Sentenza n. 153/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 1, riunita in udienza il 12/11/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
D'ALESSIO ANTONIO, Presidente GRANIERI GIORGIO, Relatore SCILLITANI ROBERTO, Giudice
in data 12/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 153/2023 depositato il 14/02/2023
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Indirizzo_1Ag. Entrate Direzione Provinciale Foggia -
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2021FG0138665 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
si riportano agli atti


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

RGR n.153/23 Ricorrente_1 Rappr_1 La società “ Srl.” in persona del legale rappresentante sig. , a mezzo Difensore_1della dott.ssa I. , impugnava atto di classamento n.2021FG0138665, notificato a mezzo Pec il 05/08/2022, dall'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Foggia - Ufficio Territorio, con il quale, rideterminava la rendita catastale per l'immobile in atti del NCEU del Comune di Foggia, Indirizzo_2censito al in cat. “D/5”, elevando la rendita dichiarata, con riferimento alla determinazione del capitale fondiario rettificato nello stadio precedente.
Motivi ricorso
Premessa una breve ricognizione storica dell'unità immobiliare oggetto di controversia, evidenzia che già in prima istanza, con altro OC si determinava una rendita di € 30.155,00, OC sospeso dall'Agenzia per varie incongruenze;
poi in contraddittorio, pur di scongiurare il contenzioso, ci si accordava per la rendita proposta con OC del 05/01/2021, in € 42.275,00; con l'atto opposto l'Agenzia, rettificava i valori del capitale fondiario, accertando una rendita pari a € 60.600,00; a seguito di ricorso con istanza di reclamo-mediazione, l'Agenzia, in parziale accoglimento, riduceva la rendita a € 48.886,00, rilevando che <l'Ufficio accertatore ha attribuito il valore massimo, di norma assegnato ai soli PT degli uffici bancari;
- i valori attribuiti, in funzione delle singole destinazioni, sono gli stessi già assegnati e consolidati, nei precedenti accertamenti.>>; proposta che si riteneva di non accettare proseguendo nel contenzioso;
deduce in particolare,
• Illegittimità e nullità dell'atto - motivazione apparente e carenza assoluta di prova - lesione del diritto di difesa;
per erroneità dei dati della stima utilizzati per il valore del capitale fondiario, visto che non trovano alcun riscontro comparativo, né viene fornito elemento/prova degli stessi valori.
• Infondatezza della maggior rendita accertata;

• Erroneità nell'applicazione dei valori unitari al calcolo delle superfici sulla scorta del criterio del valore di surrogazione utilizzato dall'Ufficio, riportando concretamente i valori di riferimento per le diverse categorie.
Conclude, con la richiesta di annullamento dell'atto, e la condanna alle spese.
L'Agenzia, costituita con memorie depositate sul PTT, contesta l'assunto in ricorso e deduce la legittimità dell'atto. In particolare osserva,
• La congrua motivazione, così previsto dall'art.65 c.2 DPR n.1142/1949; inoltre, trattandosi di immobili in categoria speciale “D”, la rendita è calcolata mediante stima diretta al biennio 1988/89, come dai valori indicati nell'elenco allegato all'atto di rettifica;

- In punto di diritto - che, secondo quanto sancito dalla Corte di Cassazione (ex multis 4750/2021), trattandosi di attribuzione di rendita ai sensi del D.M. 701/94 (procedura di accatastamento OC) e per stima diretta, per gli immobili in Cat. “D”, gli obblighi motivazionali sono conosciuti e facilmente conoscibili dal contribuente poiché posti in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, e quindi la mancata allegazione non costituisce difetto di motivazione, anche in relazione alla chiara indicazione delle norme cui l'Ufficio ha ottemperato per la determinazione della rendita;
precisa che la prevista “stima diretta” non è da intendere con sopralluogo, anche in ragione del fatto che l'Ufficio opera su dati descrittivi, dimensionali e grafici del OC;
circa l'attribuzione di rendita, rappresenta che la rendita per gli immobili a destinazione speciale in categoria “D” è determinata mediante stima diretta di ogni singolo manufatto, secondo i valori medi riferiti al biennio 1988/89 ai sensi del D.M. 20/01/90 del Ministero delle Finanze e in ossequio alle norme vigenti, gli Uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio effettuano i classamenti delle unità immobiliari urbane (immobili a destinazione ordinaria e immobili a destinazione speciale o particolare) anche senza visita a sopraluogo (art. 4 D.L. 19/12/1984 n° 853, conv. in L. 17/02/1985 n° 17; art. 11 D.L. 14/03/1988 n° 70, conv. in L. 13/05/1988 n° 154) avvalendosi dei dati descrittivi, dimensionali e grafici contenuti nella scheda di denuncia di ciascuna unità immobiliare e nella planimetria alla stessa allegata, senza visita sopralluogo, ma ricercando la rendita media ordinaria ritraibile sulla base del valore venale con il relativo saggio di fruttuosità; che quindi si ritiene errata la convinzione di intendere con il termine “stima diretta” la circostanza che l'Ufficio nel determinare la rendita catastale di un immobile debba accertare a sopraluogo l'effettivo stato dell'immobile o l'esistenza di eventuali variazioni dello stato dell'immobile: l'immobile va considerato esclusivamente in un particolare stato che è quello di perfetta ordinarietà.
- Nel merito - evidenzia che trattasi di unità immobiliare per finalità terziarie, della superficie complessiva di mq.1.850,00, suddivisa su più livelli;
i valori applicati per la determinazione del capitale fondiario, ferma restando la categoria proposta (D/5), si è limitata ad attribuire un valore totale nel pieno rispetto del valore di surrogazione delle singole destinazioni, in linea con quanto disposto dalla nota prot. 7079/S.G.D.B. del 26/03/2008 ad oggi mai contestata;
vieppiù, da un precedente stadio dell'unità immobiliare, risalente al 2010, a seguito di accertamento e relativo ricorso, deciso dalla CTP di Foggia con sentenza n.190/2010, fu eccepito solo l'applicazione del saggio di fruttuosità del 3%, poi rettificato dall'Ufficio, lasciando invariati i valori attribuiti alle singole destinazioni;
anche ulteriori variazione dello stato per fusione, accorpamenti etc. susseguiti negli anni, furono oggetto di rettifiche della rendita ma non impugnate.
Circa la ritenuta incongruenza tra le stime redatte dallo stesso Ufficio catastale, una per la determinazione della rendita catastale e l'altra per il valore imponibile richiamato nell'avviso di rettifica e liquidazione, evidenzia che si fondano su distinti metodi di valutazione e su basi differenti, trattandosi di due realtà decontestualizzate per i periodi economici, previsti dalla norme regolatrici;
richiama all'uopo, anche i valori OMI che, quali elementi confrontabili, evidenziano valori di mercato anche più alti. In fine, rileva che l'Ufficio Legale, in parziale accoglimento delle doglianze di parte, in considerazione dei valori indicati nella nota/prezzario 7079/08 e di quanto già attribuito in precedenza alle singole destinazioni, ha rideterminato la rendita catastale in € 48.886,00.
Conclude con il rigetto del ricorso, con la condanna alle spese di giudizio maggiorate del 50% ex art.15 c.2-septies D.Lgs. n.546/92.
Parte ricorrente con successive memorie insiste nelle richieste e rappresenta che il parziale accoglimento dell'istanza di reclamo-mediazione e di fatto una motivazione postuma che non sana l'atto originario;
con conforto di giurisprudenza di legittimità, Cassazione n.21875/2025 che richiama la n.30039/201; insiste in particolare anche per ritenere valida la stima del valore venale dell'unità immobiliare urbana di proprietà, pari ad € 2.131.600,00, di cui all'avviso di rettifica e liquidazione (atto n. 20201T014472 000 del 25 settembre 2020) in materia di imposte ipotecarie e catastali, valore poi ridotto, in sede di mediazione accettata, ad € 1.811.860,00.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in pubblica udienza di consiglio, esaminati gli atti decide come da dispositivo.
Osserva il Collegio, che il ricorso va accolto per quanto di ragione.
Circa il dedotto difetto di motivazione, ritiene che l'atto, presenta tutti gli elementi e i riferimenti normativi, così da caratterizzare il c.d. “provocatio ad opponendum” e quindi non arreca alcun pregiudizio alla difesa da parte del contribuente;
inoltre, strettamente riferibile all'attività accertativa si evidenzia che consolidata giurisprudenza di legittimità, ha riconosciuto legittimi i riferimenti riportato nell'atto opposto, che hanno consentito una idonea difesa, con riferimento all'eccepita valutazione elevata dei manufatti del capitale fondiario.
Circa il dedotto difetto di prova, i termini della contesa, generano, invece, una discrasia dei valori attribuiti ai manufatti di cui al capitale fondiario, poiché come richiamato in giudizio, si sono susseguiti più interventi di modifiche e accorpamenti, le cui dichiarazioni di accatastamento sono state rettificate ma non opposte dalla precedente proprietà, ovvero se opposte hanno interessate il saggio di fruttuosità e non i valori del capitale fondiario;

La Corte rileva, su tale aspetto l'inconferenza della censura ritenendo di pregio la posizione dell'Ufficio che esplicita la diversa metodologia di stima che rileva per la determinazione dei valori al biennio 1988/89 secondo norma speciale, rispetto alle stime di valutazioni sintetiche o anche analitiche, che portano alla valutazione di beni immobili secondo il valore venale in comune commercio;
trattandosi di due realtà decontestualizzate per diversi periodi economici, la Corte di rigettare tale modalità comparativa di determinazione del valore dl capitale fondiario, specificamente previsto dalla norma catastale.
La Corte, in relazione alla ritenuta “motivazione postuma”, connessa alla riduzione della rendita, osserva di non poter accogliere tale doglianze, in quanto, ritiene l'Ufficio legittimato ad operare la riduzione della rendita, in sede di reclamo-mediazione ex art.17-bis D.Lgs. n.546/92; Tale norma istituita in previsione deflattiva del contenzioso, consente all'Ufficio di verificare le ragione del contribuente, e correggere eventuali errori, ovvero tenere presente altri elementi e fattori, prima non valutati, così da rivedere i termini dell'accertamento.
Pertanto la Corte, avuto riguardo che nella controversia in trattazione, l'Ufficio, in un primo momento, nell'attribuire i valori di cui all'accertamento, non abbia tenuto dei valori determinati nel precedente stadio dell'immobile, seppur oggetto di rettifica di OC che poi non è stato oggetto d'impugnativa, con l'evidenza di cristallizzazione dei del capitale fondiari, riferiti biennio 1988/89, con la relativa attribuzione di valori di specie, così da confortare la corretta determinazione della procedura di attribuzione di rendita.
Pertanto, in applicazione della normativa, è da confermare, in riduzione della originaria rettifica in € 60.600,00, la rendita catastale di € 48.886,00, rispetto alla rendita proposta di € 42.275,00, intervenuta a seguito di reclamo-mediazione ex art.17-bis D.Lgs. n.546/92, e motivata in relazione al fatto che <l'Ufficio accertatore ha attribuito il valore massimo, di norma assegnato ai soli PT degli uffici bancari;
- i valori attribuiti, in funzione delle singole destinazioni, sono gli stessi già assegnati e consolidati, nei precedenti accertamenti.>.
Pertanto la Corte, assorbita ogni altra doglianza, accoglie il ricorso. La reciproca soccombenza consente di compensare le spese.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente il ricorso come in motivazione. Spese compensate. Così deciso in Foggia, il 12 novembre 2025