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Sentenza 18 febbraio 2026
Sentenza 18 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Sassari, sez. I, sentenza 18/02/2026, n. 88 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Sassari |
| Numero : | 88 |
| Data del deposito : | 18 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 88/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SASSARI Sezione 1, riunita in udienza il 20/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
MAMMONE ARMANDO, Presidente
VAIRO GIUSEPPA, RE
IT ANGELA, Giudice
in data 20/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 365/2025 depositato il 04/07/2025
proposto da
Nominativo_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Olbia - Via Dante 1 07026 Olbia SS
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2447 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 17/2026 depositato il 26/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: Come in atti.
Resistente: Come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 9/4/2025 è stato notificato a Ricorrente_1 l'avviso di accertamento in rettifica n. 2447, emesso il 14/3/2025, relativo all'IMU 2021, per un importo complessivo di euro 35.514,00, di cui euro 26.613,00 a titolo di maggiore imposta, oltre sanzioni e interessi.
L'avviso riguarda diversi terreni in comproprietà con la sig.ra Nominativo_1 , siti in Olbia, località Pittulongu, foglio, particelle, per una superficie complessiva di circa 26.663 mq, classificati catastalmente come “pascolo”, ricompresi nell'Area di Interesse Territoriale n. 5 del Piano di risanamento urbanistico di Pittulongu. Le aree in questione sono oggetto di Convenzione urbanistica Rep.
n. 3001 del 28/5/2012, con la quale la proprietà si è obbligata a realizzare, a propria cura e spese, tutte le opere di urbanizzazione primaria dell'A.I.T. n. 5 e a cedere le aree destinate a standard, nonché a presentare il frazionamento dei lotti edificabili.
Con raccomandata prot. n. 80094 del 3/9/2012 il Comune ha comunicato che, all'esito di studi di compatibilità idraulica e geologica, il comparto A.I.T. n. 5 risulta attraversato da assi fluviali e che la relativa edificabilità
è “compromessa”, subordinando il rilascio dei titoli edilizi alla previa presentazione e realizzazione di un progetto esecutivo di sistemazione e regimentazione degli assi fluviali (Rio Mare Rocce).
In data 22/2/2016 i proprietari lottizzanti hanno presentato il progetto esecutivo di sistemazione idraulica del
Rio Mare Rocce, approvato con Determinazione dirigenziale n. 2879 del 7/8/2017.
In data 27/2/2018 è stato richiesto un primo stralcio funzionale dell'A.I.T. n. 5, limitato ad un lotto non interessato dalle opere di mitigazione del rischio idraulico né dalle opere di urbanizzazione;
con nota del
3/7/2018 il Comune ha espresso parere favorevole, individuando come stralcio funzionale il “lotto”, corrispondente catastalmente alla particella di mq 3.065, l'unica edificabile in via immediata e collegabile alla urbanizzazione esistente.
Secondo il ricorrente, alla data del 1/1/2021 (anno d'imposizione), il potenziale edificatorio dei terreni, ad eccezione del mappale 3634, risultava compromesso per mancata realizzazione delle opere idrauliche e di urbanizzazione, con necessari investimenti stimati in oltre euro 800.000, e con rilevante impatto anche estetico (canale in c.a.) in un contesto turistico.
Il contribuente ha prodotto perizia di stima a firma dell'Arch. Nominativo_4, dalla quale emerge che: il valore di mercato di terreni similari, già urbanizzati e immediatamente edificabili in zona Pittulongu, oscilla fra euro
100,00 ed euro 160,00/mq; considerando l'ampiezza della superficie e gli elevati oneri infrastrutturali (euro
800.000,00), il valore unitario dei terreni non immediatamente edificabili è stimabile in euro 60,00/mq; per il lotto funzionale (mappale) il valore congruo è pari a euro 100,00/mq; una porzione del mappale
(mq 1.350,28) ricade in area a pericolosità idraulica Hi4 e deve essere stimata al 50% del valore delle aree omogenee (euro 30,00/mq).
Sulla base della perizia, il ricorrente ricalcola l'IMU dovuta in complessivi euro 7.608,18, con quota di spettanza di Ricorrente_1 pari ad euro 3.804,09, chiedendo l'annullamento dell'avviso per carenza di motivazione, errato presupposto impositivo e sproporzione della pretesa, ovvero, in subordine, la riduzione della base imponibile secondo i valori peritali.
Il Comune di Olbia, con controdeduzioni, ha chiesto il rigetto del ricorso, sostenendo:
la piena motivazione dell'avviso, contenente dati catastali, superficie, destinazione urbanistica, valore unitario
(euro 210/mq), aliquote, mesi e quote di possesso, nonché il rinvio alla Deliberazione di G.C. n. 222 del
2/7/2014, modificata dalla n. 54/2018, che fissa per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree edificabili;
la legittimità dell'utilizzo dei valori comunali, quale fonte di presunzioni idonee a fondare l'accertamento, in conformità a costante giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 5068/2015, 10308/2019, 16620/2017, tra le altre);
che il certificato di destinazione urbanistica attesta la ricomprensione di tutti i lotti nel Piano di risanamento di Pittulongu non ricade formalmente in area Hi4, sicché la riduzione del 50% non sarebbe applicabile;
che i costi di urbanizzazione, ai sensi dell'art. 5, comma 5, D.Lgs. 504/1992, concorrono ad aumentare, e non a diminuire, il valore venale dell'area;
che le aree sono ubicate in zona turistica di pregio, prossima al mare e al viale pittulongu, con scarsità residua di terreni edificabili, come confermato da offerte di mercato (euro 220,00–250,00/mq).
Il Comune richiama, inoltre, la sentenza n. 1192/2024 della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna – Sez. staccata di Sassari, che, con riguardo alle annualità 2018 e 2019, per i medesimi terreni, ha ritenuto legittimi avvisi di accertamento fondati sul medesimo quadro regolamentare e valutativo, nonché la sentenza n. 308/2023 della stessa Corte sui valori comunali.
Il ricorrente ha altresì formulato istanza di sospensione ex art. 47 D.Lgs. 546/1992, deducendo fumus boni iuris in ragione dei vizi sopra indicati e periculum in mora in considerazione: dell'importo elevato richiesto;
della propria condizione di invalido all'80%, con redditi modesti (come da certificazione sanitaria e dichiarazioni dei redditi prodotte); della probabile necessità di ricorrere a finanziamento ipotecario sui medesimi beni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Sul valore venale in comune commercio e sui parametri di legge
Questa Corte ha già esaminato la medesima questione oggettiva, relativa ai medesimi terreni dell'Area di
Interesse Territoriale numero 5 di Pittulongu e alla convenzione urbanistica repertoriata numero 3001 del ventotto maggio duemiladodici, in diverse pronunce precedenti: la sentenza numero 443 del duemiladiciannove relativa all'imposta municipale unica del duemilacinque, con rigetto del ricorso e conferma della legittimità del valore di euro 210,00 al metro quadrato;
la sentenza numero 19 del duemilaventitre relativa all'imposta municipale unica del duemilasedici, con rigetto integrale del ricorso e motivazione secondo cui le opere idrogeologiche non incidono sull'edificabilità astratta;
la sentenza numero 1192 del duemilaventiquattro emessa in grado di appello dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della
Sardegna, sezione staccata di Sassari, che ha confermato il rigetto del ricorso osservando che la perizia dell'appellante non forniva validi elementi contrari e richiamando la Deliberazione numero 116 del millenovecentonovantotto unitamente alla numero 222 del duemilaquattordici. Da questi precedenti, dai quali non vi è motivo di discostarsi integralmente in quanto privi di macroscopiche illegittimità – come confermato anche dalla sentenza della Corte di giustizia tributaria di Sassari numero 308 del duemilaventitre –
, emerge la legittimità astratta del valore di euro 210,00 al metro quadrato. Tale valore è fondato sul mercato delle compravendite nella zona, sull'indice di edificabilità previsto dal Piano di risanamento urbanistico, sull'ubicazione in area turistica di pregio prossima al mare e al viale pittulongu, nonché sulla scarsità residua di lotti edificabili, come documentato dalle offerte di mercato allegate che indicano valori tra euro 220,00 e
250,00 al metro quadrato.
La perizia di parte depositata dal ricorrente non è in grado di incidere sulle valutazioni già espresse nelle precedenti decisioni, soprattutto alla luce delle offerte di mercato allegate dal Comune, che per la stessa zona confermano pienamente il prezzo al metro quadrato fissato dal Comune di Olbia. In particolare, la perizia non dimostra adeguatamente come gli oneri infrastrutturali – che, come 92precisato dall'articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo numero 504/92, concorrono ad accrescere il valore venale dell'area. Il certificato di destinazione urbanistica non attesta, inoltre, una formale ricaduta in area di pericolosità idraulica Hi4 per l'intero compendio, escludendo così la riduzione proposta del 50 per cento.
Alla stregua di quanto esposto, il ricorso deve essere rigettato. Spese compensate.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Spese compensate
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SASSARI Sezione 1, riunita in udienza il 20/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
MAMMONE ARMANDO, Presidente
VAIRO GIUSEPPA, RE
IT ANGELA, Giudice
in data 20/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 365/2025 depositato il 04/07/2025
proposto da
Nominativo_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Olbia - Via Dante 1 07026 Olbia SS
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2447 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 17/2026 depositato il 26/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: Come in atti.
Resistente: Come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 9/4/2025 è stato notificato a Ricorrente_1 l'avviso di accertamento in rettifica n. 2447, emesso il 14/3/2025, relativo all'IMU 2021, per un importo complessivo di euro 35.514,00, di cui euro 26.613,00 a titolo di maggiore imposta, oltre sanzioni e interessi.
L'avviso riguarda diversi terreni in comproprietà con la sig.ra Nominativo_1 , siti in Olbia, località Pittulongu, foglio, particelle, per una superficie complessiva di circa 26.663 mq, classificati catastalmente come “pascolo”, ricompresi nell'Area di Interesse Territoriale n. 5 del Piano di risanamento urbanistico di Pittulongu. Le aree in questione sono oggetto di Convenzione urbanistica Rep.
n. 3001 del 28/5/2012, con la quale la proprietà si è obbligata a realizzare, a propria cura e spese, tutte le opere di urbanizzazione primaria dell'A.I.T. n. 5 e a cedere le aree destinate a standard, nonché a presentare il frazionamento dei lotti edificabili.
Con raccomandata prot. n. 80094 del 3/9/2012 il Comune ha comunicato che, all'esito di studi di compatibilità idraulica e geologica, il comparto A.I.T. n. 5 risulta attraversato da assi fluviali e che la relativa edificabilità
è “compromessa”, subordinando il rilascio dei titoli edilizi alla previa presentazione e realizzazione di un progetto esecutivo di sistemazione e regimentazione degli assi fluviali (Rio Mare Rocce).
In data 22/2/2016 i proprietari lottizzanti hanno presentato il progetto esecutivo di sistemazione idraulica del
Rio Mare Rocce, approvato con Determinazione dirigenziale n. 2879 del 7/8/2017.
In data 27/2/2018 è stato richiesto un primo stralcio funzionale dell'A.I.T. n. 5, limitato ad un lotto non interessato dalle opere di mitigazione del rischio idraulico né dalle opere di urbanizzazione;
con nota del
3/7/2018 il Comune ha espresso parere favorevole, individuando come stralcio funzionale il “lotto”, corrispondente catastalmente alla particella di mq 3.065, l'unica edificabile in via immediata e collegabile alla urbanizzazione esistente.
Secondo il ricorrente, alla data del 1/1/2021 (anno d'imposizione), il potenziale edificatorio dei terreni, ad eccezione del mappale 3634, risultava compromesso per mancata realizzazione delle opere idrauliche e di urbanizzazione, con necessari investimenti stimati in oltre euro 800.000, e con rilevante impatto anche estetico (canale in c.a.) in un contesto turistico.
Il contribuente ha prodotto perizia di stima a firma dell'Arch. Nominativo_4, dalla quale emerge che: il valore di mercato di terreni similari, già urbanizzati e immediatamente edificabili in zona Pittulongu, oscilla fra euro
100,00 ed euro 160,00/mq; considerando l'ampiezza della superficie e gli elevati oneri infrastrutturali (euro
800.000,00), il valore unitario dei terreni non immediatamente edificabili è stimabile in euro 60,00/mq; per il lotto funzionale (mappale) il valore congruo è pari a euro 100,00/mq; una porzione del mappale
(mq 1.350,28) ricade in area a pericolosità idraulica Hi4 e deve essere stimata al 50% del valore delle aree omogenee (euro 30,00/mq).
Sulla base della perizia, il ricorrente ricalcola l'IMU dovuta in complessivi euro 7.608,18, con quota di spettanza di Ricorrente_1 pari ad euro 3.804,09, chiedendo l'annullamento dell'avviso per carenza di motivazione, errato presupposto impositivo e sproporzione della pretesa, ovvero, in subordine, la riduzione della base imponibile secondo i valori peritali.
Il Comune di Olbia, con controdeduzioni, ha chiesto il rigetto del ricorso, sostenendo:
la piena motivazione dell'avviso, contenente dati catastali, superficie, destinazione urbanistica, valore unitario
(euro 210/mq), aliquote, mesi e quote di possesso, nonché il rinvio alla Deliberazione di G.C. n. 222 del
2/7/2014, modificata dalla n. 54/2018, che fissa per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree edificabili;
la legittimità dell'utilizzo dei valori comunali, quale fonte di presunzioni idonee a fondare l'accertamento, in conformità a costante giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 5068/2015, 10308/2019, 16620/2017, tra le altre);
che il certificato di destinazione urbanistica attesta la ricomprensione di tutti i lotti nel Piano di risanamento di Pittulongu non ricade formalmente in area Hi4, sicché la riduzione del 50% non sarebbe applicabile;
che i costi di urbanizzazione, ai sensi dell'art. 5, comma 5, D.Lgs. 504/1992, concorrono ad aumentare, e non a diminuire, il valore venale dell'area;
che le aree sono ubicate in zona turistica di pregio, prossima al mare e al viale pittulongu, con scarsità residua di terreni edificabili, come confermato da offerte di mercato (euro 220,00–250,00/mq).
Il Comune richiama, inoltre, la sentenza n. 1192/2024 della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna – Sez. staccata di Sassari, che, con riguardo alle annualità 2018 e 2019, per i medesimi terreni, ha ritenuto legittimi avvisi di accertamento fondati sul medesimo quadro regolamentare e valutativo, nonché la sentenza n. 308/2023 della stessa Corte sui valori comunali.
Il ricorrente ha altresì formulato istanza di sospensione ex art. 47 D.Lgs. 546/1992, deducendo fumus boni iuris in ragione dei vizi sopra indicati e periculum in mora in considerazione: dell'importo elevato richiesto;
della propria condizione di invalido all'80%, con redditi modesti (come da certificazione sanitaria e dichiarazioni dei redditi prodotte); della probabile necessità di ricorrere a finanziamento ipotecario sui medesimi beni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Sul valore venale in comune commercio e sui parametri di legge
Questa Corte ha già esaminato la medesima questione oggettiva, relativa ai medesimi terreni dell'Area di
Interesse Territoriale numero 5 di Pittulongu e alla convenzione urbanistica repertoriata numero 3001 del ventotto maggio duemiladodici, in diverse pronunce precedenti: la sentenza numero 443 del duemiladiciannove relativa all'imposta municipale unica del duemilacinque, con rigetto del ricorso e conferma della legittimità del valore di euro 210,00 al metro quadrato;
la sentenza numero 19 del duemilaventitre relativa all'imposta municipale unica del duemilasedici, con rigetto integrale del ricorso e motivazione secondo cui le opere idrogeologiche non incidono sull'edificabilità astratta;
la sentenza numero 1192 del duemilaventiquattro emessa in grado di appello dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della
Sardegna, sezione staccata di Sassari, che ha confermato il rigetto del ricorso osservando che la perizia dell'appellante non forniva validi elementi contrari e richiamando la Deliberazione numero 116 del millenovecentonovantotto unitamente alla numero 222 del duemilaquattordici. Da questi precedenti, dai quali non vi è motivo di discostarsi integralmente in quanto privi di macroscopiche illegittimità – come confermato anche dalla sentenza della Corte di giustizia tributaria di Sassari numero 308 del duemilaventitre –
, emerge la legittimità astratta del valore di euro 210,00 al metro quadrato. Tale valore è fondato sul mercato delle compravendite nella zona, sull'indice di edificabilità previsto dal Piano di risanamento urbanistico, sull'ubicazione in area turistica di pregio prossima al mare e al viale pittulongu, nonché sulla scarsità residua di lotti edificabili, come documentato dalle offerte di mercato allegate che indicano valori tra euro 220,00 e
250,00 al metro quadrato.
La perizia di parte depositata dal ricorrente non è in grado di incidere sulle valutazioni già espresse nelle precedenti decisioni, soprattutto alla luce delle offerte di mercato allegate dal Comune, che per la stessa zona confermano pienamente il prezzo al metro quadrato fissato dal Comune di Olbia. In particolare, la perizia non dimostra adeguatamente come gli oneri infrastrutturali – che, come 92precisato dall'articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo numero 504/92, concorrono ad accrescere il valore venale dell'area. Il certificato di destinazione urbanistica non attesta, inoltre, una formale ricaduta in area di pericolosità idraulica Hi4 per l'intero compendio, escludendo così la riduzione proposta del 50 per cento.
Alla stregua di quanto esposto, il ricorso deve essere rigettato. Spese compensate.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Spese compensate