Sentenza n. 11/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di UDINE Sezione 3, riunita in udienza il
26/9/2025 alle ore 9:30 con la seguente composizione collegiale:
ZULIANI ANDREA, Presidente e Relatore CARLISI MATTEO, Giudice PSAILA VINCENZO, Giudice in data 26/9/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 33/2025 depositato il 6/2/2025 proposto da Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 -
Difesa da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1 ed elettivamente domiciliata presso

contro

Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale Udine Email_2 elettivamente domiciliata presso avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TI9010700894/2024 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE
2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TI9010700894/2024 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TI9010700894/2024 IRPEF-ALTRO 2018 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 184/2025 depositato il 1°/10/2025 Richieste delle parti: come nei rispettivi atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La ricorrente impugna l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate le ha attribuito, per l'anno 2018, lo svolgimento di un'attività d'impresa non dichiarata, calcolando e addebitando il reddito imponibile ai fini Irpef. In particolare, viene attribuita alla ricorrente un'attività di acquisto per la rivendita di immobili abitativi, previa la loro sistemazione in economia, per renderli più appetibili sul mercato.
La ricorrente contesta l'accertamento, negando di avere svolto attività d'impresa e sostenendo di avere effettuato, nel corso degli anni, alcuni acquisti di immobili sempre con l'intenzione di adibirli a propria abitazione, non potendosi ravvisare nella sua attività, né lo scopo di lucro, né l'abitualità che è connotato tipico e imprescindibile per qualificare un soggetto come imprenditore.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita per chiedere il rigetto del ricorso e la conferma del proprio operato. Previo rigetto dell'istanza cautelare di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'atto impugnato e deposito di memoria illustrativa da parte della ricorrente, la causa è stata discussa in udienza e trattenuta in decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato.
È pacifico e documentato che la ricorrente ha venduto, tra il 2017 e il 2022, sette immobili abitativi, previamente acquistati, di cui due nel 2018 (anno oggetto di accertamento). Nel medesimo periodo ha effettuato nove cambi di residenza e altre due richieste di cambio di residenza vennero rifiutate dal Comune di Latisana. I rilievi della
Guardia di Finanza, prima, e dell'Agenzia delle Entrate, poi, circa l'assenza di consumi essenziali a un'effettiva residenza nei vari immobili, sono contestati in modo specifico solo in minima parte (con riferimento al consumo di acqua in uno degli appartamenti), mentre per il resto devono ritenersi provati (in particolare per gas ed elettricità, di cui la ricorrente si è limitata ad affermare di avere inutilmente richiesto ai gestori le bollette relative ai consumi).
Sette operazioni di acquisto e rivendita di immobili in un periodo di tempo limitato, con la realizzazione di significative plusvalenze, non sono compatibili con la tesi della mera ricerca di un adeguato alloggio per sé e per la figlia e sono sufficienti per considerare accertata l'abitualità dell'attività svolta dalla ricorrente, di cui quella posta in essere nel 2018
è solo una parte, che si qualifica nel contesto di ciò che è avvenuto prima e dopo tale annualità.
Occorre allora ricordare, in diritto, che “la nozione tributaristica dell'esercizio di imprese commerciali non coincide con quella civilistica, in quanto l'art. 4, primo comma, del
d.P.R. n. 633 del 1972, in tema di IVA – così come l'analogo art. 51, comma 1, del T.U.l.R.
(vecchia numerazione, ora art. 55) –, intende come tale 'l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva', delle attività indicate dall'art. 2195 cod. civ., anche se non organizzate in forma di impresa, e prescinde quindi dal requisito organizzativo, che costituisce invece elemento qualificante e imprescindibile per la configurazione dell'impresa commerciale agli effetti civilistici, esigendo soltanto che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale, anche se non esclusiva” (Cass. n. 36992/2022 e altre ivi richiamate).
In questo senso, la scelta dell'Agenzia delle Entrate di rinunciare all'accertamento dell'IRAP, inizialmente ipotizzato nello schema d'atto notificato alla contribuente, non contraddice la confermata ipotesi di esercizio di un'attività d'impresa in senso fiscale, sebbene non caratterizzata da quel minimo di organizzazione di fattori produttivi che è richiesta per l'imponibilità ai fini IRAP. Va inoltre precisato che “L'espressione 'esercizio per professione abituale' dell'attività va intesa, più semplicemente, come esercizio dell'attività in via abituale, cioè non meramente occasionale. Occorre, cioè, che l'attività sia svolta con caratteri di stabilità e regolarità e che si protragga per un apprezzabile periodo di tempo, pur se non necessariamente con rigorosa continuità” (ivi; conf. Cass. n. 6853/2016).
Nella giurisprudenza in materia, spesso la difficoltà dell'accertamento del requisito dell'abitualità consiste nel fatto che risulta effettuato un unico affare immobiliare, previa ristrutturazione dell'immobile. E, anche in quel caso, non è escluso l'esercizio dell'attività
d'impresa, qualora l'unico affare abbia richiesto una pluralità di operazioni. Difficoltà che, nel caso di specie, non sussiste, posto che l'attività della ricorrente ha avuto ad oggetto una pluralità di affari, protrattasi per un significativo lasso di tempo. Dunque l'attività abituale di acquisto di immobili per provvedere alla loro sistemazione e alla successiva rivendita, realizzando una plusvalenza, risulta provata, con conseguente legittimità dell'accertamento qui impugnato.
Rigettato il ricorso, le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.


P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 2.800 omnicomprensivi.
Il Presidente ed estensore
(firma digitale)