Sentenza n. 97/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di AVELLINO Sezione 1, riunita in udienza il 29/01/2026 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
CIANCIULLI TERESA, Giudice monocratico in data 29/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1021/2025 depositato il 14/10/2025

proposto da

RICORRENTE 1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Avellino
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2023IT002828000 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 81/2026 depositato il 30/01/2026
Richieste delle parti:
Come da verbale d'udienza e da atti di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Avellino, la società ricorrente impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione di cui in epigrafe, notificato in data 24.6.25, chiedendone l'annullamento.
I motivi di ricorso sono i seguenti: 1) difetto di motivazione per la mancata allegazione del contratto di compravendita utilizzato ai fini del metodo di stima comparativo;
2) carenza della motivazione, attesa l'indicazione di argimentazioni di mero stile e di una motivazione apparente.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio, resistendo al ricorso del quale chiedeva il rigetto siccome infondato. Rilevava la piena legittimità dell'atto impugnato e sottolineava come il maggior valore venale del bene risultava dall'applicazione di una serie di criteri indicati nella motivazione, tra cui anche i valori delle tabelle OMI. Depositava in giudizio il contratto utilizzato ai fini del metodo c.d. comparativo di determinazione del valore del bene compraveduto.
La ricorrente depositava una memoria illustrativa, in cui sottolineava l'omessa valutazione da parte dell'Ufficio dello stato manutentivo del bene e l'applicazione all'originazio valore indicato nello schema d'atto di una decurtazione basata su criteri astratti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato per i motivi che seguono.
L'avviso di rettifica del valore venale del bene e di liquidazione della maggiore imposta di registro dovuta concerne il contratto di compravendita meglio indicato nel ricorso (rogato per atto notaio Nominativo_1
in data 1.5.23, reg. in Av in data 18.5.25 serie IT n. 2828), relativo ad un locale garage sito in Avellino alla Indirizzo_1 della superficie catastale di 47 mq ( al C.F. foglio FG, рarticella PART subSUB, cat. C6, piano T, mq. 47, R.C. Euro 313.13.).
Il valore dichiarato dalla ricorrente ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro nell'atto in esame è di
€ 42.000,00 complessivi. L'Ufficio ha affermato che il valore venale effettivo sarebbe di € 53.170,00 complessivi (valore ridotto rispetto a quello indicato nello schema d'atto di € 66.458,00), rideterminando le imposte dovute.
E' opportuno, a questo punto, anche in applicazione del principio giurisprudenziale della ragione più liquida, passare all'esame del motivo di merito del ricorso.
Orbene, appare fondata la doglianza relativa ad una insufficiente motivazione circa gli elementi di fatto che hanno fondato una valutazione del maggior valore di mercato che l'Ufficio ha attribuito al bene oggetto della compravendita.
In primo luogo, l'AdE, gravata dell'onere della prova del maggior valore accertato, pur avendo chiaramente indicato in motivazione che ha fatto ricorso ad atti comparativi ai sensi dell'art. 51 TUIR ed avendo anche indicato l'atto notarile utilizzato a tal fine, stipulato nel triennio antecedente, , non ha mai allegato all'atto impugnato, né allo schema d'atto, né nella fase del contraddittorio tale atto di compravendita.
Soltanto con la costituzione nel presente giudizio ha depositato il suindicato contratto di compravendita, che ha un contenuto molto complesso, avendo ad oggetto moltelici beni, tra i quali un immobile similare collocato nella stessa zona (si legge nell'atto impugnato "atto registrato nell'anno 2020 al n.1765 della serie 1T, per notar NOMINATIVO 2 rep. 40740/15366 portante trasferimento di immobile di pari categoria catastale, sito nello stesso comune, allo stesso foglio e zona catastale, per il quale è stato dichiarato un valore di euro 1.312,00 al mq").
Tuttavia, trattasi di una motivazione lacunosa, perché il richiamo al contenuto essenziale dell'atto utilizzato ai fini comparativi è estremamente sintetico e non sufficiente a garantire il diritto di difesa della ricorrente (non sono indicati la data precisa di stipula dell'atto, la consistenza catastale del bene, la via ove è ubicato, le condizioni di manutenzione).
La Corte di Cassazioen afferma che quando l'AdE procede alla rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, comparando tale valore al prezzo di trasferimento di altro immobile di analoghe caratteristiche, deve allegare all'avviso di rettifica il contratto di trasferimento posto a base della comparazione o quanto meno riprodurne il contenuto essenziale (Cass. sent. n. 3262 dell'11.02.2013).
Poi, va considerato che appare poco convincente e giustificabile la circostanza che l'Ufficio abbia, dapprima contestato il maggior valore di € 66.458,00 e, poi, ridotto tale valore del 20% e lo ha determinato in
€ 53.170,00sulla scorta di criteri astratti e non puntuali (riferimento generico e cumulativo allo stato manutentivo, all'epoca di costruzione, alla zona di ubicazione), avvicinandosi notevolmente al valore dichiarato nell'atto notarile di € 42.000,00.
Proprio, la sottile differenza tra il valore dichiarato e quello accertato avrebbe reso necessaria una completa motivazione dell'avviso di rettifica, che, invece, non pare tenere in alcun conto lo stato manutentivo del bene, quale risulta immediatamente apprezzabile dall'esame della perizia di parte ricorrente e delle fotografie del bene.
Dall'esame della perizia di parte ricorrente (corredata da annunci immobiliari) emerge, in particolare, che l'infisso è fatiscente e, soprattutto, la presenza di uno scalino sul marciapiede, che rende il bene non utilizzabile, allo stato, come garage.
L'ADE ha, poi, fatto riferimenti ai valori dei beni aventi la medesima destinazione d'uso della tabella dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (che relativamente alle autorimesse in zona B3 stima un valore da € 800,00 ad € 1.300,00 al mq). Ma anche in tal caso si tratta di riferimenti astratti, che non sono stati contestualizzati in alcun modo rispetto all'inutilizzabilità del eben come garage ed alle pur possibili oscillazioni del mercato immobiliare dovute alle motivazioni delle parti contraenti che determinao l'incontro tra offerta di vendita e la domanda di acquisto.
In punto di diritto, costituisce principio consolidato quello secondo cui le tabelle OMI, essendo fondate su valutazioni astratte che prescindono da concreti e specifici elementi di fatto, hanno valore meramente indiziario e devono necessariamente essere integrate in giudizio con elementi di fatto idonei a dimostrare che il valore indicato sia corrispondente a quello reale (cfr. Cass. 5789/88; Cass. 2219/89; CTP Taranto
432/2013; CTP Rieti 82/2012).
In definitiva, per i motivi illustrati, il ricorso va accolto, con conseguente annullamento dell'atto impugnato.
Le spese di lite vengono compensate attesa la complessità delle questioni sottese alla decisione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e compensa le spese.