Sentenza n. 1276/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 31, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente e Relatore
BELLELLI GIANCARLO ROBERTO, Giudice
PIZZA STEFANO, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6768/2025 depositato il 22/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0727424 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 280/2026 depositato il
19/01/2026
Richieste delle parti:
Domande dei ricorrenti:
○ Annullamento dell'avviso di accertamento catastale.
○ Attribuzione della categoria A/2, classe 4, alle due unità immobiliari, con rendite come da DOCFA.
○ Rifusione delle spese di giudizio.
Domande dell'Amministrazione:
○ Rigetto del ricorso.
○ Conferma dell'avviso di accertamento e della categoria A/1 per entrambe le unità immobiliari.
○ Condanna dei ricorrenti alle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Fatti e Svolgimento del Procedimento.
La vicenda in oggetto trae origine dalla presentazione, in data 29/12/2023, di una dichiarazione DOCFA con la quale i contribuenti chiedevano il frazionamento dell'originaria unità immobiliare (interno 6) in due distinte unità (interni 6 e 6A), proponendo la categoria A/2 per entrambe. A seguito dell'istruttoria tecnica,
l'Agenzia delle Entrate ha notificato agli interessati l'avviso di accertamento catastale n.
2024RM0727424, con il quale ha attribuito la categoria A/1 alle due unità, motivando tale scelta con riferimento alla collocazione in zona signorile (Trastevere), alle caratteristiche costruttive e di finitura, alle dotazioni condominiali e ai criteri di omogeneità con immobili limitrofi. I contribuenti hanno impugnato l'atto, sostenendo che gli immobili non possiedono le caratteristiche di abitazione signorile, che la zona non è di pregio e che la categoria A/2 è la più diffusa nel contesto di riferimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Istruzione e Prove Acquisite.
Sono state acquisite e valutate:
○ La documentazione DOCFA e le planimetrie depositate dai ricorrenti. ○ Relazioni tecniche e perizie giurate di parte, attestanti l'assenza di elementi di lusso e di caratteristiche signorili.
○ Visure catastali storiche, che mostrano le precedenti variazioni di categoria e consistenza, nonché la prevalenza della categoria A/2 nella zona.
○ Documentazione fotografica e comparativa delle unità immobiliari.
○ Elenchi ufficiali degli immobili della zona, con relative categorie e rendite.
○ L'avviso di accertamento e le relative motivazioni tecniche dell'Ufficio.
○ Sentenze e precedenti giurisprudenziali favorevoli alla tesi dei ricorrenti citate in atti.
○ Eventuali consuntivi condominiali e documenti di gestione ordinaria.

3. Motivazione in Fatto
Dall'esame congiunto dei documenti emerge che le due unità immobiliari di cui trattasi:
○ Sono state ricavate dal frazionamento dell'originario interno.
○ Presentano caratteristiche costruttive e rifiniture ordinarie, prive di elementi di pregio architettonico o dotazioni di lusso.
○ Non dispongono di spazi condominiali esclusivi, giardini privati o servizi aggiuntivi tipici delle abitazioni signorili.
○ Sono ubicate in un edificio degli anni '50, in una zona che, sebbene centrale, presenta una diffusione prevalente della categoria A/2 tra gli immobili similari.
○ Le perizie tecniche e le visure catastali storiche confermano che la maggior parte degli immobili della zona sono censiti in categoria A/2, classe 4, e che le modifiche apportate dagli attori sono conformi alle autorizzazioni edilizie e catastali.
○ Gli elementi addotti dall'Ufficio (ubicazione, doppio ingresso, giardino condominiale, stile architettonico) risultano, secondo la documentazione tecnica prodotta, non idonei a giustificare la categoria A/1, non essendo supportati da riscontri oggettivi o dalla presenza di caratteristiche di particolare pregio.
○ L'Amministrazione ha rettificato la categoria esclusivamente sulla base di un criterio comparativo e della zona, senza effettuare un sopralluogo diretto sulle singole unità, come rilevato dai ricorrenti.
Le risultanze istruttorie depongono per la correttezza delle attribuzioni proposte dai contribuenti, sia in termini di categoria che di rendita catastale.

4. Motivazione in Diritto
Ai sensi della normativa vigente (D.M. 19/04/1994 n. 701, R.D.L. 13/04/1939 n. 652, circolare n. 5/1992 e successive modifiche), l'attribuzione della categoria A/1 deve essere riservata a immobili che presentano caratteristiche costruttive, architettoniche e dotazioni di pregio superiori, nonché elementi di esclusività rispetto alle abitazioni civili (A/2).
Dalla comparazione fra i dati catastali, le perizie tecniche e la documentazione fotografica, risulta che le unità immobiliari oggetto del giudizio non possiedono i requisiti richiesti per la categoria A/1, e che la categoria A/2, classe 4, è quella più congrua e omogenea rispetto al contesto immobiliare e alla normativa di settore.
La giurisprudenza di merito e i precedenti menzionati nelle perizie e nelle memorie delle parti rafforzano questa conclusione, imponendo il rispetto del principio di uniformità e ragionevolezza nella classificazione catastale.
Le variazioni catastali oggetto di ricorso risultano regolarmente comunicate, notificate e conformi alle disposizioni tecniche e urbanistiche applicabili.
Alla luce di quanto sopra esposto,
pertanto,

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Roma, -Accoglie il ricorso proposto dai sigg.
Ricorrente_1 e Ricorrente_2 avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0727424, e per l'effetto:
Conferma la categoria catastale A/2, classe 4, per i due immobili, con le rendite catastali come da dichiarazione DOCFA presentata in data 29/12/2023, pari a Int. 6 : z.c. 3, Categoria A/2, classe 4, consistenza 7 vani, R.C. € 2.187,19; Int. 6A: z.c. 3, Categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, R.C.
€ 937,37; -Condanna l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Roma alla rifusione delle spese di giudizio in favore dei ricorrenti, che liquida in € 1.000,00, oltre accessori di legge.