Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PIANA A & C FILATI SAS, con sede in Torino, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. OB NA elettivamente domiciliato in ROMA VIA CUNFIDA 20, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO OLIVETI, difeso dall'avvocato EDGARDO TRINELLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ITALBRIXONIA SAS;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 09892/00 proposto da:
ITALBRIXONIA SAS, con sede in Varedo (Mi), in persona del suo legale rappresentante Dott. Claudio Moreschini, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BENACO 15 SC D, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO VECCHIONI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GAETANO MAJORINO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
PIANA A & C FILATI SAS, con sede in Torino, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. OB NA elettivamente domiciliato in ROMA VIA CUNFIDA 20, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO OLIVETI, difeso dall'avvocato EDGARDO TRINELLI, giusta delega, in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1566/99 della Corte d'Appello di TORINO, Sezione 2^ Civile, emessa il 08/10/99 e depositata il 16/11/99 (R.G. 713/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/02/02 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Francesco OLIVETI (per delega dell'Avv. E. TRINELLI);
udito l'Avvocato Gaetano MAJORINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'assorbito quello incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La locatrice s.a.s. Italbrixonia, ottenuta in data 25.5.1992 la restituzione dell'immobile locato alla NA A. & C. s.a.s. LA (a seguito di risoluzione per inadempimento nel pagamento dei canoni), convenne in giudizio la conduttrice chiedendone la condanna al pagamento della somma di L. 52.214.941, corrispondenti ai canoni dall'ottobre del 1991 al maggio del 1992.
La convenuta resistette assumendo, per quanto in questa sede ancora interessa, di aver comunicato alla locatrice, con lettera raccomandata del 28.11.1991, che l'immobile sarebbe stato liberato da persone e cose il 9.12.1991, com'era in realtà avvenuto, ma che il legale rappresentante della società locatrice non aveva ritirato le chiavi.
Con sentenza del 5.11.1997 l'adito tribunale di Torino ritenne che i canoni fossero dovuti solo fino al dicembre del 1991 (condannando la conduttrice al pagamento della differenza tra quanto dovuto e quanto versato nelle more del giudizio) sul rilievo che a norma degli artt. 1590, ultimo comma, e 1182, secondo comma, c.c. i beni immobili devono essere restituiti nel luogo in cui si trovano e che, dunque, la locatrice avrebbe dovuto recarsi a Settimo Torinese per averne la restituzione.
La decisione è stata riformata dalla corte d'appello di Torino che, in accoglimento del gravame della Italbrixonia, cui aveva resistito l'altra società, ha ritenuto che la comunicazione del 28.11.1991 costituisse una mera comunicazione, che fosse priva dei requisiti di un'offerta seria e concreta, ancorché non formale, di restituzione in quanto non contenente alcun riferimento alla convocazione del locatore per la restituzione delle chiavi (Cass., n. 12922/92), e che fosse pertanto inidonea ad escludere la mora del debitore ai sensi dell'art. 1220 c.c.. Ha conclusivamente condannato la convenuta al pagamento della somma di L. 45.636.689, oltre agli interessi ed alle spese del doppio grado.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione la NA A. e C. s.a.s. LA affidandosi ad un unico motivo, cui resiste con controricorso la Italbrixonia s.a.s., che propone anche ricorso incidentale condizionato, al quale resiste con controricorso la ricorrente principale.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I ricorsi vanno riuniti, siccome proposti avverso la stessa sentenza.

2. La ricorrente principale si duole - deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1182, comma 2, 1120 e 1590, ultimo comma, c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - che la corte d'appello abbia escluso che la lettera raccomandata del 28.11.1991 integrasse un'offerta non formale idonea ad escludere la mora debendi, volta che è tale ogni atto idoneo a dimostrare l'effettiva e seria volontà del debitore di adempiere la sua obbligazione (Cass. civ., 10 marzo 1982, n. 1551) e che tale idoneità va valutata in relazione alla capacità dell'offerta di porre il creditore nella disponibilità tempestiva e concreta del bene. Il che non era nella specie revocabile in dubbio, giacché la locatrice era stata posta in condizione di ricevere la restituzione ma non si era preoccupata di recarsi in Settimo Torinese per conseguirla, così tra l'altro aggravando il pregiudizio col proprio comportamento.

3. Il ricorso è infondato.
È stato reiteratamente affermato che l'offerta non formale della prestazione in tanto è idonea ad escludere la inora debendi in quanto presenti i caratteri della serietà e della completezza (Cass., nn. 2283/91 4449/81), dovendo risolversi nell'inserimento dell'oggetto dedotto nella disponibilità del creditore (Cass. n. 4841/84), in modo che da lui dipenda il conseguimento o non della prestazione stessa (Cass., n. 2987/83). La relativa valutazione costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito ed insindacabile in cassazione se sorretto da adeguata motivazione. Il che è nella specie indubitabile, avendo la corte territoriale dato preciso conto delle ragioni della decisione in punto di ravvisata inidoneità della lettera raccomandata del 28.11.1991 ad integrare un'offerta non formale della prestazione, laddove ha ritenuto che la stessa costituisse una mera comunicazione circa la liberazione dei locali a decorrere dal 9.12.1991, senza alcuna indicazione ulteriore in ordine alle modalità dell'adempimento, quale sarebbe stata, ad esempio, la convocazione del locatore per consegnargli le chiavi e redigere il verbale di consegna.
A tale opinione la ricorrente oppone la propria, ritenendo che essa sia suffragata da Cass., n. 1551/82, la quale ha affermato che l'offerta non formale può essere eseguita "in qualsiasi modo, purché idoneo a dimostrare l'effettiva e seria volontà del debitore di adempiere la sua obbligazione". Il richiamo non è peraltro risolutivo, giacché non è nella specie in discussione il "modo" col quale si afferma essere stato offerto l'adempimento, essendo certo che una lettera raccomandata costituisce un mezzo idoneo, ma il contenuto intrinseco della lettera inviata al creditore. La quale, secondo la ricorrente (tal è, a ben vedere, la tesi prospettata) integrava un'offerta non formale benché contenesse null'altro che la comunicazione che i locali sarebbero stati liberati ad una certa data (non v'è contestazione sul punto).
Va in contrario osservato che, tutte le volte che l'adempimento non richieda particolari forme di collaborazione del creditore, il parametro valutativo della completezza e della serietà dell'offerta non formale, ai fini dell'esclusione della mora del debitore ai sensi dell'art. 1220 c.c., è costituito dalla esaustività della posizione assunta dal debitore con l'offerta stessa, nel senso che il creditore possa aderirvi senza ulteriori accordi ed ottenere la prestazione limitandosi a riceverla, ovvero a porre il debitore nelle condizioni di potarla materialmente effettuare.
Nella specie, la comunicazione della conduttrice società che Il immobile locato sarebbe stato liberato (evidentemente dalla conduttrice stessa) ad una certa data, non soddisfa i requisiti indicati, giacché il solo allontanamento della conduttrice dall'immobile locato non costituisce un atto aderendo semplicemente al quale il creditore possa ottenere la prestazione, costituita dalla "restituzione" dell'immobile, che il locatore avrebbe conseguito solo con la consegna, evidentemente non integrata dal preannunciato allontanamento del debitore.

4. Il ricorso principale va dunque respinto con assorbimento di quello incidentale condizionato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato e condanna la società NA A & C. s.a.s. LA alle spese, che liquida in euro 110,94, oltre ad e 1600,00 per onorari.
Così deciso in Roma, il 27 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2002