Sentenza n. 18/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 13, riunita in udienza il 23/09/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
AM ANTONIO, Presidente
LE MO, Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
in data 23/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 16378/2024 depositato il 05/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi, 58 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024RM0369438 0,00
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 8530/2025 depositato il
23/09/2025
Richieste delle parti:
Come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha proposto ricorso avverso l'avviso di accertamento RM0369438/2024 relativo ad unità immobiliare urbana posta nel Comune di Roma riportata al Società_1 al Foglio Daticat_1, con accesso da Indirizzo_1-33, emesso dall'Ufficio ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, con il quale
è stato attribuito un maggiore classamento (da classe 4 a classe 6), con conseguente aumento della rendita catastale da € 2.917,46 a € 6.322,26.
La ricorrente ha premesso che in data 30/10/2013, veniva compiuta una revisione del classamento dell'immobile di causa (ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), con attribuzione della Categoria C/1 classe 6^ consistenza mq.70 rendita catastale € 3.951,41, classamento che veniva impugnato dalla proprietaria, e il contenzioso si concludeva con sentenza n.25291/11/2015, con accoglimento del ricorso e conseguente attribuzione del seguente classamento: C/1 classe 4 consistenza mq.70 con una rendita catastale €.2.917,46.
In data 28.03.2023 con denuncia di variazione DOCFA pratica. n. RM0166324/2023 in conseguenza di una
“diversa distribuzione spazi interni”, la ricorrente proponeva il seguente classamento relativo all'unità immobiliare identificata al Foglio Daticat_1, identico a quello precedentemente attribuito:
Categoria C/1- classe 4^ consistenza mq. 70 Rendita proposta € 2.917,46
In data 28.03.2024, l'Agenzia resistente operando nell'ambito dei compiti attribuiti con il D.M. 701/1994, rettificava la classe e la consistenza proposta dalla parte classificando il cespite in:
Categoria C/1 – classe 6^ consistenza mq. 112 Rendita € 6.322,26, con emissione dell'atto oggetto del presente giudizio
La ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento formulando i seguenti motivi di ricorso:
- violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2909 c.c. e della cosa giudicata dato il contenuto della sentenza emessa dalla Commissione tributaria di primo grado di Roma, pubblicata il 1° dicembre 2015, n° 25291/11/15,
e passata in giudicato il 1° giugno 2016; la ricorrente ha evidenziato la sostanziale riproduzione nell'atto di causa delle motivazioni presenti nell'avviso riformato dalla sentenza per attribuire la maggiore classe, e l'utilizzazione delle medesime ragioni a fondamento del maggior classamento, quali l'ubicazione dell'immobile, la presenza di servizi, la presenza di aperture fronte strada, con sostanziale violazione del giudicato;

- violazione e/o falsa applicazione dell'art. 9 del d.p.r. n. 1142 del 1949, e degli 8 e 9 del d.p.r. 23 marzo
1998, n. 138; erroneità dell'avviso di accertamento per incremento della rendita catastale attraverso il surrettizio incremento della classe (da 4 a 6) quando invece avrebbe dovuto essere modificato il quadro tariffario di riferimento;

- illegittimità dell'avviso di accertamento per violazione dell'art. 7 comma 1 della l. 212/2000, essendo state dedotte, con motivazione meramente apparente e comunque carente, circostanze generiche e non pertinenti, nonché per omessa citazione, riferimento ed allegazione del quadro di qualificazione e classificazione:
- violazione e/o falsa applicazione dell'art. 61, d.p.r. n. 1142/1949 e difetto di prova.
La ricorrente ha precisato, infine, che nel calcolare il diverso classamento e la diversa rendita l'amministrazione non avrebbe considerato l'effettivo stato manutentivo dell'immobile, e la circostanza che i lavori di ristrutturazione sarebbero stati eseguiti per dare esecuzione ad una delibera condominiale emessa in data 1° febbraio 2017, e realizzati tanto al piano terra, quanto al piano S/1, portando una modestissima maggior consistenza di circa 1,38 mq, di cui 0,83 mq al piano terra e 0,55 mq al piano sottostrada [(0,50 + 0,33 + 0,99) x 30%], come si evince dal raffronto con la precedente planimetria catastale e le misure ivi riportate (doc. n° 14 e 15), segnalando la mancanza di tramezzature e di servizi igienici al piano sottostrada, dato imputabile alla circostanza che, essendo stata rinvenuta la presenza di una falda acquifera, il
Condominio ha realizzato il mancante vespaio condominiale, giusta delibera assembleare del 31 marzo
2021; l'immobile pertanto non sarebbe stato oggetto di alcuna ristrutturazione in conseguenza della SCIA, essendo nello stato in cui lo aveva lasciato il Condominio, privo di servizi e di tramezzature (come documentato dalla fotografie prodotte in atti scattate in date 18 ottobre 2024 (doc. n° 12) e 28 agosto 2025
(doc. n° 16), sottolineando quindi che l'unità immobiliare, priva di impianti e da ristrutturare integralmente, sarebbe in una condizione oggettiva peggiore rispetto all'anno 2015 (quando era stato messo il precedente classamento poi annullato).
La ricorrente ha quindi chiesto l'annullamento dell'atto con vittoria di spese.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma Territorio, che ha chiesto il rigetto del ricorso affermando la piena legittimità dell'avviso di accertamento di causa rilevando come l'immobile in contestazione sarebbe collocato in una zona ad uso residenziale, di altissimo pregio commerciale, in un palazzo finemente lavorato, con elevata dimensione e ampie uscite fronte strada evidenziando di aver applicato le norme sul classamento delle unità immobiliari tramite procedura DOCFA. Preliminarmente
l'Agenzia resistente ha rilevato la differenza del classamento di causa rispetto a quello oggetto del precedente giudicato, dato il diverso fondamento giuridico dei due accertamenti, con conseguente impossibilità di attribuire valenza di giudicato al precedente accertamento, rispetto a quello di causa fondato su DOCFA depositata dalla stessa parte. Nel merito, secondo le difese della amministrazione resistente per l'attribuzione della rendita catastale, nel caso di specie, non sarebbe richiesto alcun sopraluogo, consistendo questo in una possibilità discrezionale dell'Ufficio che avrebbe correttamente attribuito il diverso classamento utilizzando i dati, le informazioni fornite dalla stessa ricorrente, con completezza della motivazione. Il nuovo classamento e la rendita catastale accertata sarebbero stati determinati con metodologie estimative comparative, come previsto dalle disposizioni che regolano il Catasto Edilizio Urbano, con riferimento alla redditività media ordinaria, proporzionata al reddito degli immobili. Nel caso di specie la rendita catastale sarebbe stata accertata nel rispetto delle normative vigenti con stima sintetica, comparativa, in riferimento alle unità immobiliari similari ubicate nella medesima zona, considerando le caratteristiche intrinseche e estrinseche del bene, il pregio architettonico del palazzo dove è ubicato l'immobile, le caratteristiche della zona. Il riferimento ad unità immobiliari limitrofe, dovrebbe intendersi come meramente indicativo, non essendo richiesto che le unità immobiliari utilizzate per comparazione debbano essere identiche, dovendo essere solo assimilabili per finalità e redditività. Tanto premesso ha chiesto il rigetto del ricorso.
La ricorrente ha presentato memoria insistendo nei motivi di ricorso già formulati.
All'esito dell'udienza la decisione è stata rimessa al Collegio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere accolto.
Si deve, in punto di fatto, precisare come l'atto impugnato abbia fondato il diverso classamento a seguito della dichiarazione della ricorrente, presentata per diversa distribuzione interna degli spazi a seguito di interventi di consolidamento eseguiti in esecuzione di delibera condominiale. L'aumento della classe catastale da 4 a 6, con conseguente aumento della rendita catastale non appare adeguatamente motivata.
In particolare, manca una specifica motivazione che, pure in termini essenziali, sia riferita alla situazione di fatto esistente. Analizzando le fotografie depositate dalla parte ricorrente si evince che lo stato interno dell'immobile non è tale da permettere un aumento della rendita catastale essendo l'immobile privo di servizi.
Pertanto, non è stata fornita prova di un aumento di valore del bene rispetto alla data di emissione della sentenza che ha confermato il precedente classamento, e non sono stati forniti elementi per giustificare l'elevazione della rendita catastale rispetto a quella precedentemente determinata con riferimento allo stesso immobile, peraltro all'esito di una procedura giurisdizionale.
Non appare coerente con la situazione di fatto aver previsto l'aumento della classe e della rendita catastale a fronte della reale situazione dell'immobile, e di modifiche necessitate da una delibera assembleare che ha imposto alla proprietaria l'esecuzione di lavori di consolidamento, tale modifica non può giustificare l'aumento della classe catastale e della rendita fondata su comparazioni con immobili limitrofi analoghe a quelle già oggetto di rigetto nel precedente giudicato.
Deve pertanto essere accolto il ricorso.
Le spese di giudizio liquidate in dispositivo seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia tributaria accoglie il ricorso;

condanna parte resistente al pagamento delle spese di lite liquidate in complessivi € 800,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 23 settembre 2025
Giudice relatore Presidente
Dr.ssa Monica Velletti Dr. Antonio Mamone