecnici contenuti nell'allegato 2 alla predetta circolare;
che la normativa interna dell'Agenzia - sopra richiamata - richiede una
“specifica e dettagliata indagine di mercato, riferita all'epoca censuaria stabilita per legge” che è esclusa solo nel caso in cui vi sia “assenza di dati storici”; che l'Ufficio, sul punto non ha indicato «la motivazione per aver obliterato l'indagine di mercato né quale sia stata la causa di tale omissione, risultando peraltro non credibile che l'Agenzia delle entrate non abbia la disponibilità di “dati storici”»; che, sotto altro profilo, non sono stati indicati in alcun modo quali siano stati i criteri utilizzati per determinare i parametri del valore del suolo in relazione al costo di costruzione, discostandosi in tal modo dalla indicazione di prassi (allegato
2 alla circolare 6/2012) che pone l'indice al 12%.
Col terzo motivo, il ricorrente ha dedotto: violazione art. 7 comma 1 della legge 27 luglio 2000, n. 212 per mancata indicazione (a) degli immobili da cui sono stati “desunti” i valori e (b) omessa indicazione e allegazione degli atti indicati nell'accertamento; che manca la indicazione di quali siano stati gli “immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche”, il che costituisce autonomo motivo di invalidità dell'accertamento, poiché al contribuente viene impedito il diritto di difesa;
che non vi è dubbio che i richiamati
“prontuari di settore” abbiano svolto, nella indicazione dell'Agenzia, una funzione integrativa delle ragioni che sorreggono l'atto impositivo qui impugnato, dal momento che “i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile […] sono stati desunti […] anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore”; che senza il riferimento a tali documenti/atti, la motivazione appare diafana e insufficiente;
che i prontuari andavano quindi specificamente indicati, in modo da essere inequivocabilmente individuati, e allegati. Infine, la ricorrente ha denunciato: l'insufficiente motivazione sulla comparazione con beni simili;
che, nell'indicare gli immobili in comparazione, l'Agenzia non aveva esplicitato la riproduzione del contenuto dell'atto utilizzato come parametro di riferimento, ossia delle parti utili (classamento, caratteristiche analoghe che rendevano similari) a far comprendere il parametro impiegato per la rettifica, e rendevano l'avviso impugnato non adeguatamente motivato. Ha concluso per l'annullamento dell'atto con vittoria di spese.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate rilevando l'infondatezza dei rilievi della società ricorrente e chiedendo il rigetto del ricorso.
Con ulteriore memoria, parte ricorrente rileva che l'Agenzia delle Entrate, pur avendo affermato che il metodo di stima è unico e basta sulla comparazione, “tenta di giustificare l'omessa applicazione del metodo della comparazione e della indicazione di altre unità immobiliari a comparazione”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato.
Il fabbricato in contestazione Dati catastali_1 è stato realizzato negli anni 2012, ed ha subito lavori di ristrutturazione e ampliamento come attestato dai Do.C.Fa. presentati nel corso degli anni precedenti:
Do.C.Fa. RM0365781 presentato 02-04-2012 causale “costituzione” cat. D/7 rendita proposta €16.576,00, rettificata in €17.520,00 e validata il 08-02-2013.
Do.C.Fa.. RM1288105 presentato 06-12-2013 causale “ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni” cat. D/7 rendita proposta € 24.480,00.
Do.C.Fa. RM0631545 presentato 25-10-2016 causale “diversa distribuzione degli spazi interni” cat. D/7 rendita proposta €24.480,00, validata il 13-10-2017.
Do.C.Fa. RM0549669 presentato 25-10-2019 causale “ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni” cat. D/7 rendita proposta €25.127,80, validata il 05-10-2020.
Di conseguenza, a conferma di quanto indicato in avviso di accertamento, fino alla data del 10-04-2023, data in cui la rendita in atti era 25.127,80, è stata proposta la variazione Do.C.FA con la rendita ridotta a
13.588,00 e oggetto della presente contestazione;
successivamente l'Ufficio ha rettificato e ridotto la rendita in €24.100,00 che considerava la ridotta consistenza ma era sempre congrua ai valori unitari di riferimento, condivisi e attribuiti dalla parte anche nelle precedenti variazioni.
Relativamente alla U.I.U. Planimetria Dati catastali_2 prot.RM0189743 del 11.04.2023 categoria
D/7 “la storica” delle precedenti variazioni è elencata di seguito.
Il fabbricato in contestazione sub 501 è stato realizzato nel 2013, ed ha subito lavori di ristrutturazione come attestato dai Do.C.Fa. presentati nel corso degli anni precedenti:
Do.C.Fa. RM1047572 presentato 15-11-2013 causale “costituzione” cat. D/7 rendita proposta €29.140,00;
Do.C.Fa. RM0472596 presentato 29-07-2016 causale “diversa distribuzione degli spazi interni” cat. D/7 rendita proposta €29.140,00, validata il 18-07-2017;
Do.C.Fa. presentato 19-08-2020 causale “ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni” cat. D/7 rendita proposta €29.140,00, validata il 15-03-2024.
Di conseguenza, a conferma di quanto indicato nell'avviso di accertamento, fino alla data del 10-04-2023, data in cui è stata proposta la variazione Do.C.FA, oggetto della presente contestazione, la rendita proposta pari a € 29.140,00, coincideva con quella ripristinata e riconosciuta congrua nella presente controversia.
Risultano inoltre condivisi i valori unitari attribuiti dalla parte anche nelle precedenti variazioni.
Alla luce di tali premesse, quindi, si riportano nello specifico le Variazioni presentate nel 2023 e oggetto di contestazione:
VARIAZIONE per “diversa distribuzione degli spazi interni del 10/04/2023 prot. 2023 RM0189699 relativa alla UIU distinta con Dati catastali_3 graffati cat. D/7 rendita proposta diminuita da
€25.127,80 a €13.588,00 (come da visura storica allegata).
VARIAZIONE per “diversa distribuzione degli spazi interni del 11/04/2023 prot. 2023RM0189743 relativa alla UIU distinta con Dati catastali_2 cat. D/7 rendita proposta diminuita da €29.140,00 a €14.688,60; (vedi visura storica allegata).
In entrambi i casi, gli edifici sono stati regolarmente censiti in catasto e classati con l'attribuzione della categoria D/7 (Fabbricati costruiti e adattati per speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni).
Per entrambi le u.i.u. con le Variazioni Do.C.Fa presentate nel 2023 la parte ha immotivatamente diminuito la rendita ad entrambi i capannoni.
Come affermato, anche di recente da Cass., n. 29289 del 2025, la determinazione della rendita per gli immobili a destinazione speciale e particolare è affidata al metodo della “stima diretta”, nella duplice variante del “procedimento diretto” (artt. 15 – 26 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142) e del “procedimento indiretto”
(artt. 27 – 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142), continua a trovare applicazione soltanto per il «suolo», per le «costruzioni» e per gli «elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento».
A tale proposito, la circolare emanata dall'Agenzia del Territorio il 30 novembre 2012, n. 6/T (in materia di
“Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi”), ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimento indiretto”»
Tale dicotomia è confermata dal predetto documento dell'amministrazione finanziaria (par. 2): «Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario;
tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari” (deprezzamento)».
Dunque, in coerenza con i più recenti criteri della dottrina estimativa, la rendita nel “procedimento diretto” viene determinata a partire dal «reddito lordo ordinariamente ritraibile», ovvero dal canone di locazione, detraendo le spese e le eventuali perdite, «atteso che lo studio del mercato locativo finalizzato alla determinazione di un reddito (o, per via indiretta, di un valore) permette di configurare l'approccio reddituale
(income approach)»; viceversa, la rendita nel “procedimento indiretto” viene determinata a partire dal valore del capitale fondiario (valore venale dell'unità immobiliare) identificabile nel valore di mercato, ovvero nel valore di costo di ricostruzione adeguatamente ridotto (deprezzamento) in rapporto allo stato attuale dell'immobile, in quanto «lo studio del mercato delle compravendite per la determinazione di un valore (ma anche, per via indiretta, delle capacità reddituali di un immobile) permette di configurare l'approccio di mercato
(market approach)» e «l'analisi dei costi di produzione (o di ricostruzione), finalizzato alla determinazione di un reddito, consente di configurare l'approccio di costo (cost approach)» (par. 2). Tale sistema è stato consacrato dalla costante giurisprudenza della Corte di cassazione, la quale ha sancito che, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura
DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite - ovvero indiretto - che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari
Laddove, quindi, il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento non possa essere determinato mediante l'analisi del mercato delle compravendite, l'art. 28, comma 2, del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce di aver «riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari» (cfr. Cass., n. 29289 del 2025).
Tanto premesso, lamenta, innanzitutto, la società ricorrente che l'Agenzia non abbia seguito (nell'ambito della stima diretta) il procedimento diretto. Al riguardo va evidenziato che la stessa Circolare n. 6 del 2012 statuisce che “Con riferimento specifico alle attività di accertamento catastale, si osserva, tuttavia, che la possibilità di utilizzare gli approcci reddituale e di mercato è fortemente limitata, da un lato, dal vincolo normativo costituito dall'epoca censuaria di riferimento, che, ormai lontana nel tempo (biennio 1988–89), aumenta il livello di incertezza che caratterizza le analisi di mercato dei segmenti immobiliari in esame e dall'altro, dalla particolarità e singolarità degli immobili oggetto di accertamento, cui consegue la limitatezza dello stock complessivo di riferimento. Quanto sopra trova conferma nella diffusa tendenza all'impiego dell'approccio di costo da parte, in particolare, degli Uffici provinciali dell'Agenzia nella loro consolidata pratica corrente”.
Dunque nella stessa circolare si evidenzia che il procedimento diretto e, inoltre, quello indiretto, basato sul valore venale di mercato, appaiono difficilmente utilizzabili, proprio in considerazione delle caratteristiche dei beni, rendendo del tutto legittimo l'utilizzo del procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione.
Del resto la stessa Corte di cassazione ha rilevato che laddove, quindi, il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento non possa essere determinato mediante l'analisi del mercato delle compravendite, l'art. 28, comma 2, del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce di aver «riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari» (Cass.,
n. 29289 del 2025).
Si rammenta, inoltre, che i criteri di dettaglio da porre alla base della determinazione della rendita catastale sono fissati dall'Istruzione III del 28 giugno 1942, emanata dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi
Tecnici Erariali, ai paragrafi 47 e seguenti.
In particolare, la predetta “Istruzione”, al paragrafo 51, stabilisce che “La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell'affitto.
Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio d'interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali”.
Nel caso in esame l'Ufficio ha operato la rettifica in applicazione dei dettami della suddetta circolare.
Va, al riguardo, notato quanto correttamente rilevato dall'Agenzia delle Entrate, per cui l'Ufficio ha applicato lo stesso metodo di valutazione proposto dal Tecnico redattore del libretto CF e cioè quello indiretto.
In realtà, la parte in sede di variazione sosteneva, in sede della Nota a documento del libretto CF, che
“si intendeva rettificare la dichiarazione CF precedente prot RM 0275262del 19/08/2020 al fine di dichiarare l'esatto computo delle aree. Per la congrua attribuzione dei valori unitari di ciascuna area”, ma non ha allegato alcun calcolo o consulenza a dimostrazione della fondatezza di quanto affermato.
In sostanza, la ricorrente ha utilizzato il procedimento indiretto, senza allegare alcuna perizia che dimostrasse la necessità di rettificare quanto dichiarato dal precedente variazione del 2020, che nelle more veniva validata dall'Ufficio, in quanto ritenuta congrua. Alla luce di tali premesse l'ufficio non aveva motivo di discostarsi dalla precedente valutazione, tant'è che concludeva la sua valutazione, motivando in sede di accertamento, “Unità immobiliare, la cui rappresentazione è conforme a quella già in Banca Dati, si rettificano i valori proposti e si ripristina la rendita già validata dall'Ufficio da un accertamento RM 0302363 in atti dal 12/08/2021”.
In questo caso, relativamente alla u.i.u. Dati catastali_2 , ripristinava la rendita già in precedenza validata pari a € 29.140,00.
Per quanto riguarda l'altra u.i.u. Dati catastali_3 lo scopo della variazione CF era sempre quello di modificare i dati indicati nella precedente variazione, così motivava “… a parziale rettifica della dichiarazione prot RM 0275262del 19/08/2020, alla quale infatti fanno riferimento la raffigurazione e la data di ultimazione lavori, la causale è intesa quindi come esatto computo delle aree. Per la congrua attribuzione dei valori unitari di ciascuna area”.
Anche in tal caso, tutto ciò veniva elaborato mediante l'utilizzo del procedimento indiretto, senza allegare alcuna perizia che dimostrasse la necessità di rettificare quanto dichiarato con la precedente variazione del
2020, che nelle more veniva validata dall'Ufficio, in quanto ritenuto congrua.
Alla luce di tali premesse l'ufficio non aveva motivo di discostarsi dalla precedente valutazione, tant'è che concludeva la sua valutazione, così motivando in sede di accertamento, “Si ritengono congrui i valori proposti poiché validati in un accertamento precedente RM 0302363 in atti dal 12/08/2021, ma se ne rettifica la rendita aggiungendo alla stima anche la consistenza e relativo valore unitario della tettoia poiché omessa dalla parte”.
In questo caso l'Agenzia ha rettificato la rendita in € 25.127,00 rispetto a quella validata in precedenza, fermo restando i valori unitari già attribuiti ad ogni componente già dichiarato in precedenza.
La parte ricorrente lamenta, inoltre, la necessità di una “specifica e dettagliata indagine di mercato, riferita all'epoca censuaria stabilita per legge” che è esclusa solo nel caso in cui vi sia “assenza di dati storici”.
L'Ufficio, sul punto non avrebbe indicato la motivazione per aver obliterato l'indagine di mercato né la causa di tale omissione, risultando peraltro non credibile che l'Agenzia delle entrate non avesse la disponibilità di
“dati storici”. Inoltre, sotto altro profilo, non sarebbero stati indicati in alcun modo i criteri utilizzati per determinare i parametri del valore del suolo in relazione al costo di costruzione, discostandosi in tal modo dalla indicazione di prassi (allegato 2 alla circolare 6/2012) che pone l'indice al 12%:
Anche tale motivo appare infondato. Va premesso che il costo di produzione risulta dalla sommatoria del
“valore del lotto”, comprensivo dall'area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali, del “costo di realizzazione a nuovo delle strutture”, del “costo a nuovo degli impianti fissi”, delle “spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo”, degli “oneri concessori e di urbanizzazione” e degli
“oneri finanziari”, nonché al “profitto normale del promotore immobiliare”, che risulta «dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito, che il promotore ritrae per lo svolgimento la sua attività».
Il motivo di ricorso si riferisce a quella parte della circolare, la quale afferma (a pag. 15) con riguardo ad uno dei costi, oggetto della sommatoria, “C1. valore del lotto (costituito dall'area coperta e dalle aree scoperte, accessorie e pertinenziali), stimato nell'ipotesi di “lotto inedificato” (cioè, come se fosse libero e suscettibile di trasformazione), sulla base delle risultanze di una specifica e dettagliata indagine di mercato, riferita all'epoca censuaria stabilita per legge. Si evidenzia che, ai fini della valutazione del lotto, occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l'attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l'uso attuale del bene (existing use) e non già l'uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività
(highest and best use). Quando non possa farsi una valutazione di dettaglio, ovvero in assenza di dati storici, il valore dell'area può essere stimato, di norma, nella misura non inferiore al 12% del costo di costruzione delle strutture”.
Quanto già affermato, in via generale, nella circolare n. 6 del 2012, circa la difficoltà di analisi di mercato per la categoria di immobili a particolare destinazione, induce a ritenere che in modo giustificato l'Ufficio abbia fatto riferimento al procedimento indiretto basato sul costo di produzione.
Nelle controdeduzioni, l'Agenzia ha spiegato, poi, perché la percentuale del 12% fosse solo una soglia minima, potendo il valore oscillare partendo da tale parametro. Nel caso in esame si è valorizzato il fatto che le unità sono ubicate in una zona a forte vocazione industriale, in adiacenza al grande raccordo anulare.
Evidentemente, quindi, l'acquisto di un'area edificabile incide notevolmente sul valore complessivo del cespite. L'Agenzia delle Entrate, dunque, ribadendo il valore già posto a base delle precedenti valutazioni, coerente con quelli delle pregresse CF provenienti dalla parte, ha rilevato che considerata l'appetibilità della zona commerciale e la dotazione di servizi, di collegamenti e di parcheggi, era congruo valutare il costo dell'area pari al 21% del costo di realizzazione a nuovo delle strutture.
Anche il motivo di ricorso riguardante la carenza di motivazione concernente la mancata indicazione dei prontuari di settore appare infondato. Al riguardo, va premesso che in tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l'attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n.
23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez.
6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021,
n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210;
Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo
2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo–censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all'esito della verifica fattane d'ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall'amministrazione finanziaria nell'ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale;
il che esime, comunque, l'amministrazione finanziaria dall'onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022,
n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della rendita. Su tali premesse, quindi, l'avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In particolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente;
esso, per contro, non vale per gli atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre
2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926;
Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez.
Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).
Invero, qualora l'attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall'amministrazione finanziaria (come accade, per l'appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante:
Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854;
Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib.,
31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025,
n. 22314; da ultimo Cass. n. 29289 del 2025).
A tale proposito, la società ricorrente contesta la carente motivazione dell'avviso di accertamento catastale, relativamente all'affermazione secondo cui “i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile […] sono stati desunti […] anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore”, rimarcando la mancata allegazione dei citati prontuari rilevante sotto il profilo dell'adeguata motivazione. Va, però, rilevato che il generico richiamo ai c.d. “prontuari di settore” non coglie nel segno, trattandosi di atti agevolmente conoscibili e consultabili presso gli uffici territoriali dell'amministrazione finanziaria allo scopo di garantire trasparenza nell'attività di controllo e semplificare gli adempimenti (con riguardo all'ipotesi similare dei “prezziari”, vedasi:
Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., n. 29289 del 2025).
Peraltro, il riferimento standardizzato ai «valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione i consolidati prontuari di settore» o ad altre formule similari
è sufficiente ai fini della motivazione dell'avviso di accertamento catastale (Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025,
n. 22314).
La complessità e la disputabilità delle questioni inducono a compensare tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese di lite.