N. 211/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai signori:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 211/2019 R.G. vertente tra
(C.F.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Paolo EZ e
ON EZ;
appellante
e
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F.: , MCLAREN
[...] C.F._2 Parte_3
(C.F.: , (C.F.: C.F._3 Parte_4
), (C.F.: C.F._4 Parte_5
), (C.F.: ), C.F._5 Parte_6 C.F._6 rappresentati e difesi dagli Avv.ti NN CC e ES LI;
appellati
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 517/2018 del Tribunale di IB Valentia, pubblicata il 07.12.2018, avente ad oggetto recesso contrattuale

1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante: “revocare, per tutte le ragioni esposte in narrativa, la sentenza
n. 517/2018, resa dal Tribunale di IB Valentia a definizione del giudizio civile n.
1978/2012, in data 03/12/2018, depositata in cancelleria e resa pubblica in data
07/12/2018, notificata ai fini della decorrenza del termine breve dell'impugnazione,
a mezzo posta elettronica certificata, in data 21.12.2018; - Accertare e dichiarare la carenza di legittimazione ad agire in capo agli attori e il difetto di titolarità del diritto controverso;
- accertare e dichiarare il mancato perfezionamento dei contratti preliminari di compravendita immobiliare per difetto di sottoscrizione ad opera degli attori stante la irrilevanza della allegazione giudiziale delle convenzioni prodotte non già al fine di invocare l'adempimento delle obbligazioni da esso scaturenti bensì per sentir dichiarare la legittimità di un recesso già prima esercitato;
- Accertare e dichiarare, in ogni caso, il difetto di prova circa la esecuzione di pagamenti in favore di reputando in parte qua Parte_1 la assoluta irrilevanza istruttoria di semplici ordini di bonifico;
- Rigettare per lo effetto di tutte le domande promosse dagli attori;
- Condannare controparte al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, da distrarsi in favore del procuratore antistatario che dichiara di aver anticipato le prime e non riscosso le seconde”.
Per gli appellati: “Voglia l'Illustrissima Corte d'Appello di Catanzaro, respinta ogni istanza, deduzione ed eccezione formulate ex adverso, rigettare l'appello proposto per tutti i motivi esposti e circostanziati in comparsa di costituzione e risposta;
conseguentemente Voglia confermare integralmente la sentenza di primo grado con la condanna della al pagamento del doppio Controparte_2 della caparra confirmatoria così come stabilito nella sentenza appellata. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, come per legge, da distrarsi in favore dei sottoscritti avvocati”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. I sigg.ri , Controparte_1 Parte_2 Parte_4 [...]
, e convenivano in giudizio la Controparte_3 Parte_6 Parte_5 società per sentirla condannare, previo accertamento della sua Parte_1 responsabilità contrattuale, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di
2 immobili da costruire. In particolare, gli attori deducevano di aver stipulato distinti contratti preliminari relativi ad immobili costruendi dalla società convenuta;
che i contratti, nello specifico, stabilivano il versamento da parte della promissaria acquirente di una somma a titolo di caparra confirmatoria, regolarmente versata ed incassata dalla promittente venditrice, e ponevano altresì un termine entro il quale questa avrebbe dovuto ultimare e consegnare i lavori, così da addivenire alla stipulazione dei contratti definitivi;
che non avendo la rispettato il Parte_1 termine contrattuale, alla sua scadenza tutti i promissari acquirenti avevano dichiarato la loro volontà di recedere dall'impegno contrattuale invocando, ex art. 1385 c.c., la restituzione di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria.
Deducevano, altresì, che, come da previsione di legge, la società venditrice aveva rilasciato per ogni contratto una polizza fideiussoria a garanzia di eventuali patologie nell'evolversi del rapporto contrattuale, ma ne eccepivano la nullità atteso che la società garante non era iscritta nell'elenco ex art. 107 TUB.
Si costituiva all'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni la Parte_1 che eccepiva il difetto di legittimazione attiva in capo agli attori poiché a
[...] sottoscrivere i singoli contratti preliminari era stata la società Controparte_4
mandataria degli stessi, ritenendo che non vi fosse stata spendita del nome atta
[...]
a fondare la possibilità processuale degli stessi mandanti ad agire in giudizio per spiegare sia l'azione ex art. 1385 c.c. sia l'azione per far valere la nullità della polizza;
a tale ultimo riguardo deduceva che nessuna nullità era ravvisabile poiché all'atto del rilascio della polizza la società garante era regolarmente iscritta nell'apposito registro ministeriale, essendo stata dichiarata fallita solamente in data successiva. Deduceva, infine, che l'unico pagamento imputabile a caparra confirmatoria era quello del solo attore ed invocava il rigetto di tutte le CP_1 domande spiegate dagli attori.
Istruita la causa documentalmente, con sentenza n. 517/2918 il Tribunale così statuiva: “

1. Accoglie la domanda spiegata dagli attori ex art. 1385 c.c. per le ragioni esposte in parte motiva e, per l'effetto, condanna la Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento di: €102.608,00 in favore di e €96.800 per ogni contratto e Controparte_1 Parte_2 quindi €193.600,00, in favore di e;
Parte_4 Controparte_3
€73.656,00 in favore di e per tutti oltre interessi Parte_6 Parte_5 legali dalla domanda.

2. Condanna in persona del legale Parte_1
3 rappresentante pro tempore, alla refusione, in favore degli attori, delle spese del giudizio che si liquidano, secondo i criteri indicati in motivazione, in €12.449,29, oltre spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a. ed €355.55 per spese, con distrazione in favore del procuratore costituito”.
Segnatamente, il giudice di prime cure riteneva priva di pregio l'eccezione di difetto di legittimazione attiva in capo agli attori fondata dalla convenuta sulla circostanza che, sebbene nei singoli contratti preliminari i nominativi e le generalità dei singoli soggetti fossero stati indicati, a sottoscrivere il contratto era stata una società, evidentemente loro mandataria, che non aveva speso formalmente il nome dei mandanti;
secondo la convenuta la mancanza di contemplatio domini, per cui era richiesta la forma scritta accedendo esso ad un contratto formale, comportava che doveva discorrersi di un mandato senza rappresentanza, così che tutte le conseguenze del contratto medesimo, ivi compresa la legittimazione attiva ad agire per far valere i diritti contrattuali, doveva essere riconosciuta solamente in capo alla società mandataria unica firmataria.
Il Tribunale rilevava che, sebbene solo in relazione alla posizione dei signori era stata versata copia del contratto di “mandato con rappresentanza” che CP_1 questi avevano rilasciato alla dal contratto si evinceva la Controparte_4 natura del mandato atteso che i mandanti avevano espressamente autorizzato la mandataria a rendere noto il nominativo del mandante nell'esecuzione dei poteri oggetto di conferimento;
che, peraltro, emergeva espressamente che la società sottoscrittrice dei contratti preliminari di compravendita avesse agito in veste di rappresentante degli effettivi acquirenti;
che infatti, pur volendo qualificare il contratto intercorso fra la e i singoli attori per i quali la copia del contratto non CP_4 era stata esibita, come un mandato senza rappresentanza, nei contratti medesimi era stato espressamente dato atto che promissario acquirente fosse da intendersi ogni singolo attore;
che era errata la lettura che di tale circostanza aveva dato la convenuta, secondo cui la mera menzione del nome del promissario acquirente, soggetto diverso da colui che aveva sottoscritto il contratto, non poteva essere considerata “spendita del suo nome”, “contemplatio domini”, attesa la mancanza della espressa formula “in nome e per conto;
si dà atto che gli effetti del contratto stipulando produrranno effetti nei confronti di …“; che infatti era opinione pacifica in giurisprudenza che la contemplatio domini non ricerca l'uso di formule sacramentali, laddove è sufficiente che dal contratto emerga il nominativo del soggetto nella cui sfera giuridica si
4 produrranno gli effetti giuridici, essendo solo richiesto l'uso della medesima forma richiesta per il contratto principale.
Nel merito il giudice di prime cure riteneva la domanda fondata. Osservava che, quanto all'an, parte convenuta nulla aveva dedotto circa la doglianza sollevata dagli attori, ovverosia l'inadempimento all'obbligo contrattuale di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, limitandosi alle deduzioni in rito e a contestare l'avvenuto pagamento delle caparre;
che il tenore del contratto preliminare e la documentazione prodotta dagli attori smentiva le deduzioni circa la mancata prova degli avvenuti pagamenti sollevate dalla convenuta.

1.2. Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
21.01.2019, la lamentando il vizio di violazione e/o falsa Parte_1 applicazione della legge oltre che di apparente motivazione, non avendo il Giudice di prime cure fatto buon governo dei principi di diritto, sia in tema dello schema legale tipico del mandato con rappresentanza ex art. 1388 c.c. e ss. che delle norme generali sul perfezionamento del contratto, che in tema di prova del diritto di parte attorea a vedersi riconosciuto quanto versato a titolo di ultimo acconto alla data di sottoscrizione dei preliminari. Deduceva l'appellante che agli atti del giudizio di primo grado risultavano acquisite le copie di quattro contratti preliminari di compravendita immobiliare nel cui corpo erano riportate le generalità dei Sigg.ri e dei Sigg.ri e Controparte_3 Parte_4 Parte_5
nonché dei Sigg.ri e;
che nessuno Persona_1 Controparte_1 Parte_2 di tali soggetti aveva però sottoscritto le rispettive convenzioni che, viceversa, riportavano in calce a ciascuna pagina il timbro della e, su Controparte_4 di esso, la sigla di colui che, verosimilmente, ne ricopriva all'epoca il ruolo di legale rappresentante;
che la predetta società, che pur li aveva sottoscritti, non compariva tra i soggetti costituiti in seno ai contratti;
che per la sola posizione relativa ai Sigg.ri era stata prodotta copia del contratto di mandato con rappresentanza dai CP_1 medesimi sottoscritto con la che il Tribunale, senza Controparte_4 preoccuparsi di guardare alla questione secondo diritto, era pervenuto, apoditticamente, alla equiparazione tra sottoscrizione di un atto ad opera di un soggetto le cui generalità non erano neppure riportate sul testo contrattuale e spendita del nome del rappresentato;
che la contemplatio domini, pur non richiedendo l'uso di formule sacramentali, doveva comunque risultare per iscritto dallo stesso documento e non aliunde, atteso il carattere essenziale della forma scritta a pena di
5 nullità richiesta per i negozi relativi al trasferimento di immobili sicché dovevasi escludere la “contemplatio domini” tacita o in altro modo desumibile;
che peraltro nell'unico mandato allegato al processo in nessuna parte si leggeva del potere del rappresentante di sottoscrivere un fantomatico contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'appellante contestava poi l'idoneità della documentazione contabile prodotta dagli appellati a provare il pagamento della caparra.
Sulla base di tali motivi l'appellante, in riforma dell'impugnata sentenza, chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte dagli attori in primo grado, con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio.
Con comparsa depositata in data 25.05.2019 si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto del gravame in quanto infondato in fatto e in diritto.
Alla prima udienza dell'11.06.2019 la Corte si riservava sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza formulata dall'appellante e con ordinanza del 19.06.2019 la rigettava, fissando udienza per la precisazione delle conclusioni.
La causa subiva poi alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 13.06.2025 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 21.10.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Con il primo motivo l'appellante lamenta l'ingiustizia della sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto sussistente la legittimazione ad agire degli odierni appellati. Deduce al riguardo che la contemplatio domini, pur non richiedendo l'uso di formule sacramentali, deve comunque risultare per iscritto dallo stesso documento e non aliunde, atteso il carattere essenziale della forma scritta a pena di nullità richiesta per i negozi relativi al trasferimento di immobili sicché si
6 deve escludere la contemplatio domini tacita o in altro modo desumibile;
che il principio è pacifico in giurisprudenza e vuole che nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta “ad substantiam”, in mancanza di formule che consentano di individuare la spendita del nome altrui, non sia ammissibile una “contemplatio domini” tacita, desunta da elementi presuntivi (Cass. n. 3364 del 12/02/2010; Cass.
n. 17346 del 23/07/2009); che il giudice di prime cure ha completamente omesso di tenere in debita considerazione la struttura del contratto (il cui testo non registrava la costituzione del rappresentante) e lo stesso contenuto dell'unico mandato allegato al processo che non menzionava il potere del rappresentante di sottoscrivere un fantomatico contratto preliminare di compravendita immobiliare;
che illogico è il ragionamento del Tribunale secondo cui la indicazione, in contratto, del nominativo del promissario acquirente sarebbe sufficiente ad integrare i requisiti di forma poiché
“nell'atto si individua la spendita del nome” e “assolta la forma richiesta dalla legge, questa ha inglobato sia l'atto sia la contemplatio”, non potendo desumersi alcuna contemplatio domini ad opera di chi non si sia costituito in seno al contratto ma ne sia rimasto semplice firmatario.
Il motivo è infondato.
Secondo il costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, nei contratti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari, soggetti ad substantiam alla forma scritta, ove uno degli stipulanti agisca in nome e per conto di un soggetto diverso, il requisito della contemplatio domini, pur non richiedendo formule sacramentali, deve risultare dallo stesso documento e non aliunde (v., tra le altre, Cass. 29689/19;
7640/05, 3903/00, 3670/95, 5471/82), restando priva di rilievo giuridico la conoscenza o l'affidamento da parte del terzo contraente in ordine all'esistenza del rapporto rappresentativo (Cass. 78/1993; Cass. 7640/2005 cit.).
Nel caso di specie, correttamente il Tribunale ha ritenuto di individuare detto elemento dal contesto dell'atto negoziale e, segnatamente, dal fatto che ciascun preliminare indica espressamente come “Parte Promissaria Acquirente” ciascuno degli odierni appellati (identificati con le loro complete generalità, così a pag. 1 dei contratti versati in atti). Tale circostanza, infatti, dimostra in maniera inequivocabile che la che avendo sottoscritto il contratto va qualificata Controparte_4 come parte stipulante, abbia agito spendendo il nome dei predetti soggetti. La indicazione degli appellati quale “Parte Promissaria Acquirente” e dunque quali soggetti nella cui sfera giuridica gli effetti del contratto erano destinati a prodursi
7 direttamente, integra a tutti gli effetti una contemplatio domini, compiuta senza l'utilizzo di formule sacramentali ma pur sempre espressa e non tacita.

2.2. Con il secondo motivo l'appellante denuncia l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto dimostrato l'avvenuto versamento della caparra sulla scorta di documentazione bancaria priva di valenza probatoria.
Anche tale censura è infondata.
Va innanzitutto evidenziato che, come riportato a pag. 7 della sentenza, il contratto preliminare prevedeva all'art. 2 che “…le parti convengono espressamente e danno atto che la documentazione bancaria delle erogazioni a favore della parte promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria costituirà per la parte promissaria acquirente prova dell'effettivo ed avvenuto pagamento, senza bisogno di alcun atto di quietanza”.
Ciò posto, l'appellante rileva innanzitutto che gli allegati dal n. 18 al n. 22 costituiscono semplici ordini di bonifico contenenti la dicitura “inviato” che è diversa da quella “eseguito”.
Il rilievo non coglie nel segno. Premesso che un bonifico è considerato "inviato" dal momento in cui la banca dell'ordinante ha elaborato l'operazione e l'ha addebitata sul conto del mittente, nella specie nei citati documenti non solo è indicata la valuta di addebito e quella di accredito ma è riportato anche il numero di C.R.O che certifica l'avvenuto trasferimento delle somme.
Osserva ancora l'appellante che “l'allegato n. 23 attesta l'accredito (effettivo) della somma di €. 49.808,47 sul conto corrente intestato alla per Controparte_4 effetto del bonifico eseguito dal Sig. mentre non vi è agli atti analogo CP_1 documento dal quale ricavarsi l'addebito su quello stesso conto della somma oggetto dell'ordine di bonifico di cui all'allegato n. 18”. Ma in tal caso è lo stesso ordine di bonifico di cui all'allegato 18 e la sua esecuzione, per quanto sopra argomentato, a costituire prova dell'addebito della somma.
Infine rileva parte appellante che “Agendo in giudizio la avversaria difesa riferì di come i due contratti imputabili ai Sigg.ri furono sottoscritti e registrati Pt_4 in data 14.05.2008, successivamente, dunque, agli ordini di bonifico (allegati n. 19
e 20) e ciò nonostante all'art. 2 della convenzione si diede conto di come la caparra pari all'ulteriore 40% del prezzo “avrebbe dovuto essere versata” quando in realtà, se fosse stata conducente la predetta documentazione, essa avrebbe dovuto reputarsi già corrisposta sicché il sottoscrittore del contratto ben avrebbe potuto richiedere
8 immediata quietanza così come accaduto per il versamento relativo al 10%. Era, dunque, oggettivamente dimostrato per tabulas che quegli ordini di bonifico non fossero affatto andati a buon fine. Considerazione ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i Sigg.ri versarono alla (allegati Pt_4 Controparte_4
24 e 25) l'importo di €. 9.308,36 solo in data 08.04.2009 e quello di €. 120.000,00 in data 08.04.2010 (un mese prima della scadenza contrattuale) mentre non vi è, come detto, prova della circostanza che quelle somme siano poi state corrisposte alla in disparte la divergenza di date e di importi”. Parte_1
Invero gli appellati, in atto di citazione (pag. 3), scrivevano testualmente: “I
Signori e , con contratto sottoscritto in Controparte_3 Parte_4
IB Valentia e registrato il 14.5.2008…”, non avendo potuto indicare la data di sottoscrizione in quanto mancante. E' tuttavia logico sostenere che i contratti siano stati sottoscritti tra il 24.04.2008, data di stipulazione delle due polizze fideiussorie da parte di con beneficiari i Signori e il 14.5.2008 data Parte_1 Pt_4 della registrazione dei contratti, sicchè l'affermazione di parte appellante secondo cui i versamenti del 27.04.2008 sarebbero avvenuti prima della stipula del preliminare non risulta affatto ancorata a dati certi;
peraltro appare del tutto inverosimile la corresponsione di una cospicua somma di denaro (pari ad
€90.806,00) addirittura venti giorni prima della stipula del contratto. In ogni caso assume valore assorbente, ai fini della smentita della tesi dell'appellante, il fatto che gli allegati 19 e 20 costituiscono prova della esecuzione del bonifico in favore della per le motivazioni sopra espresse. Parte_1
L'impugnata sentenza deve essere, pertanto, integralmente confermata.
§ 3. Le spese processuali

3.1. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Il rigetto dell'impugnazione impone all'appellante, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto all'atto dell'iscrizione a ruolo del giudizio.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
con citazione notificata il 21.01.2019, nei confronti di ,
[...] Controparte_1
, e Parte_2 Parte_4 Controparte_3 Parte_6 Pt_6
9 , avverso la sentenza del Tribunale di IB Valentia n. 517/2018, Parte_5 pubblicata il 07.12.2018, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b) condanna l'appellante al pagamento, in favore degli appellati, delle spese di lite del presente grado che liquida in euro 7.160,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva, da distrarsi in favore degli Avv.ti
NN CC e ES LI dichiaratisi antistatari.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 12.12.2025
Il Consigliere est. Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

10