Sentenza n. 94/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VICENZA Sezione 1, riunita in udienza il 06/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DE MATTEIS ROBERTO, Presidente
IO CE, OR
PIPESCHI GIANNI, Giudice
in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 179/2025 depositato il 18/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Vicenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVV RETT E LIQ n. 2023 1T 018821 000 REGISTRO 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 76/2026 depositato il 06/02/2026
Richieste delle parti:
Il patrocinio di parte ricorrente insiste per l'accoglimento del ricorso.
L'Ufficio insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

«Ricorrente_2» con sede legale in Indirizzo_1- Comune_1 (VI), Indirizzo_2 n. 48, c.f. P.IVA_1, in persona del legale rappresentante pro tempore Nominativo_1 nato a [...] il Data_1 e residente in [...], Indirizzo_4, c.f. CF_1 e Ricorrente_1 nata ad [...] il Data_2 e residente in 36100- Vicenza, Indirizzo_5, c.f. CF_Ricorrente_1, entrambe con il dott. Difensore_1, iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Vicenza, (c.f. CF_Difensore_1, pec: Email_1), impugnavano l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2023 1T 018821 000 in materia di imposta di registro in relazione al periodo d'imposta 2023 emesso dall'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Vicenza,
La vicenda nasce da una compravendita immobiliare. In vista della medesima considerato che tra la comproprietaria venditrici era la sorella interdetta, si incaricava un tecnico per la redazione di una stima (asseverata avanti il Tribunale di Vicenza nell'ottobre 2022 - versata in atti) nella quale veniva quantificato in 731.430,00 il valore di mercato e segnatamente euro 383.130,00 per quello di Indirizzo_6 ed euro 348.300,00 per quello di Indirizzo_7.
Detta perizia è stata posta alla base della richiesta, formulata dalla signora Nominativo_2 al Tribunale di Vicenza, di vendere i fabbricati (v. ricorso versato in atti da parte ricorrente allegato n. 4).
Il Tribunale di Vicenza in composizione collegiale, preso atto del parere favorevole del Pubblico Ministero e del Giudice Tutelare, il 19 dicembre 2022 ha autorizzato la vendita ad un valore – appunto – non inferiore alla stima (v. decreto, allegato n. 5 di parte ricorrente).
La definitiva cessione è intervenuta nel giugno 2023 al prezzo di euro 750.000,oo.
Agenzia delle Entrate ha contestato il valore dichiarato nel rogito dalle parti e il valore di mercato dei fabbricati, accertando quest'ultimo nel maggior ammontare di euro 1.120.200,00 (dei quali euro 509.400,00 attribuiti all'immobile sito in Indirizzo_6 ed euro 610.800,00 a quello di Indirizzo_7), con le conseguenze tributarie di legge.
Il ricorrente contestava l'operato dell'Agenzia che invece la medesima difendeva stante il tenore degli articoli 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986.
Il trasferimento di un bene immobile è soggetto all'imposta di registro con base imponibile determinata come segue. Va preso il maggiore tra il valore dichiarato in atti dalle parti e il valore venale in comune commercio.
L'accertamento di un maggior valore - secondo il ricorrente - va fatto secondo “tre distinti criteri di valutazione tassativi e preordinati: a) criterio comparativo: trasferimenti a qualsiasi titolo, divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
b) criterio della capitalizzazione: capitalizzazione in base al reddito netto mediamente ritraibile da immobili similari;
c) criterio residuale: ogni altro elemento utile, anche eventualmente in relazione alle informazioni fornite dai Comuni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va accolto nel merito.
Assorbiti gli altri motivi di doglianza dispiegati dal ricorrente.
E' di palmare evidenza l'errore nel quale è incorsa l'Agenzia. L'Agenzia stima un plesso immobiliare, quindi una vendita -a corpo -di una intera palazzino (anzi due contemporaneamente), usando la stima “al minuto” laddove la vendita è stata effettuata “all'ingrosso” per utilizzare un linguaggio corrente.
Infatti l'Agenzia ha preso particella per particella, appartamento per appartamento, cantina per cantina, facendo poi la somma algebrica, senza pensare che una attività di vendita parcellizzata ha costi ed oneri molto importanti per due sorelle, non più giovani una delle quali interdetta (classe '46). Se si fosse voluto vendere l'immobile a singoli lotti si sarebbe dovuto fare ogni volta una perizia ogni volta utilizzare un avvocato per le istanze – ed evidentemente – fare ogni volta la procedura in Tribunale.
I costi e i tempi della procedura di vendita di un bene di soggetto interdetto e gli ulteriori tempi (con costi connessi) per le vendite ( per esempio l'IMU e il condominio fino alla autorizzazione vendita di tutti i
“sub” ) – non hanno (evidentemente) attirato l'attenzione dell'Agenzia.
Neppure convince (anzi) l'altisonante autovalutazione della propria perizia fatto dall'Agenzia “il valore è stato determinato attraverso lo sviluppo del procedimento comparativo diretto pluriparametrico derivato dal Società_1 (MCA)”, il quale è rimasta una vuota – ancorchè dotta – enunciazione.
Ciò senza passare dal contraddittorio (si segnalano alcune Corti di merito che lo richiedono Indirizzo_8 di Forlì n. 33/2/2025), ed anzi senza neppure che questa perizia fosse notificata insieme all'avviso, con vulnus al diritto di difesa, scaricando tutta la delibazione sulla giurisdizione. Tutte questioni non scevre di nodi ancora non dipanati dalla Suprema Corte.
Dovendo parlare di “MCA” il dato metodologico incontrovertibile per siffatto approccio è “l'individuazione dell'aspetto economico da considerare, in relazione alle finalità per cui la stima stessa è stata richiesta”.
Nel caso dedotto è – appunto - una vendita in blocco, snella in quanto unica e a corpo in presenza di un soggetto interdetto e di strutturate e complesse procedure giurisdizionali previste dal (cfr. art.374 e ss. c.
c.- art. 747 c.p.c.).
Ecco il vizio evidente: l'Agenzia stima un plesso immobiliare, quindi una vendita a corpo di una intera palazzina (anzi due contemporaneamente), decontestualizzando la vendita, pur in presenza del decreto del Tribunale.
Il Società_1 è un metodo comparativo – bisogna però chiarire da subito, quindi già nell'accertamento, quali siano i metri di comparazione affinchè sia pieno il diritto di difesa.
Inoltre proprio questa metodologia necessita della esplicitazione di tantissimi fattori quali ad esempio: i prezzi componenti, ciascuno collegato ad una specifica caratteristica, l'analisi statico-dinamica del mercato, taglio della metratura, zone e microzone, e molto altro ancora.
Vincente nell'approccio è cercare, per quanto possibile (operazione non certo semplice) l'omogeneità del campione, basandosi su elementi di comparazione oggettiva (tipo pregi e difetti della zona da compare al campione prescelto nonché dinamiche dell'appetibilità commerciale, caratteristiche architettoniche ed impiantistiche, terrazze sì o no, balconi sì o no, ascensore sì o no). In assenza di piena omogeneità della comparazione il risultato non può essere assertivo e assoluto.
Tra le comparazioni può entrare il fattore redditività. Quindi se l'Agenzia annuncia un raffronto “pluripara- metrico” avrebbe potuto comparare anche le rendite catastali, per esempio. Infatti il catasto e la relativa rendita hanno una loro dignità in questa materia.
Ora è la stessa Agenzia che confessa – in un caso per esempio - che non vi sono beni analoghi/ omogenei (perizia pagina 46 “Non essendo presente nel Comune in trattazione un mercato dinamico per beni similari, trattandosi di cespite che ordinariamente è pertinenza di abitazioni residenziali si ritiene congruo utilizzare il valore unitario di mercato dell'unità residenziale identificata al fg 8 mappale 336 subalterno 11 posta al piano sottostante che presenta le medesime caratteristiche dimensionali e di orientamento”). Così una soffitta che va da 3mt a 1 mt si valuta praticamente 10.000 euro (anzi 9.900 per dirla con l'Agenzia), mentre l'abitabilità (peraltro con le recenti permissive modifiche legislative) è 2,70 mt.
Giusto per fare un altro esempio veniamo ad un appartamento – via valdagno 4 - valutato dall'Agenzia in comparazione con il famoso MCApproch.
L'appartamento di ragguaglio preso dall'Agenzia è il seguente “Trattasi di abitazione posta al piano primo in stabile con ascensore, composta da ingresso, ripostiglio, soggiorno/pranzo con balcone, cucina con veranda, due camere di cui una con terrazzo e due bagni. Edificato nel 1967, in atto è citata una comunicazione di inizio lavori datata 2020. Si considera quindi uno stato manutentivo normale. Completa
l'abitazione, la cantina al piano primo sottostrada a cui si accede da parti comuni. La superficie risulta pari a 149 mq”.
Intanto diciamo che via valdagno dista da via padova/quadri circa 2 chilometri e comunque- per quel che più rileva – via valdagno è a circa un chilometro dal corso cittadino (Nominativo_3) mentre Indirizzo_7, di cui è causa, dista più del doppio. Questo parametro non pare essere stato valutato dall'Agenzia, quando la distanza dal pregevole centro storico di Vicenza è uno dei parametri più immediati e intellegibili.
C'è - poi – in via valdagno un terrazzo oltre al balcone (per dire che non sono sinonimi), la veranda e l'ascensore.
Il terrazzo, possiamo dire con ragionevole certezza, rileva anche nel metodo MCApproch. Sempre in via Valdagno c'è l'ascensore, che risulta assente in via padova - Indirizzo_7, al pari di terrazzi e balconi. Non conosciamo la consistenza né del terrazzo né del balcone.
Non è poi sfuggito a questa Corte che nella lunga perizia si stima una cantina in periferia circa 7 mila euro, che secondo l'id quod plerumque accidit, appare poco verosimile (arrotondati abilmente dall'Agenzia ad euro 6.900).
Non risultano rilevati nè ascensori nè terrazzi nè balconi nel sopralluogo dell'Agenzia, né nella pur lunga e articolata perizia.
Invece la perizia asseverata, passata al vaglio del Tribunale in composizione collegiale, previo assenzo del Giudice tutelare, e con il parere del Pubblico Ministero non è stata in alcun punto contestata dall'Agenzia, salvo una enunciazione pregiudiziale (absit praeiudicium).
In conclusione il ricorso va accolto. Parliamo - è ben rammentarlo di nuovo – di una perizia dell'Agenzia che dovrebbe smentire quella, non solo asseverata, ma validata da vari organi del Tribunale e della Procura della Repubblica di Vicenza e dell'Ufficio del Giudice Tutelare.
Restano assorbiti gli altri motivi, quali la totale assenza di motivazione dell'Agenzia in punto alle condizioni degli immobili alla data della vendita. D'altra parte il proprietario per provare che l'immobile necessitava – all'epoca della vendita - di ristrutturazioni non è tenuto a ristrutturare il medesimo e produrre le relative fatture, ben potendolo vendere ad un prezzo inferiore (rispetto ad immobili in discrete condizioni, per esempio) – appunto dichiarandolo come “da ristrutturare”.
Assorbita – quindi - anche la doglianza del ricorrente sulla carenza di motivazione di un accertamento il quale - per essere sostenuto in giudizio - è stato “rinforzato” con una perizia di 156 pagine invece delle poche scarne righe dell'accertamento. La perizia, come già detto, non è – infatti - stata allegata all'atto dell'Agenzia, come risulta per tabulas.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Vicenza:
• accoglie il ricorso;

• compensa le spese.
Vicenza, 06.02.2026.
Il OR Il Presidente