Sentenza n. 728/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COSENZA Sezione 1, riunita in udienza il 03/02/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
CAVA PP, Giudice monocratico in data 03/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6560/2024 depositato il 09/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 REGISTRO
- sul ricorso n. 6562/2024 depositato il 09/10/2024
proposto da Nominativo_1 - CF_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 REGISTRO
- sul ricorso n. 6575/2024 depositato il 09/10/2024

proposto da

Nominativo_2 - CF_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
CATASTALE - sul ricorso n. 6576/2024 depositato il 09/10/2024

proposto da

Nominativo_3 - CF_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 REGISTRO
- sul ricorso n. 6577/2024 depositato il 09/10/2024

proposto da

Nominativo_4 - CF_4
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003561 000 REGISTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2024 1T 003562 000 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrenti: annullamento dei provvedimenti impugnati
Resistente: rigetto dei ricorsi

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso iscritto al n. 6560/2024 R.G.R., Ricorrente_1 impugnava nei confronti dell'Agenzia delle Entrate
- Direzione Provinciale di Cosenza l'avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva n. 2024 1T 003561 000, con il quale era stato richiesto il pagamento della complessiva somma di € 1.100,00 a titolo di recupero di imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, in relazione all'atto notaio Nominativo_5 stipulato il 20-02-2024, registrato il 21- 02.2024, serie Indirizzo_ nonché l'avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva n. 2024 1T 003562 000, con il quale era stato richiesto il pagamento della complessiva somma di € 1.720,00 a titolo di recupero di imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, in relazione all'atto notaio Nominativo_5 stipulato il 20-02-2024, registrato il 21-02.2024, serie Indirizzo_.
Deduceva l'illegittimità degli avvisi in quanto emessi sull'erroneo presupposto dell'inammissibilità dell'usucapione tra parenti, evidenziando che era intervenuta una divisione di fatto dell'immobile caduto in successione.
In particolare, Ricorrente_1 era entrato in possesso della porzione individuata dalla particella n. Indirizzo_ , Nominativo_4 della particella n. Indirizzo_ e Nominativo_2 della particella n. Indirizzo_, già a far data dal 17.07.1993 (come attestato dalla situazione catastale e fattuale, essendo ogni porzione di terreno delimitata da recinsione e cancello ed accessibile solo da parte dei singoli possessori).
Rilevava, inoltre, che l'Ufficio aveva erroneamente ritenuto inapplicabili le agevolazioni fiscali previste per gli accordi di mediazione agli atti notarili conclusi nell'ambito di tali procedure e funzionali a rendere possibile la trascrizione.
Contestava, ancora, le deduzioni dell'Amministrazione finanziaria in ordine all'assenza di una causa lecita e alla strumentalizzazione dell'istituto della mediazione al fine di conseguire un indebito risparmio di imposta.
Concludeva per l'annullamento dei provvedimenti impugnati.
Si costituiva in giudizio l'Amministrazione finanziaria, rilevando l'infondatezza del ricorso.
Ribadiva l'inammissibilità dell'usucapione tra familiari e rappresentava che l'agevolazione non poteva essere applicata all'atto notarile, richiamando a sostegno quanto statuito dalla Suprema Corte con l'ordinanza n.
11617 del 16/06/2020.
Evidenziava, inoltre, che veniva in rilievo un negozio sostanzialmente traslativo, essendo stata la mediazione strumentalizzata al fine di godere di un beneficio fiscale non spettante.
Concludeva, pertanto, per il rigetto del ricorso.
Con memoria del 7 gennaio 2026 il ricorrente prendeva posizione sulle avverse deduzioni, producendo copia dell'atto di citazione introduttivo della causa civile n. 811/2025 pendente innanzi al Tribunale di Paola.
Con ricorso iscritto al n. 6562/24 R.G.R., Nominativo_1 impugnava nei confronti dell'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Cosenza l'avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva n. 2024 1T 003561 000, con il quale era stato richiesto il pagamento della complessiva somma di € 1.100,00 a titolo di recupero di imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, in relazione all'atto notaio Nominativo_5 stipulato il 20-02-2024, registrato il 21- 02.2024, serie Indirizzo_ nonché l'avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva n. 2024 1T 003562 000, con il quale era stato richiesto il pagamento della complessiva somma di € 1.720,00 a titolo di recupero di imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, in relazione all'atto notaio Nominativo_5 stipulato il 20-02-2024, registrato il 21-02.2024, serie Indirizzo_, proponendo censure sovrapponibili a quelle svolte nel ricorso n. 6560/24 R.G.R.
Nel costituirsi in giudizio, l'Amministrazione finanziaria dispiegava difese analoghe a quelle opposte rispetto al ricorso proposto nell'interesse di Ricorrente_1.
Con memoria del 7 gennaio 2026 la ricorrente prendeva posizione sulle avverse deduzioni, producendo copia dell'atto di citazione introduttivo della causa n. 811/2025 pendente innanzi al Tribunale di Paola.
Analoghe considerazioni valgono con riferimento ai ricorsi iscritti al n. 6575/24 R.G.R., proposto da Nominativo_2, al n. 6576/24 R.G.R., proposto da Nominativo_3, e al n. 6577/24 R.G.R., proposto da Nominativo_4.
Previa riunione dei ricorsi, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 3 febbraio 2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi sono fondati.
Va in primo luogo evidenziato che non sono persuasive le deduzioni svolte dall'Amministrazione finanziaria in ordine all'inoperatività, nel caso di specie, dell'istituto dell'usucapione.
Occorre, al riguardo, tenere ben distinta la configurabilità giuridica dell'usucapione tra parenti (e coeredi), pacificamente riconosciuta dalla giurisprudenza, rispetto al profilo della dimostrazione della ricorrenza dei relativi presupposti: il maggiore rigore richiesto sul piano probatorio al fine di riconoscere la sussistenza del possesso ad usucapionem non implica, come sostenuto dall'Ufficio, l'inammissibilità dell'istituto dell'usucapione nelle ipotesi in disamina.
Va rilevato, sul punto, che in sede di controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate ha rappresentato di avere proceduto alla corretta qualificazione del negozio giuridico in virtù dei poteri ad essa conferiti dagli artt. 42 del D.P.R. 131/1986.
Nell'avviso di liquidazione è stata contestata la qualificazione giuridica della vicenda così come prospettata dalle parti, riconoscendo implicitamente un “abuso” dello strumento utilizzato dalle parti al fine di “mascherare” la conclusione di un contratto di compravendita.
Le deduzioni in esame involgono questioni sottratte ai poteri esercitabili dall'Agenzia delle Entrate in sede di emissione dell'avviso di liquidazione in quanto comportanti accertamenti fattuali (in ordine all'effettività del possesso esclusivo idoneo all'acquisto a titolo originario) preclusi all'amministrazione finanziaria. Rileva, sul punto, l'interpretazione fornita dalla Suprema Corte (e dalla Corte costituzionale) del disposto dell'art. 20 del D.P.R. n. 131/1986 (nella formulazione successiva alla l. n. 205 del 2017), da intendersi “nel senso che l'Amministrazione finanziaria nell'attività di qualificazione degli atti negoziali, pur non essendo tenuta a conformarsi alla qualificazione attribuita dalle parti, deve attenersi alla natura intrinseca ed agli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, senza che assumano rilievo gli elementi extra-testuali e gli atti, pur collegati, ma privi di qualsiasi nesso testuale con l'atto medesimo, .fatte salve le diverse ipotesi espressamente regolate.” (cfr. Cass. n. 2677/2022)
Nella pronuncia in esame la Suprema Corte (richiamando anche le proprie precedenti pronunce n. 9065/2021
e n. 10688/2021) ha affermato che “la nuova e più ristretta formulazione dell'art. 20 del d.P.R. n. 131 del
1986, applicabile retroattivamente anche ad avvisi emessi precedentemente, impone di procedere alla qualificazione giuridica dell'atto da sottoporre a registrazione limitando l'indagine alla disamina del solo atto presentato, esclusa ogni considerazione di quegli eventuali elementi meta-testuali e di collegamento negoziale attraverso i quali sarebbe possibile ricostruire una diversa portata economica dell'operazione. 4.1
La legittimità costituzionale di tale riformulazione, messa in dubbio da questa Sezione con l'ordinanza n.
23549 del 2019 in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost., è stata di recente confermata dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 158 del 21 luglio 2020 che per la norma censurata ha escluso un contrasto sia con il principio di capacità contributiva, sia con quelli di ragionevolezza ed eguaglianza tributaria, con le motivazioni a cui integralmente si rinvia.

4.2 Ai fini del decidere rileva che in tale arresto la Consulta ha ritenuto che "il senso fatto palese dal significato proprio delle parole della disposizione denunciata (secondo la loro connessione), i correlativi lavori preparatori (in particolare la relazione illustrativa all'art. 1, comma 87, della legge n. 205 del 2017) e tutti i comuni criteri ermeneutici (in particolare, quello sistematico) convergono univocamente nel far ritenere la disposizione oggetto delle questioni come intesa a imporre che, nell'interpretare l'atto presentato a registrazione, si debba prescindere dagli elementi «extratestuali e dagli atti ad essi collegati», salvo quanto disposto dagli articoli successivi del medesimo d.P.R. n. 131 del 1986."
Di tale norma la Corte cost. ne esclude ogni interpretazione adeguatrice che si proponga di limitarne il riferimento ai soli elementi "fuori contesto" o "extravaganti", in quanto la lettera delle disposizioni censurate non distingue nell'àmbito degli elementi extratestuali, tra quelli "fuori contesto" o all'interno del contesto e perché ogni diversa interpretazione "che comportasse la sostanziale conferma dell'originaria interpretazione dell'art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986 fornita dalla prevalente giurisprudenza della Corte di cassazione, si risolverebbe in un'arbitraria e illogica interpretatio abrogans delle disposizioni censurate.

4.3 L'intervento normativo, precisa la Corte, "appare finalizzato a ricondurre il citato art. 20 all'interno del suo alveo originario, dove l'interpretazione, in linea con le specificità del diritto tributario, risulta circoscritta agli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione (ovverossia al gestum, rilevante secondo la tipizzazione stabilita dalle voci indicate nella tariffa allegata al testo unico), senza che possano essere svolte indagini circa effetti ulteriori, salvo che ciò sia espressamente stabilito dalla stessa disciplina del testo unico”.
Qualora, poi, l'Amministrazione avesse voluto fare riferimento all'istituto dell'abuso del diritto ex art. 10 bis
L. 212/2000 (come sembrerebbe del riferimento ai sospetti sulla reale natura giuridica dell'operazione, attuata al solo fine di ottenere un illecito risparmio d'imposta utilizzando indebitamente lo strumento della mediazione civile), deve rilevarsi - oltre alle problematiche di natura procedurale correlate all'esigenza di instaurare, in materia, un contraddittorio preventivo con il contribuente - che non è stata fornita idonea dimostrazione della natura abusiva dell'operazione.
Va ancora rilevato che l'impostazione dell'Amministrazione finanziaria - volta a considerare l'atto notarile quale adempimento di un obbligo di trasferimento assunto dalle parti in sede di mediazione - muove dall'erronea considerazione della natura dell'istituto dell'usucapione, rispetto alla quale non è ravvisabile alcun effetto traslativo, risolvendosi in un modo di acquisto della proprietà a titolo originario.
Nel negozio avente ad oggetto il riconoscimento dell'intervenuto acquisto per usucapione non è ravvisabile alcuna manifestazione di volontà delle parti alla quale sia correlato un effetto dispositivo (evenienza che si verifica negli acquisti a titolo derivativo) ma piuttosto una dichiarazione di scienza in ordine alla situazione fattuale integrante l'acquisto della proprietà a titolo originario (ossia in modo indipendente dalla volontà delle parti).
Il negozio di accertamento, per sua stessa natura, non può attuarsi mediante uno schema assimilabile alla sequenza preliminare-definitivo (ossia assunzione dell'obbligo di trasferire il diritto e successivo trasferimento del diritto posto in essere in esecuzione del primo accordo), essendo (logicamente e giuridicamente) inconfigurabile l'assunzione di un obbligo avente ad oggetto il futuro compimento - non di un atto dispositivo ma - di un atto dichiarativo o ricognitivo quale il riconoscimento della sussistenza di una situazione di fatto
(posta a base dell'acquisto per usucapione) già esistente.
Del resto, i profili essenziali dell'istituto sono stati riconosciuti dalla stessa Agenzia delle Entrate nella risposta a quesito n. 235/2020, laddove è stato evidenziato che “L'articolo 1158 del codice civile contempla l'usucapione quale modalità di acquisto a titolo originario della proprietà e di altri diritti reali di godimento condizionata al possesso del bene per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge a prescindere dalla posizione del titolare precedente. In sostanza, l'acquisto del diritto per usucapione avviene ex lege e si perfeziona con il decorso del lasso temporale normativamente previsto, durante il quale il bene è stato posseduto ininterrottamente, con la conseguenza che la relativa sentenza che ne accerta i due presupposti, il possesso e il tempo, ha valore dichiarativo”.
Nella medesima risposta, recependo l'orientamento espresso nello Studio n. 718-2013/C, avente ad oggetto
"La trascrizione dell'accordo conciliativo accertativo dell'usucapione", approvato dall'Area Scientifica - Studi civilistici il 24 ottobre 2013 e dal CNN il 31 gennaio 2014, si è riconosciuto che, pur in presenza di una pluralità di fattispecie, alcune delle quali poste in essere dall'autonomia privata, l'usucapione mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto legale e non negoziale della proprietà; l'accordo conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l'accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l'usucapione con effetti preclusivi rispetto, ai fatti accertati, tra le parti stesse e loro aventi causa.
Appare allora chiara l'inapplicabilità del principio enunciato dalla Suprema Corte nell'ordinanza n. 11617/2020 con riferimento ad un caso nel quale veniva in rilievo un atto notarile avente effetti traslativi.
Va ancora rilevato che gli atti notarili non presentano alcun profilo “novativo” rispetto al contenuto dei verbali di mediazione.
Premesso che, attesa la richiamata natura dichiarativa dell'accordo, il riferimento alla novazione assume un rilievo atecnico, in quanto volto ad evidenziare la presunta difformità del contenuto dei due atti (accordo di mediazione e successivo atto notarile), va rilevato come non sia ravvisabile alcuna significativa divergenza tra il contenuto dei verbali di mediazione e quello degli atti redatti dal notaio, emergendo l'identità di parti
(sotto il profilo soggettivo) e la sostanziale coincidenza delle dichiarazioni (sotto il profilo oggettivo), anche in relazione all'identificazione catastale dei beni.
Può dunque ritenersi che il contenuto dell'accordo di mediazione sia stato recepito nell'atto notarile, avente una mera funzione riproduttiva (in vista della trascrizione ex art. 2643, comma 1 n. 12 bis cod. civ.) del contenuto del verbale di mediazione.
Attesa la completezza e autosufficienza dell'accordo di mediazione, l'effetto dichiarativo proprio dell'istituto si era già autonomamente prodotto per effetto di esso, non potendo ipotizzarsi, alla luce delle precedenti considerazioni, una “duplicazione” di quell'effetto in virtù del successivo atto notarile.
Né può condurre a diversa soluzione la circostanza che, anziché limitarsi all'autentica delle sottoscrizioni, il notaio abbia inteso “riprodurre” l'accordo raggiunto in sede di mediazione, recependolo nel proprio atto: tale modus procedendi, per quanto formalmente non pienamente rispettoso dell'iter previsto per il procedimento di mediazione, non può mutare la “sostanza” dell'atto, comunque qualificabile come accordo di mediazione avente ad oggetto l'accertamento dell'usucapione. L'opzione interpretativa qui prescelta appare confortata dalla rimodulazione normativa del comma 2 dell'articolo 17 del D. Lgs 28/2010, secondo cui sono esenti il verbale e l'accordo di conciliazione (a fronte della precedente formulazione: «Il verbale contenente l'accordo di conciliazione è esente»).
I ricorsi vanno pertanto accolti, con compensazione delle spese del giudizio in ragione della particolare connotazione della vicenda e della complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cosenza, I Sezione, così provvede:
- Accoglie i ricorsi e, per l'effetto, annulla gli avvisi di liquidazione dell'imposta suppletiva n. 2024 1T 003561 000 e n. 2024 1T 003562 000 emessi nei confronti dei ricorrenti Ricorrente_1, Nominativo_1, Nominativo_2, Nominativo_3 e Nominativo_4.
- Compensa le spese di lite.
Cosenza, 3/2/2026
Il Giudice Monocratico
IU VA