N. R.G. 1825/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. IA TI AD Presidente dott. IAcolomba UL Consigliere Relatore dott. Pietro Iovino Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 1825/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SORTINO DAVIDE Parte_1 P.IVA_1
APPELLANTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._1
APPELLATO
CONCLUSIONI
Come da atto di appello
RAGIONI DELLA DECISIONE
1)Con sentenza n. 1064/24 il Tribunale di Ferrara, provvedendo sull'opposizione della alla convalida di sfratto per morosità intimatale con atto Parte_1
del 29.2.2024 da relativamente alla locazione, conclusa il Controparte_1
1.6.2023, dell'immobile adibito a ristorante, sito in Ferrara, via Comacchio
831/A, dichiarava risolto il contratto;
condannava la conduttrice al pagamento di euro 3.500,00 per canoni maturati sino al rilascio, avvenuto in corso di causa;
rigettava le domande riconvenzionali della di risoluzione del Parte_1
pagina 1 di 8 contratto per vizi della cosa locata ex art. 1578 cc, e di condanna del CP_1
alla restituzione dei canoni versati e del deposito cauzionale, nonché al risarcimento del danno da lucro cessante per aver dovuto sospendere l'attività di ristorazione.
Avverso tale sentenza proponeva appello la chiedendo Parte_1
l'accoglimento delle domande da essa proposte in primo grado;
l'appellante ridepositava tutti i documenti, propri e del già prodotti in primo grado. CP_1
Nella contumacia del la Corte decideva la causa come da dispositivo in CP_1
esito all'udienza di discussione del 21.11.2025 sostituita ex art. 127 ter cpc .
2) L'appello non può trovare accoglimento.
Il primo motivo attiene alla domanda riconvenzionale di risoluzione ai sensi dell'art. 1578 cc, proposta dalla conduttrice a causa della inidoneità dell'impianto fognario.
Il Tribunale ha respinto la domanda richiamando le previsioni di cui all'art. 10 del contratto;
osservava che proprio in relazione alla necessità di installazione di un filtro batterico, di cui (insieme all'acquisto di un abbattitore di temperatura e di un bollitore), si sarebbe fatta carico la , il contratto prevedeva una Parte_1
riduzione di euro 12.000,00 della prima annualità di canone (da euro 18.000,00 a euro 6.000,00), con facoltà di riduzione anche della seconda annualità nel caso in cui maggiore di euro 12.000,00 fossero stati i costi sostenuti dalla . Il Parte_1
primo giudice affermava che dal contratto e dalle dichiarazioni rese in sede d'interpello dal legale rappresentante della società, risultava con certezza che fosse noto alla , prima della conclusione del contratto, che l'impianto Parte_1
di depurazione delle acque non era in regola e che mancava l'autorizzazione allo scarico, tanto che la relativa domanda fu avanzata dalla stessa nel Parte_1
marzo 2023 e l'autorizzazione allo scarico fu rilasciata nel maggio 2023 con prescrizione di munire l'impianto, entro sei mesi, di filtro aerobico seguito da vasca Imhof da 5 AE. Quindi, indipendentemente dalla correttezza della pianta pagina 2 di 8 degli scarichi, consegna alla dal he la aveva a sua volta Parte_1 CP_1
ricevuta in occasione dell'acquisto dell'immobile da una procedura esecutiva, la era a conoscenza, da prima della conclusione della locazione, di Parte_1
quali fossero i lavori da svolgere, ossia <l'esatto “quantum” di adeguamento delle fogne>>; nessun vizio poteva allora essere da questa addotto ai fini della risoluzione del contratto, neppure potendo dirsi che l'attività di ristorazione fosse cessata per colpa del locatore atteso che i lavori importi nell'autorizzazione allo scarico non erano stati eseguiti.
Con il primo motivo di appello, la deduce di avere appreso solo Parte_1
dopo la conclusone del contratto della mancata corrispondenza dell'impianto fognario alla rappresentazione grafica consegnatale dal la situazione CP_1
reale era tale che si imponeva che l'impianto fosse realizzato ex novo, laddove il contratto poneva a carico della conduttrice soltanto l'installazione del filtro batterico.
Il motivo va disatteso.
A norma dell'art. 1578 cc il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto per vizi della cosa locata solo se questi erano da lui non conosciuti al momento della conclusione del contratto, o non facilmente conoscibili.
Insegna la S.C. che nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio -
e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale- costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cc a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata. Se il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non ha denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa pagina 3 di 8 nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cc.
Nel caso di specie, come evidenziato dal primo giudice, prima delle conclusione del contratto in data 1.6.2023, la , per di più assistita in tale momento Parte_1
pre negoziale dal tecnico di fiducia, arch. era venuta a conoscenza non Pt_2
solo che l'autorizzazione allo scarico era scaduta, tanto da avere avanzato domanda di rilascio in data 18.3.2023, ma anche di quali fossero le prescrizioni tecniche per il suo rilascio, specificamente indicate nelle disposizioni dell Pt_3
contenute nella determina del 12.5.2023 di cui al doc. 5 della conduttrice.
La sostiene di avere fatto affidamento sulla necessità, per ottenere Parte_1
l'autorizzazione, di cambiare solo il filtro batterico sulla base di quanto ad essa riferito dal (v. interrogatorio formale della conduttrice: <l'Ing. CP_1
mi disse che mancava solo il percolatore. Per cui io fidandomi ho CP_1
firmato il contratto>>), e di avere scoperto solo successivamente che l'impianto fognario non corrispondeva a quello di cui alla planimetria consegnatagli dal il che avrebbe imposto il suo totale rifacimento. CP_1
Tuttavia, quand'anche il avesse manifestato, nel corso delle trattative, il CP_1
convincimento che sarebbe stato sufficiente cambiare il filtro batterico, e quand'anche non fosse stata conforme alla realtà la piantina dell'impianto fognario da lui ricevuta in sede di acquisto del bene, e da lui a sua volta consegnata alla prima della locazione, rimane il fatto che la Parte_1
era a conoscenza che l'impianto fognario non era a norma e che Parte_1
occorrevano degli specifici interventi;
non di meno, pur potendo facilmente, attraverso il proprio tecnico, valutare quali fossero concretamente gli interventi da compiere e quale fosse la loro rilevanza economica prima di concludere il contratto, ha ritenuto di sottoscriverlo, leggendosi espressamente all'art. 10 che pagina 4 di 8 la parte conduttrice aveva trovato i locali <adatti al proprio uso…eccezion fatta per la autorizzazione allo scarico ed il relativo impianto di depurazione. La parte locatrice resta in ogni caso esonerata da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative anche se dipendenti dalla cosa locata>>.
Nessuna garanzia, dal canto suo, aveva prestato in contratto il circa la CP_1
natura e l'entità degli interventi da compiere per il conseguimento dell'autorizzazione allo scarico;
tanto meno, in mancanza di qualsiasi riferimento testuale, potrebbe trarsi dalla pattuita riduzione della prima ed eventualmente anche della seconda annualità di canone, l'impego del a sostenere la CP_1
parte eccedente dei costi necessari per ottenere l'autorizzazione allo scarico, costi che, in verità, non risultano nemmeno mai quantificati dalla né Parte_1
dal suo tecnico geom. CP_2
Per le ragioni esposte, si conferma la superfluità di una CTU relativa alle condizioni dell'impianto fognario.
3)La ha proposto in primo grado domanda di risarcimento dei danni Parte_1
in tesi causati dalla materiale indisponibilità di un'area da destinare al parcheggio dei clienti, che, prima della conclusione del contratto, il CP_1
aveva invece assicurato di mettere a disposizione della conduttrice, essendo egli proprietario anche in un fondo agricolo contiguo al ristorante.
Il Tribunale ha osservato che il contratto di locazione non comprendeva l'area in questione e che, inoltre, nel corso dell'interrogatorio libero, il legale rappresentante della aveva riconosciuto sia che il terreno fu Parte_1
comunque utilizzato come parcheggio, tanto che il lo aveva aiutato a CP_1
mettervi l'illuminazione, sia che <la questione parcheggio non ostacolò la prosecuzione del contratto poiché eravamo in buoni rapporti>> con il locatore;
dalla utilizzazione del parcheggio conseguiva l'insussistenza dei danni, nemmeno allegati, e l'irrilevanza delle prove orali.
pagina 5 di 8 Con il secondo motivo di appello, la afferma che se non avesse Parte_1
potuto contare sulla disponibilità dell'area per il parcheggio, essa non avrebbe concluso il contratto di locazione, e si duole che il Tribunale non abbia ammesso le prove da essa articolate sul punto;
pertanto << per responsabilità precontrattuale, il contratto di affitto va inteso risolto anche per avere falsamente rappresentato l'esistenza di un parcheggio>>,
Osserva la Corte che, non essendo l'area per il parcheggio inclusa fra i beni locati, in relazione ad essa non può pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione, non potendo configurarsi alcun inadempimento del locatore per non averla messa a disposizione.
Quanto alla domanda risarcitoria, l'appellante non ha censurato la decisione impugnata laddove il Tribunale ha affermato la materiale disponibilità, da parte del conduttore, dell'area in questione. In ogni caso, essa non ha provato né chiesto di provare di avere patito un mancato guadagno da minor afflusso di clientela a causa della indisponibilità del parcheggio suddetto, non potendo soccorrere l'equità integrativa ex art. 1226 cc nella liquidazione del danno, la quale presuppone pur sempre la prova del pregiudizio da parte del danneggiato.
Si conferma dunque l'irrilevanza delle prove orali riproposte dall'appellante: superflui i primi due capitoli, i rimanenti riguardano unicamente l'asserito accordo in merito all'uso dell'attiguo fondo agricolo di proprietà del CP_1
come parcheggio del ristorante.
4)Con riguardo alla restituzione del deposito cauzionale, che dal contratto risulta effettuato mediante la dazione in garanzia di un assegna bancario di euro
3.000,00, intervenuto il rilascio l'8.7.2024, quindi successivamente al deposito delle memorie integrative ex art. 426 cpc, il Tribunale ha osservato che, con nota del 16.7.2024, il aveva lamentato la presenza di danni all'immobile, CP_1
compresa l'area cortiliva, e agli arredi concessi in locazione, nonché aveva prodotto delle fotografie attestanti le condizioni dei beni rilasciati, e un pagina 6 di 8 preventivo per la pulizia dei locali;
inoltre nel verbale di riconsegna il locatore si era si era riservato di verificare l'integrità delle attrezzature.
Il Tribunale ha quindi respinto la domanda di restituzione del deposito cauzionale affermando che <E' evidente che deve essere mantenuta la funzione di garanzia di danni della cauzione, la cui restituzione è possibile solamente nel caso in cui la cosa venga restituita nel medesimo stato in cui fu consegnata, salvo il deterioramento o consumo risultanti dall'uso in conformità del contratto>>.
A fondamento del gravame la ha dedotto unicamente che Parte_1
oggetto della locazione sono stati riconsegnati come da verbale di riconsegna dell'8.7.2024 senza che nello stesso la proprietà, assistita dal proprio difensore, abbia contestato alcunché. Le foto allegate dopo e versate in atti sono assolutamente irrilevanti perché non danno certezza che quello sia lo stato di riconsegna e che non siano stati eseguiti i rilievi fotografici tempo dopo la riconsegna>>.
Il motivo va respinto.
Il verbale di riconsegna non contiene alcuna rinuncia del a far valere i CP_1
danni presenti nel immobile al momento del rilascio;
al contrario, esso contiene il rilievo della mancanza del filtro di aspirazione fumi della cucina e la riserva del locatore di controllare sia gli accessori consegnati con l'immobile, che lo stato dei locali (<si riserva di controllare alcuni accessori consegnati al momento della consegna dei locali di cui si riserva la verifica>>).
Che le fotografie prodotte dal il 17.7.2024 rappresentassero le CP_1
condizioni dell'immobile locato dopo il rilascio non è mai stato contestato dalla nel giudizio di primo grado. Parte_1
Peraltro, dette foto sono state depositate in giudizio meno di 10 giorni dopo il rilascio, talché non vi è alcun motivo per dubitare che esse rappresentassero pagina 7 di 8 effettivamente lo stato dell'immobile come si presentava al momento della riconsegna.
Nessuna contestazione è stata sollevata quanto al preventivo, per le pulizie, dell'importo di euro 2.800,00, e nessun altro rilievo è stato mosso dalla in merito al rigetto della sua domanda di restituzione della cauzione. Parte_1
5)Nulla deve provvedersi sulle spese del presente grado stante la contumacia del
CP_1

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto dalla nei confronti di avverso la sentenza n. Parte_1 Controparte_1
1064/24 del Tribunale di Ferrara.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per l'obbligo dell'appellante di versamento di ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 c1 quater DLs. 115/02 e dall'art.1 c .17
L.228/12.
Bologna, 25,11,2025 Il Presidente
IA TI AD
Il Consigliere rel.
IAcolomba UL
pagina 8 di 8